Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды без торгов для завершения строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.
Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.
209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.
Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.
Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.
Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.
Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.
Земля под объектами незавершенного строительства
Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов. Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст. 39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.
- Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
- По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
- Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
- Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
- Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.
Как продлить договор аренды земельного участка
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;
Продление договора аренды земли
- Не предполагалось строительство дома на участке, арендатор начал его, не получив разрешение собственника;
- На земле, сдаваемой в аренду, запрещено возводить какие – либо постройки.
- Строительство начато на том участке, который предназначается только для возведения нежилых (либо только жилых) объектов.
- Пролонгация возможна в том случае, если гражданин продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора и собственник не имеет возражений.
- Стороны встречаются у нотариуса, где происходит заполнение нового бланка договора, либо подписывается дополнительное соглашение, которое прикладывают к уже действующему документу.
- Обязательно перечисляются основания, при наличии которых договор может быть расторгнут в дальнейшем, чаще всего это: не использование земельного участка по назначению, невыплата аренды, загрязнение земли или порча имущества, передача земли в собственность государству или другому гражданину.
- Договор подписывается обоими гражданами и каждый из них получает свою копию.
Комментарии к статье 39.6 ЗК РФ, судебная практика применения
В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) определены следующие правовые позиции:
Предоставление земельного участка для сельхозпроизводства без проведения торгов
Предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании пункта 8 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций, имеющих право на предоставление участка по данному основанию. В целях установления названных лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ. См. подробнее п. 1 Обзора.
Продление договора аренды земельного участка для сельхозпроизводства без торгов и извещения о предоставлении
Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения, предусмотренного статьей 39.18 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка не требуется. См. подробнее п. 2 Обзора.
Если после 01.03.2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком для сельхозпроизводства, то договор считается возобновленным на неопределенный срок
Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды. См. подробнее п. 3 Обзора.
Предоставление земельного участка для осуществления сельхозпроизводства казачьему обществу в аренду без торгов
Земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта Российской Федерации, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом нуждаемости такого общества в земельном участке. См. подробнее п. 12 Обзора.
Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.
См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.
Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
Обратите внимание.
С 01 января 2021 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.
Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.
Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.
Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.
В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.
Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.
Обратите внимание.
Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.
Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.
Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора. О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь.
Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.
Продление аренды земли без торгов
В сегодняшней статье хочу коснуться темы продления срока действия договора аренды земли, предоставленной для строительства. Данная тема, на мой взгляд, интересна не только земельно-правовыми аспектами, но и взаимоотношениями с муниципальными органами власти, которые такие договоры заключают.
Итак, краткое описание ситуации. В городе Серпухове Московской области в 2014 году был предоставлен коммерческой организации в аренду муниципальный земельный участок сроком на 2 года. В дальнейшем компанией было получено разрешение на строительство и начато возведение объекта недвижимости.
За 2 месяца до истечения срока аренды компания обратилась к администрации с заявлением о заключении договора аренды земли на новый срок без проведения торгов с целью достройки здания.
По истечении 30 дней с момента подачи заявления, администрация никакого письменного ответа компании не дала, а на словах сообщила, что так как объект незавершенного строительства не зарегистрирован за компанией, то у нее отсутствует право на продление договора аренды.
Не получив никакой письменный ответ, компания обратилась в суд с требованиями о признании незаконным бездействия администрации и обязании администрации заключить с компанией договор аренды на новый срок.
Судом 1 инстанции компании было отказано в удовлетворении требований, апелляция отменила решение и вынесла новый судебный акт об удовлетворении требований компании, кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе решение суда 1 инстанции, вторая кассация отменила решение первой кассации и решение суда и оставила в силе постановление апелляции. Такая «чехарда» судебных актов говорит о том, что у арбитров нет единого мнения по данному вопросу, поэтому он заслуживает особого внимания.
Верховный суд РФ пришел к следующим выводам.
Одним из оснований для отказа компании в удовлетворении требований являлось мнение суда, что компанией пропущен 3-месячный срок для обжалования бездействия администрации.
К этому мнению арбитр пришел в связи с тем, что по истечении 30 дней администрация не дала ответ компании, следовательно, компания о бездействии администрации узнала на 31 день после подачи заявления и с этого дня, по мнению арбитра, начал течь срок исковой давности.
Данное мнение суда первой инстанции не основано на нормах права, так как отказ в продлении аренды был все же направлен компании значительно позже 30-дневного срока и с момента получения отказа по почте следует исчислять срок исковой давности.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Особенности продления договора, предусматривающего аренду земли для строительства
Чтобы понять, как продлить договор аренды земельного участка под строительство необходимо рассмотреть некоторые особенности конструкции:
- На выделенном участке земли должно вестись строительство;
- Постройка является собственностью арендатора;
- Наличие собственности на земельном участке выступает льготным основанием для преимущественного права аренды, освобождения от участия в торгах или автоматического продления отношений.
Закон выделяет конкретные исчерпывающие основания, при наступлении которых могут прекратиться указанные арендные отношения:
- На выделенном объекте, в отведенные сроки действия соглашения, не были начаты строительные работы;
- Категория и назначение земельного участка не были предназначены для строительства;
- В конструкции договора отсутствовало условие о возведении капитальных объектов, ввиду чего строительство велось несанкционированно.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2021 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2021. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.