Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод апартаментов в квартиру в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если Гражданин заключил с застройщиком Договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Изменения законодательства
В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.
Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.
Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.
На 2022 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.
Новый статус апартаментов: что ждать покупателям
Ludya/Depositphotos
Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».
Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.
Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.
Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?
Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.
Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое
Как переводить квартиру в нежилую недвижимость
Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.
1 Шаг:
Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:
- приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
- покупать жилье только на первом этаже;
- получить согласие каждого владельца.
Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.
2 Шаг:
Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.
Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.
Для разработки проектной документации необходимо:
- выбрать контору, числящуюся в СРО;
- проверить допуск к работам;
- подписать договор на оказание услуг;
- предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
- обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.
Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.
3 Шаг:
Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.
4 Шаг:
Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:
- общая S дома;
- число муниципальных квартир;
- количество собственников.
Получение ВНЖ при снятии квартиры
Сегодня Турция предоставляет иностранцам (и россиянам в том числе) краткосрочный ВНЖ с условием заключения договора аренды. На данный момент это самый простой и поэтому распространенный среди граждан России способ.
По новому правилу в 2023 году ВНЖ по аренде квартиры выдается на 6 месяцев, ранее его получали на год. Стоит учитывать важный момент: имея краткосрочный вид на жительство, вы не сможете полноценно устроиться на работу в Турции, так как правительство заинтересовано не в предоставлении рабочих мест приезжим на время, а скорее в том, чтобы они тратили здесь свои сбережения.
Работать же в Турции могут иностранные граждане, приехавшие сюда по специальному рабочему контракту. Тем не менее краткосрочный ВНЖ — это отличный вариант для тех россиян, кто работает удаленно либо же имеет денежные накопления. Жизнь в Турции сравнительно недорогая, поэтому здесь можно разместиться с комфортом даже с небольшим бюджетом.
Заявление на краткосрочный ВНЖ в Турции подается лично или по доверенности (документ направляется в консульство страны и Министерство иностранных дел). Кроме того, в 2023 году разрешается продление краткосрочного ВНЖ на таких же условиях, и вы сможете сделать это удаленно, через заполненное заявление на сайте.
История первая: плотность застройки.
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус
Теперь рассмотрим следующий вариант:
апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.
Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом)
, эти документы оформляются в БТИ, ДДУ
(или другой правоустанавливающий документ)
, а также паспорт.
После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.
Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент)
. Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру
(заказывается в БТИ)
, который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.
Несмотря на тот факт, что в конечном итоге, скорее всего, придется решать проблему через суд (а то и не через один), начинать все равно нужно с местной администрации. Именно туда подаются все документы и только этот орган государственной власти может выдать соответствующее решение о согласии изменения статуса квартиры или отказе в этом.
Только на основании этого документа (отказа) можно обращаться в суд. В противном случае судебная инстанция немедленно отклонит исковое заявление из-за того, что собственник/собственники жилья сначала не попробовали решить проблему на более низком уровне. Нередко даже местный суд не может (или не хочет) брать на себя такую ответственность и тоже отказывает заявителю в удовлетворении его требований. В такой ситуации нужно идти дальше, в областной суд и так далее.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Тогда мы сейчас поговорим о семейных квартирах, речь идет о молодой паре, об одном молодом человеке, об одной девушке, которая только сейчас начинает строить свою карьеру в городе, то нужно понимать, что не надо так спешить! Пока нет детей, пока нет быта — заниматься каким-то обустройством своей квартиры, такая полная глупость и непонимание вопроса.
Теперь ещё очень важный момент — давайте-ка посчитаем ещё интересные цифры, занимательная статистика.
За два года, первых два года платежей по ипотеке. Вы из долга в 6 млн. руб., а мы взяли опять же 7 млн. руб. — минимальная стоимость квартиры, первоначальный взнос 1 млн. руб. и соответственно 6 млн. руб. ваш займ, то вы из него погасите из тела долга 500 тыс. руб., а процентами банку за эти два года отдадите 960 тыс. руб. аннуитетных платежей.
Так что же вам дорогой мой друг мешало все эти два года просто брать по 30-35 тыс. руб. платить, а по 25 тыс. руб. начинать накапливать?
Более-менее картина срастается если ваш первоначальный взнос составляет 50%. То в таком случае более-менее картинка начнет биться Почему? Потому, что из 7 млн., первоначальный взнос у вас составит 3,5 млн. и тогда уже платёж в 35 тыс. руб. примерно ежемесячный — он и будет равняться платежу по по аренде. То есть если у вас есть накопления на половину стоимости, то вы примерно начинаете балансировать и можно ещё рассматривать покупку квартиры в ипотеку, потому что это соразмерно.
Но если у вас минимальный первоначальный взнос — Я рекомендую вам продолжать снимать квартиру и эту разницу начинать, работать на своих финансовой дисциплиной, и вместо того чтобы, сейчас на себя вешать долговую нагрузку 60 тыс. руб., приучить себя пять лет накапливать к этому 1 млн. руб. остальные суммы! Таким образом за 5 лет, если правильно работать с финансовыми инструментами, вы и накопите на первоначальный взнос. Более того, я «вангую», что ближайшие 2-3 года цены не то, что Не вырастут, а ещё и сбалансируются… чуть-чуть сползут вниз на стартовую квартиру в Москве.
Поэтому если вам сейчас 22-23-25 лет и вы не планируете в ближайшие 3-4 года, а то и 5 лет детей, и не планируйте себя связывать узами брака ещё чего-то, то я вам рекомендую продолжать арендовать квартиру. А только начинать думать об ипотеке, когда у вас есть значительная сумма приближающаяся к половине, а то и выше стоимости объекта — первоначальный взнос больше 50%.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.