Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Преимущества нововведения
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
Что делать, если застройщик хочет оставить свою УК
Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:
- Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
- Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
- Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.
Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.
Какую управляющую компанию лучше выбрать: от застройщика или нет?
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Помимо этого, УК от застройщика имеет преимущество. Она может начать знакомиться с домом до его ввода в эксплуатацию. Так, может проводиться первичное обследование инженерных систем и могут выдаваться замечания по качеству отделки не менее чем за полгода до планируемой даты ввода здания. В итоге, если все так и происходило, к моменту сдачи основная часть замечаний уже сформирована, назначены сроки их устранения, заказано оборудование для замены неисправных элементов и узлов. Польза очевидна: это помогает упростить процесс передачи квартиры покупателю, в разы снизить количество критичных замечаний и сроки их устранения, увеличить количество подписанных с первого раза актов приемки-передачи, а значит, и повысить лояльность собственников к застройщику и УК.
Как выбрать хорошего управляющего?
Как выбрать управляющего? 80% профессиональных управляющих и инвесторов на временном отрезке в 5 лет проигрывают рыночным индексам, 13% работают с той же эффективностью и лишь 7% показывают результат выше индекса. Все участники финансового рынка делят между собой прирост капитализаций компаний за этот период — его значению равен их суммарный доход. Если кто-то получил большую доходность, есть и тот, кто получил меньшую.
Результат бывает ниже значения индекса по нескольким причинам. Участники несут транзакционные издержки, связанные с операциями на рынке: чем больше операций, тем выше нагрузка. Существенным видом транзакционных издержек являются инсайдерская торговля и манипуляции крупных участников рынка. Инвесторов вовлекают в процесс работы с «плечом», что накладывает на них дополнительные траты в виде выплаты процентов по кредиту. Многие участники рынка не практикуют полное инвестирование — в их портфелях есть деньги, которые не работают. Поскольку результат считается от общей суммы средств, находящихся в портфеле, они влияют на результат итоговой доходности управления.
Каким образом показывать результат выше рыночного и стабильно находиться в избранных 7% на протяжении длительного периода времени?
В чём состоит работа управляющего?
По моему глубокому убеждению, работа управляющего состоит в том, чтобы из всего множества активов (акций и облигаций), обращающихся на рынке, выбрать те, которые обладают максимальным потенциалом для роста в будущем.
Продавать акции или облигации из портфеля управляющий должен не для того, чтобы сыграть на колебаниях, а для приобретения других — потенциально более доходных. Для этого управляющий оценивает и проводит экономический анализ всех ценных бумаг, представленных на рынке, отслеживает их текущую стоимость. Это объёмная работа, качественно проделать которую не под силу одному специалисту. Для этого необходима команда, действия которой согласованы и структурированы в систему.
Если управляющая компания обладает такой системой, она представляет эту информацию потенциальному клиенту как своё конкурентное преимущество. Если у компании не хватает интеллектуальных или финансовых возможностей для организации подобного процесса управления, вам расскажут о «супер управляющем с огромным опытом работы и престижным дипломом», «специалисте с небывалым чутьём и сверхразвитой интуицией».
Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке
Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.
Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию
Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:
- в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
- в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.
Новые правила выбора управляющей компании
Правила выбора управляющей компании могут измениться: количество голосов собственников, необходимое для смены управляющей компании, будет увеличено до 50% от общего числа собственников + 1 голос.
Сейчас достаточно 50% голосов тех, кто присутствует на собрании, а собрание считается легитимным, если на нем присутствует 50% всех жильцов. Выходит, что для принятия решения достаточно 25% + 1 голос.
Когда решение принимается четвертью от общего числа собственников, могут возникнуть разногласия. Вплоть до того, что три группы правомочно проголосуют за разные УК. Если законопроект будет принят, он позволит избежать таких ситуаций.
Выбираем новую управляющую компанию . Список всех управляющих компаний Липецкой области размещён на сайте ГОС ЖКХ в разделе « Управляющие компании » /Липецкая область. Поскольку вам нужна управляющая компания , которая грамотно распределяет деньги жильцов, то уточните такие детали, как: 1. Наличие лицензии. Проверьте с помощью реестра лицензий на сайте Госжилинспекции Липецкой области в разделе «Лицензирование управляющих компаний » / Реестры. 2. Экономическое положение управляющей компании , проще говоря, наличие долгов. Проверьте с помощью картотеки дел на сайте Арбитражного суда.
Как выбрать управляющую компанию
Когда речь идет о новостройках, управляющую компанию владельцам квартир рекомендует застройщик. Можете прислушаться к совету девелопера или выбрать посредника самостоятельно.
Правила по выбору УК одинаковы для собственников и первичного, и вторичного жилья:
- Проверьте, есть ли у юридического лица разрешение на работу. Реестр лицензированных УК размещен на портале ГИС ЖКХ.
- Уточните, сколько домов в данный момент обслуживает управляющая компания. Обратитесь к собственникам, узнайте их мнение о работе организации.
- Проверьте в интернете, не заведены ли в отношении учреждения судебные дела.
- Внимательно изучите договор. Внесите в текст правки, при необходимости.
Если жильцы дома не смогли самостоятельно выбрать управляющую компанию, этим займутся органы местного самоуправления. Объявят открытый конкурс, в ходе которого соберут заявки претендентов. Победившая УК и возьмет на себя управление многоквартирным домом.
Кто управляет домом до выбора управляющей организации?
Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.
Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.
Управленческая деятельность возлагается на выбранную застройщиком или органом местного управления компанию, так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Завершающим этапом конкурса является заключение договора. Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.
Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.
Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.
Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.
Как правильно выбрать управляющую компанию
Друзья, сегодня поговорим об устройстве жизни в современной новостройке бизнес-класса. Признаюсь, я долго ждал этой возможности и накопил приличный список вопросов. Что ж, поехали!
Управляющий ЖК “Сердце столицы” Олег Викторович Соловьев провел нам экскурсию по территории жилого комплекса, его общественным и техническим помещениям, недоступным обычным жителям. Центральный тепловой пункт, диспетчерская, пункт видеонаблюдения – все функционирует как часы!
Почему, имея свою управляющую компанию, застройщик “Донстрой” привлек на ЖК “Сердце столицы” стороннего подрядчика? Какие функции на себя берет УК “Маторин”? Могут ли жители менять управляющую компанию? Как взаимодействовать собственнику с УК при ведении отделки в квартире? Отличается ли по закону “режим тишины” в новостройках и давно сданных домах? Кто подает показатели счетчиков в ресурсоснабжающие организации? Есть ли у собственников “личный кабинет” и оперативный чат для взаимодействия с УК? Как устроена навигация по территории? Сколько стоит эксплуатация и что входит в эту стоимость? Найдем ответы на эти и многие другие бытовые вопросы.
Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:
- С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
- Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
- Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
- Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
- Зарегистрировать юридическое лицо.
- Пройти лицензирование и аттестацию.
- Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
- Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
- Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
- Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.
После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Что такое ОСМД и какие особенности этой формы управления?
ОСМД – это юридическое лицо, созданное инициативной группой собственников квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома. Такое юрлицо представляет интересы всех жильцов. Если объяснить простыми словами, это форма управления, при которой жильцы сами объединяются, чтобы управлять домом и придомовой территорией. Они делают ежемесячные взносы, размер которых устанавливают на общем собрании жильцов.
Любые решения по дому принимаются большинством голосов собственников. Например, если на ремонт дома необходимо выделить какую-то сумму, то большинство жильцов должны согласиться на это.
В теории все выглядит очень хорошо, ведь, по сути, жильцы сами принимают решения и не тратят лишние деньги. Однако на практике все оказывается несколько сложнее. Основная проблема заключается в том, что у всех людей свои понятия комфорта и достаток тоже у всех разный. Из-за разницы мнений и нехватки свободного времени у многих жильцов, особенно если речь идет о новостройках, в которых зачастую живут молодые люди, принимать решения крайне затруднительно. Кроме того, жильцы новостроек редко хорошо знают соседей, из-за чего уже на первых этапах создания ОСМД могут возникать сложности, ведь полномочия по управлению домом может получить неквалифицированный, непорядочный или просто безответственный человек.
С учетом всех сложностей, ОСМД в основном создают в домах старого жилого фонда. Связано это с тем, что в таких домах живет много инициативных пенсионеров, которые могут заниматься вопросами благоустройства и объединяться в инициативные группы. Также в таких домах соседи чаще всего знакомы друг с другом, поэтому выбрать уполномоченных представителей и принимать сообща решения немного легче.
Особенности управляющих компаний
Управляющая компания – это структура, которая берет на себя обязанности по обеспечению благоустройства дома и придомовой территории. Выступать управляющей компанией может юридическое или физическое лицо (частный предприниматель). Как правило, на балансе одной управляющей компании – десятки домов.
Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и их стоимость. Другими словами, жильцы всегда знают, за что платят. При этом обязанности управляющей компании в Украине обязательны к исполнению, и если УК не выполняет их или выполняет некачественно, у жильцов дома всегда есть возможность выбрать другую управляющую компанию. То есть, любая УК заинтересована в том, чтобы предоставлять качественные услуги.
Выбор управляющей компании в новостройке в основном ложится на застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако бывают и ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передал жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общее собрание, на котором за компанию должен проголосовать 51% жильцов. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание.