Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.
Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.
Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.
В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.
Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Причины для расторжения предварительного договора
Это точно не получится сделать только потому, что захотелось или передумали продавать/покупать жилье.
Обоснованными причинами для расторжения предварительного договора купли-продажи является следующее:
- Одна из сторон не выполнила условия договора в срок. Например, было прописано, что в две недели после подписания договора о намерениях продавец должен сняться с регистрации. А он этого не сделал. Так что покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать двойной задаток. Если покупатель не выполнит какие-то условия, то продавец оставляет задаток себе.
- Были обнаружены существенные дефекты в квартире, о которых сначала продавец или его представитель умолчали.
- Мошеннические действия с какой-то стороны. Чаще всего такой стороной выступает продавец, но и покупатели то же иногда бывают не промах.
- Покупатель отказался от сделки, так как продавец решил существенно поднять цену.
- Возникли обстоятельства, которые не зависят от сторон. Например, покупатель хотел часть денег на квартиру взять в кредит, а банк в последний момент отказал ему.
Автоматически договор расторгается, если он был заключен без конкретного срока, а в течение года сделка так и не была заключена.
Отказ от исполнения договора
Встречаются случаи, когда односторонний отказ от исполнения договора поставки является единственно верным требованием потребителя. К примеру, намечается крупный праздник, для обеспечения которого была заказана поставка специального оборудования или комплекса продуктов. Следовательно, момент проведения праздника будет иметь ключевое значение для срока поставки. Так, нарушение сроков поставки предварительно оплаченного товара приведет к исключению обязанности потребителя (заказчика) принимать или приобретать товар. Односторонний отказ от договора обусловлен тем, что поставка товара должна быть осуществлена в соответствии с потребительскими требованиями, указанными лицом при даче своего согласия на заключение договора поставки.
Помимо отказа от исполнения действующего договора, потребитель вправе направить свой отказ от заключения договора, определенного предварительной сделкой. Основания отказа от заключения основного договора указаны в Гражданском Кодексе РФ в разделе «Предварительный договор».
Односторонний отказ от исполнения договора по ГК РФ
В п. 4 ст. 450.1 ГК говорится и о том, что за стороной, имеющей право на одностороннее расторжение договора, закреплена обязанность действовать в таких ситуациях добросовестно и разумно, т. е. не злоупотребляя своим правом и в полном соответствии с договорными условиями.
Положения ст. 450.1 ГК говорят о том, что одностороннее расторжение договора происходит путем направления одной стороной в адрес другой письменного уведомления о своих намерениях. Заключение дополнительного соглашения, касающегося расторжения соглашения, в подобных случаях не является обязательным требованием, достаточно простого уведомления контрагента. Договор будет считаться прекращенным со времени получения второй стороной уведомления, если законом или договором не предусматривается каких-либо иных условий.
Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.
Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:
- если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
- как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
- при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.
Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.
Тонкости ситуации с ипотечными квартирами
Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации. И такое положение дел будет длиться ровно до того момента, пока банк не получит все, ему причитающееся.
Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток. Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.
Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.
Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:
- если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
- как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
- при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.
Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.
Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора
Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.
С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.
Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.
Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.
Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.
Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.
Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.
Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.
С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.
Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.
Пять шагов к расторжению предварительного договора
Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута. Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.
На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.
На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально. И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.
Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.
Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован. При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.
Существенность оснований для расторжения
Если контрагенты потеряли интерес к сделке или собственность не предполагается к продаже. Например, в случае отказа залогодателя на выдачу разрешения на сделку, закон предусматривает два механизма прекращения действия такого соглашения:
- Двухстороннее, когда и продавец, и покупатель не возражают прекратить взаимоотношения.
- Одностороннее, когда решение выйти из переговорного процесса возникает по инициативе только одного из контрагентов. Ими может быть предусмотрено право любого из участников на отказ от покупки или продажи по его воле. Если такой нормы нет, то этот шаг придется реализовывать в судебном порядке с предварительным направлением претензии
Расторжение предварительного договора по воле только одного контрагента требует наличия существенных оснований.
Ему придется обратиться в арбитраж и доказать:
- что второй контрагент существенно нарушил свои обязательства, в результате другая сторона понесла или может понести существенные убытки;
- или внешние факторы изменились и при исполнении договора он потеряет большую часть того, на что реально рассчитывал. При этом будет отказано в удовлетворении требования, если истец будет ссылаться на причины, которые вляются обычными предпринимательскими рисками, изменение конъюнктуры на рынке, например. А также на те, которые нетрудно было предвидеть при нормальном ходе вещей. Примером служит ситуация, когда внезапно принимается решение о строительстве в районе, где находится коттедж или таунхаус, мусоросжигательного завода.
Особенности процедуры расторжения
Если одна из сторон соглашения, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, то потерпевший участник имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб. Во избежание возможных разногласий и рисков, рекомендуется изучить порядок и правила расторжения предварительного договора купли-продажи.
Особенности, которые связаны с процессом расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости:
- Если юридическое или физическое лицо, которое является потенциальным покупателем недвижимости, не может собрать необходимую сумму денежных средств в указанное время для ее оплаты, клиент обязан известить об этом продавца заранее. Рекомендуется направить уведомление, в котором обозначить просьбу об установлении новых временных рамок. К письму следует приложить перечень сопутствующих документов;
- Как уже было обозначено ранее, существует возможность вернуть предоплату, если ее размер является существенным. Делается это посредством обращения в судебное учреждение. Однако необходимо отметить, что даже при наличии первоначального договора купли-продажи имущества, судебная инстанция не имеет право принудить продавца продать свою собственность и передать права собственности иному лицу. Судебное учреждение имеет право обязать перечислить пострадавшей стороне денежную компенсацию;
- Для возврата уплаченных средств участник сделки, который заинтересован в аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости, должен предоставить доказательства законности своих оснований. Например, после того как документ был подписан, покупатель обнаружил существенные недостатки в покупаемой собственности, в связи с чем он принял решение отказаться от приобретения данного имущества.
Перед тем, как направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении первоначального контракта купли-продажи недвижимости, рекомендуется тщательно изучить и рассмотреть все возможные риски. Сделать это следует, так как правовая ответственность может наступить в отношении обеих сторон соглашения, независимо от того, кто подал иск.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?
Предварительный договор при заключении сделки выражает намерение сторон ее заключить и связывает продавца и покупателя определенными правами и обязанностями по отношению друг к другу.
Правила оформления такого договора регламентируются статьей 429 ГК РФ. Он составляется обязательно в письменной форме и должен содержать основные условия сделки, обязательства сторон и срок подписания основного договора. Условие о внесении предоплаты по сделке также может быть отражено в данном документе.
Заключать преддоговор необязательно, если есть возможность заключить сразу основной договор и нет необходимости в подготовительных процедурах. Он не регистрируется в государственных органах, но может быть нотариально заверен по желанию или в случаях, предусмотренных законодательством (когда нотариального заверения требует основной договор).
Отмена договоренностей между участниками в свою очередь тоже должна быть оформлена письменно.