Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если вы продаете и сразу покупаете квартиру нужно ли платить 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Налогообложение сделок с акциями в РФ: основные нормы и принципы
Чтобы понять, как исчисляется налог по сделкам с ценными бумагами, необходимо разобраться в ключевых положениях российского законодательства, регламентирующих налогообложение при продаже акций. Если физическое лицо в налоговой юрисдикции РФ продает акцию какой-либо компании-эмитента, данная операция, как правило, обуславливает возникновение у гражданина налогооблагаемого дохода.
Обязательства продавца акции перед бюджетом будут исчисляться по ставке 13 (тринадцать) процентов от базы налогообложения, если плательщик является российским резидентом. Нерезиденты при подобных обстоятельствах уплачивают подоходный налог в размере 30 (тридцати) процентов.
Если продажа акции принесла физическому лицу положительный финансовый результат – прибыль (чистый доход), – то такая сделка, разумеется, становится объектом налогообложения. Но как быть в ситуации, когда реализация ценной бумаги обернулась для продавца убытком? Эксперты считают, что позицию законодателя в данном случае можно расценивать как достаточно обоснованную и весьма разумную. База налогообложения по коммерческим операциям с финансовыми инструментами подлежит уменьшению на сумму затрат, ранее понесенных физическим лицом при покупке этой ценной бумаги. Более того, общая сумма данных затрат может включать расходы, связанные с обслуживанием инвестиционного счета, если, конечно, он использовался налогоплательщиком для купли-продажи акций. Очевидно, что в данной ситуации подоходный налог уплачивается гражданином лишь с положительного результата (прибыли) от торговой сделки.
Налоги после продажи акций в 2021 году.
Не все сделки с акциями такие удачные. Инвестируя в ценные бумаги на бирже, инвесторы покупают портфель ценных бумаг, результаты по которым могут отличаться.
Год назад, когда Илья покупал акции Яндекса, брокер уговорил его купить на бирже еще 1000 акций Газпрома по 260 руб. С самого начала эта идея казалась Илье подозрительной, но он поддался на уговоры.
Через год, как он и подозревал, акции Газпрома упали в цене до 210 руб. за одну акцию. Волевым решением Илья продал акции Газпрома и получил убыток 51 000 руб.
В целом неприятная ситуация, но все-таки есть два позитивных момента. Первое — в августе Газпром выплатил дивиденды по своим акциям в размере 15,24 руб на акцию, и Илья должен был получить за свои акции 15 240 руб., но пришло меньше, всего 13 258 руб., так как с дивидендов тоже удержали налог. Второе — убыток, полученный при продаже, уменьшил общий результат по портфелю, и налог тоже уменьшился на 6 630 руб.
В последнее время развелось всяких «очумелых» блогеров-аналитиков, которые пишут всякую чушь и рекомендации, какие акции покупать. И если бы не бурное отмечание позапрошлого Нового года, Илья бы не стал реагировать на эти рекомендации и покупать акции авиаперевозчиков и аэропортов!
Но «черт» (блогер) дернул Илью купить еще акции аэропорта «Кольцово». Так как их нельзя купить на бирже, то Илья попросил своего брокера купить на внебиржевом рынке 4 акции аэропорта «Кольцово» (кто не знает, это аэропорт Екатеринбурга). В это момент очень «удачно» нашелся продавец, который продал их по 30 000 руб. за акцию.
Теперь же, через год, Илью осенило, что перспективы авиаперевозок туманны, и он решил продать эти акции. В этот момент брокер также «удачно» находит покупателя на его акции, только уже по цене 15 000 руб. за акцию и даже есть подозрение, что этот покупатель тот самый человек, который продал Илье эти акции год назад.
Если вы продаёте акции, пользуясь услугами брокера или непосредственно биржи, зарегистрированной на территории РФ, то такой брокер, организация или доверительный управляющий будут выступать в качестве вашего налогового агента.
Продажа акций через третье лицо освобождает вас от необходимости заполнять налоговые декларации и самостоятельно перечислять средства в ФНС — это ложится на вашего посредника, который, в свою очередь, взимает с вас плату за оказанные услуги. Таким образом, вы получите доход от продажи акций за вычетом налога и вознаграждения агента. Тут стоит отметить, что если инвестор претендует на получение определенных налоговых вычетов, то он должен будет самостоятельно обратиться за ними в налоговую с заполненной декларацией 3-НДФЛ.
В том случае, если вы самостоятельно осуществляете деятельность по продаже акций, либо пользуетесь услугами зарубежных посредников, все процедуры по уплате налогов потребуется осуществить самостоятельно.
Как определить налоговую базу
Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.
Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.
Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Когда не требуется уплачивать налог?
Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:
- жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
- продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
- отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
- если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.