Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит общая собственность на дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.
Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.
Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
Плюсы
1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Что необходимо учесть
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.
Краткая инструкция по покупке доли
1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
- Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
- Совместная собственность
- Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).
Может ли быть одновременно долевая и совместная собственность?
Такая ситуация в рамках законодательства вполне возможна, когда один объект недвижимости может принадлежать нескольким людям на долевой и совместной собственности одновременно.
Предположим, жилой дом приобретен двумя братьями. В договоре купли-продажи указано, что им распределены по ½ доли каждому. Долевая собственность зарегистрирована в Росреестре, как долевая. Но оба брата купили дом, состоя в законном браке, потому у каждого на долю возникает общая совместная собственность с супругой.
В этом случае каждый из долевых собственников имеет свои права и обязанности в отношении своей части имущества. Одновременно по доле возникают права и обязанности по совместному имуществу у супругов. В случае развода доля подлежит разделу.
Собственность супругов
Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.
Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).
При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.
Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.
Общая совместная собственность и ее виды
Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом. Это не означает, что оно образуется непосредственно из закона: «норма права (общее предписание) не может, помимо юридических фактов, ни наделить субъектов правами и обязанностями, ни освободить их от существующей правовой связи».
Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения общей совместной собственности у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
1. Основанием возникновения законного режима общей совместной собственности у супругов является юридический факт заключения между ними брака. Соглашением супруги могут предусмотреть договорный режим их имущества (например, режим общей долевой или раздельной собственности).
К совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное ими в браке за счет общих средств. Напротив, добрачное имущество каждого из супругов, как правило, остается в их единоличной собственности. То же касается имущества хотя и приобретенного супругом во время брака, но полученного им в дар или по наследству, а также вещей его индивидуального пользования, не относящихся к предметам роскоши. Исключительное право на созданный супругом результат интеллектуальной деятельности также принадлежит лишь ему, но доходы от осуществления этого права, поступают в совместную собственность (абз. 4 п. 2 ст. 256 ГК).
2. Согласно п. 1, 2 ст. 1 Закона о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также – крестьянское хозяйство) может быть создано не только одним гражданином (тогда вопрос о возникновении общей собственности отпадает ввиду отсутствия множественности субъектов), но и несколькими физическими лицами, связанными родством и (или) свойством, имеющими в общей собственности имущество и совместно осуществляющими производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
Режим совместной собственности членов крестьянского хозяйства формируется в момент его регистрации (если только члены хозяйства не договорятся об установлении режима общей долевой собственности).
К совместной собственности членов крестьянского хозяйства относится имущество, внесенное его участниками при создании хозяйства, либо предоставленное в его собственность, либо приобретенное для него за счет общих средств участников хозяйства, а также доходы, плоды и продукция, получаемые в процессе его деятельности (ст. 257 ГК).
Последние используются по соглашению всех сособственников (п. 3 ст. 257 ГК), которые, в частности, могут принять решение об установлении размера и о выплате личного дохода членам крестьянского хозяйства (ст. 15 Закона о КФХ).
3. Общая совместная собственность возникает также у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в отношении приобретенного или созданного им за счет целевых взносов имущества общего пользования (см. п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).
4. Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда членам семьи предоставлялась возможность приобрести занимаемые ими по договору найма или аренды государственные или муниципальные жилые помещения в совместную или долевую собственность. Это правило было воспринято как допускающее возможность возникновения у всех членов семьи, независимо от их субъектного состава, общей совместной собственности на приватизируемое жилье, что явилось предметом обоснованной критики. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ соответствующая норма была уточнена. Тем не менее в настоящее время все еще возможно существование общей совместной собственности лиц, ранее приватизировавших свои жилые помещения и при этом не являвшихся супругами или членами крестьянского хозяйства.
Жилье в долевой собственности
Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.
Каждый дольщик имеет право эксплуатировать свое имущество и распоряжаться долей в квартире. Но при этом нарушать права и интересы других собственников запрещается.
Имущество, которое является неделимым, то есть не может быть разделено без изменения его назначения, и находится в собственности двух либо нескольких граждан, признается общедолевым. Данная форма собственности установлена гл. 16 Гражданского кодекса РФ. Документ поясняет, что это такое и регламентирует отношения, возникающие при владении имуществом.
Изначально доли участников считаются равными, но могут меняться по разным причинам:
- улучшение объекта за счет средств одного из участников;
- изменение количества собственников.
Общедолевое имущество отличается от совместного – приобретенного в браке. Данный режим предполагает владение и распоряжение на принципах добросовестности без выделения долей.
Основания возникновения долей
Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.
Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.
Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.
Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.
Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?
Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:
- паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
- доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
- кадастровый паспорт на дом;
- разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
- бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
- заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
- письменное согласие от каждого сособственника;
- квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.
Общая собственность на землю
Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет — земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.
По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности — если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.
Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект — неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности — если в законе не указано иное — подлежит корректному распределению в натуральном виде.
Как приобретается доля в праве собственности
Случаев возникновения доли несколько. Так, доля может быть приобретена, если:
- сособственники вместе построили, купили, получили в дар недвижимое имущество и договорились, кому сколько частей будет принадлежать;
- сособственники являются наследниками по закону или завещанию и доли определены законом или завещанием;
- супруги построили или купили недвижимость в браке и соглашением или брачным договором определили доли каждого;
- вступило в силу судебное решение, объектом которого было признание права общей долевой собственности;
- вступило в силу судебное определение, утвердившее мировое соглашение сторон по делу.
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
- Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
- Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
- Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
- Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Комментарии к ст. 244 ГК РФ поясняют, что всякое имущество, принадлежащее нескольким владельцам, является общей совместной собственностью. Совладельцы могут поделить её между собой, каждому выделив часть, после чего, с некоторыми исключениями, она становится общедолевой. Случаи, когда имущество может являться только общей собственностью, то есть владеют ею совместно несколько человек, случаются в силу законодательных положений и распространяются:
- на имущество супругов;
- на совместные владения дачных или садовых организаций (различные товарищества или кооперативы);
- на собственность крестьянских животноводческих хозяйственных объединений.