Налог на коммерческую недвижимость в Москве для физических лиц

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на коммерческую недвижимость в Москве для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

О коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Обычно их делят на пять типов:

Торговые. Это стрит-ритейл, площади в торговых центрах, павильоны на рынках и другие объекты для временного хранения продукции и её последующей продажи покупателям.

Складские. Важнейшее звено в логистической цепочке: здесь принимают, хранят и готовят к транспортировке различные грузы, продукты и сырьё. Крупные складские объекты чаще всего размещаются в отдельных строениях, но склады поменьше можно найти в подвалах и на цокольных этажах.

Производственные. Цеха, ангары, технические строения и все другие объекты, которые предназначены для трудовой деятельности людей. Они всегда находятся в пределах профильных зданий, например, заводов или производственных комплексов — и редко встречаются в черте города.

Офисные. Места сосредоточения корпоративной жизни — здесь работают сотрудники различных компаний. Офисы разных классов можно найти практически везде: в бизнес-центрах, административных зданиях и даже жилых домах.

Универсальные. Предприниматели могут использовать такие помещения практически для любых целей — например, чтобы открыть ветеринарную клинику, банк или шоурум. Эти объекты часто встречаются на первых этажах жилых многоэтажек или в торговых центрах.

Как и любое другое недвижимое имущество, коммерческие объекты — предмет налогообложения.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Какие налоги неоходимо оплачивать с доходов от коммерческой недвижимости?

Учтите, что налог на коммерческую недвижимость придётся платить вне зависимости от того, используете ли вы её или нет. Именно поэтому при покупке подобной собственности нужно очень хорошо рассчитать будущие схемы получения дохода. Иначе вы получите дополнительные убытки.

Но когда вы наладите поступление прибыли с такого объекта, вам придётся выплачивать налог и с неё. И здесь всё зависит от того, в каком качестве выступает собственник.

Физические лица могут выплачивать налоги с коммерческой недвижимости по следующим ставкам:

• 13% — это если речь идёт об НДФЛ. То есть в данном случае собственник просто выступает как физическое лицо, которое получает доход от распоряжения своим имуществом. Ему достаточно будет указывать источник таких поступлений в ежегодной декларации и всё;
• 6% с дохода или 15% с оборота, если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП. Ставка в данном случае уменьшается. Но нужно учесть, что ИП ещё придётся платить обязательные годовые взносы за себя;
• 4% при поступлении дохода от физических лиц и 6% при поступлении дохода от юридических лиц, если физлицо зарегистрируется в налоговой в статусе самозанятого. Это самый выгодный вариант по ставкам на сегодня. Дополнительные взносы не требуются.

У юридических лиц картина будет другой. Она напрямую зависит от того, какую систему налогообложения выберет организация:

• 6% с получаемого дохода или 15% с оборота, если компания находится на УСН;
• 20% — с дохода, если фирма выбрала общий режим налогообложения (ОСНО).

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

Ежегодный налог на коммерческую недвижимость для физических лиц подлежит оплате до 1 декабря в течение следующего за отчетным года. Например, налог за 2018 год должен быть оплачен до 1 декабря 2019 года. Чаще всего о сроке оплаты специальным письмом напоминает сама налоговая инспекция.

Если уведомление не пришло до 1 ноября, то стоит обратиться в налоговую службу. Иногда квитанцию не присылают, если сумма оплаты меньше 100 рублей. В таком случае ее пришлют в следующий расчетный период.

Юридические лица обязаны предоставить сведения в другие сроки:

• в течение 30 суток после отчетного квартала предоставляется ежеквартальный отчет;
• до 1 апреля следующего за отчетным года предоставляется декларация.

Но иногда региональные власти могут менять сроки отчетности, поэтому рекомендуется уточнять в местной налоговой инспекции.

Кто имеет право на льготы и вычеты?

К льготным категориям по оплате рассматриваемого налога относятся следующие категории граждан:

• пенсионеры;
• герои РФ;
• участники ВОВ и других боевых действий;
• инвалиды и люди с ограниченными возможностями;
• бывшие военные.

Муниципальные власти имеют право изменять на региональном уровне льготные категории условия предоставления льгот для различных граждан и организаций. Вопрос, касающийся льгот, необходимо выяснять в местной налоговой инспекции, поскольку там ориентируются на региональные законы по предоставлению льгот и документам, подтверждающим право на льготы.

В первую очередь, для получения льгот необходимо написать заявление. В нем должна содержаться следующая информация:

1. ФИО, ИНН, а также контакты налогоплательщика.
2. Технический паспорт объекта недвижимости.
3. Выписка ЕГРН.
4. Реквизиты документа, который подтверждает право на льготу.
5. Сколько льгота действует и дата, когда она была предоставлена.

Владельцы торговых и офисных помещений будут платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости

ЗакСобрание принимает закон, который предполагает, что владельцы торговых и офисных помещений с 2021 года будут платить имущественный налог от кадастровой стоимости, а не от остаточной балансовой стоимости. Пока нововведение коснется только объектов площадью свыше 1 тысячи квадратных метров

Законодательное Собрание Владимирской области в первом чтении приняло региональный закон «О внесении изменений в закон о налоге на имущество организаций». Его суть заключается в том, что с 2021 года юридические лица и индивидуальные предприниматели, владеющие торговыми и офисными площадями, будут платить налог на это имущество исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время данный налог исчисляется по ставке 2,2% в зависимости от остаточной балансовой стоимости имущества, которая определяется внутренним бухгалтерским учётом и не всегда соответствует реальной.

Проект закона депутатам представила заместитель директора департамента финансов, бюджетной и налоговой политики Владимирской области Ирина Бурова.

Ирина Бурова

Нововведения коснутся тех, кто владеет площадями в административно-деловых и торговых центрах, кому принадлежат нежилые помещения для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения.

Закон также распространится на недвижимое имущество иностранных организаций, жилые помещения, гаражи и машиноместа, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые домики и сооружения, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства.

Повторимся — речь идёт об организациях и индивидуальных предпринимателях; граждане и так уже платят налог на имущество в зависимости от кадастровой стоимости.

Изменения в сфере налогов коммерческой недвижимости физлиц в 2020 году

При этом стоит отметить, что, например, в Москве расчет налога на коммерческую недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости, будет применяться только лишь для крупных торговых и деловых центров с площадью более 3-х тысяч квадратных метров. Несколько иная ситуация с отдельно стоящими зданиями, которые используются в качестве ресторанов, кафе, магазинов и так далее. Здесь по новой схеме налог будет рассчитываться при условии, что площадь превышает 1 тысячу квадратных метров. Данный параметр был снижен в 2 раза, соответственно, количество налогоплательщиков в 2020 году здесь существенно увеличится. Выросла и ставка налогообложения – вместо 1,3 процента, применявшейся в прошлом году, нужно будет платить 1,4 процента. Однако это еще не предел. В 2020 году ставка вырастет еще на 0,1 процентного пункта – до 1,5 процента.

Давайте рассмотрим ситуацию немного детальнее. Как уже говорилось, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше, чем инвентаризационная. В первую очередь это относится к объектам, попадающим в категорию «коммерческая». Здесь разница увеличивается очень серьезно, соответственно, платить придется больше. Следует также отметить еще один важный момент. Средства, вырученные благодаря налогу на коммерческую недвижимость, направляются в региональные бюджеты. Соответственно, местные власти, крайне заинтересованные в наполнении казны, будут делать все возможное для того, чтобы увеличить кадастровую стоимость.

Несвоевременная оплата налога грозит налогоплательщику штрафом в размере 20% от суммы исчисленного сбора. Если будет доказано умышленное уклонение от оплаты, то размер санкции увеличится в 2 раза, и составит 40%.

Помимо этого за каждый день просрочки платежа гражданину будет начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Если задолженность по имущественному сбору, размером свыше 3 000 рублей, не будет оплачена в течение 6 месяцев, то налоговый орган вправе подать исковое заявление в суд. После вынесения судом положительного решения налог будет взыскан в обязательном порядке путем списания денег с банковского счета или удержанием задолженности из заработной платы на основании исполнительного листа.

Собственникам нежилых помещений необходимо оплачивать имущественные сборы также как и владельцам жилья. Ставки по нежилым объектам устанавливаются решением местных властей. Базой для расчета является кадастровая стоимость. При несоответствии кадастровой стоимости реальной рыночной цене, ее можно оспорить в комиссии Росреестра или через суд. Несвоевременная уплата сбора карается штрафом и пеней.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Какие ставки по налогам установлены для физических и юридических лиц?

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Артем Морозов
юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

Физические лица
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)

— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.)
Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя

— 0,5% (прочие объекты имущества)

Юридические лица и ИП
Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Физические лица
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)

Юридические лица и ИП
Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Исключение:
0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий

Физические лица
Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)

— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно)

— свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)

Юридические лица и ИП
Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)

не более 2,2%

Физические лица
Налоги на доходы по коммерческой деятельности

13% — НДФЛ

Юридические лица и ИП
Налоги на доходы по коммерческой деятельности

ОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц)
УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)
ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Налог на коммерческую недвижимость 2021 для физических и юридических лиц

• Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
• НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
• Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
• АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

• годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
• авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
• сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

1. Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.
2. Формула для вычисления авансовых платежей:
3. АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.
4. Формула для вычисления полной суммы налога за год:
5. НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Федеральные законы от 15.04.2019 № 63-ФЗ[1] и от 29.09.2019 № 325-ФЗ[2] внесли многочисленные изменения в порядок налогообложения имущества организаций.

На основании этих законов поэтапно с 2020 и 2021 годов происходит смещение администрирования имущественных налогов в сторону упрощения и смягчения, в том числе с помощью бесконтактных способов обмена сведениями.

Для удобства налогоплательщиков ФНС на своем официальном сайте[3] разместила информацию о новшествах в налогообложении имущества организаций, вводимых на протяжении этих двух лет.

1. В 2020 году реализованы следующие законодательные инициативы:
2. — введен заявительный порядок предоставления льгот для налогоплательщиков-организаций по транспортному и земельному налогам;
3. — предоставлена возможность сверки с налоговым органом объектов обложения транспортным и (или) земельным налогом;
4. — отменено представление расчетов по авансовым платежам по налогу на имущество организаций;
5. — разрешена сдача «консолидированной» отчетности по налогу на имущество организаций.

На официальном сайте Мэра Москвы опубликован предварительный перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2021 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Окончательный перечень будет утвержден Правительством Москвы до 30 ноября 2020 года, сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Кирилл Пуртов.

В предварительный перечень включены торговые, офисные объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Цель публикации — заранее проинформировать владельцев объектов коммерческой недвижимости о соответствии принадлежащих им объектов критериям налогообложения от кадастровой стоимости, чтобы они смогли скорректировать сведения о своих объектах, если они неактуальны.

В предварительный перечень на 2021 год включено более 35 тысяч объектов коммерческой недвижимости совокупной площадью 95,9 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом число объектов в перечне выросло на 9,3 процента — в основном за счет увеличения числа нежилых помещений и зданий, признанных торгово-офисными по результатам обследований Госинспекции по недвижимости.

В соответствии с Законом города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» в предварительный перечень включены объекты, соответствующие одному из следующих условий:

• нежилое здание расположено на земельном участке, который может быть использован под торговлю, офисы, бытовое обслуживание или общественное питание;
• нежилое здание площадью свыше 1 тыс. кв. м либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает 3 тыс. кв. м) фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости;
• нежилое здание либо нежилое помещение, расположенное на пешеходных зонах (список таких зон утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.03.2016 № 78-ПП), фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для размещения торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости, либо имеет соответствующее назначение в документах технического учета.

Кирилл Пуртов напомнил, что в Москве с 2014 года начался перевод торгово-офисной недвижимости на налогообложение от кадастровой стоимости.

Максимальная ставка налога в размере 2 процентов, установленная федеральным законодательством, должна была начать действовать в Москве с 2019 года.

Однако в прошлом году переходный период был продлен еще на четыре года: ставка будет увеличиваться постепенно с 1,6 процента в 2019 году до 2 процентов в 2023 году.

Ознакомиться с объектами недвижимости, включенными в предварительный Перечень, можно на официальном сайте Мэра Москвы, воспользовавшись специальным сервисом.

В связи с переходом на новый порядок налогообложения, с 2016 года ставка 2% от кадастровой стоимости объекта, установлена для:

1. Деловых и торговых центров.
2. Помещений, предназначенных для расположения в них офисно-торговых объектов, кафе, ресторанов.
3. Помещения, не предназначенные для данных целей, но фактически используемые.

Для остальных помещений, относящимся к коммерческим и находящимся в собственности физических лиц, ставка изменяется в зависимости от стоимости недвижимости:

• 0,1% – для недвижимости стоимостью до 300 000 рублей;
• 0,1 – 0,3% – от 300 до 500 000 рублей;
• 0,3 – 2% – более 500 000 рублей.

• Сдав недвижимость коммерческого типа в аренду, физическое лицо выплачивает 13% НДФЛ с полученного дохода.
• Ставка налога на имущество для ИП определяется органами местного самоуправления, однако не должна превышать 2%.
• Физическое лицо, осуществляющее сдачу в аренду коммерческой недвижимости как индивидуальный предприниматель, обязано также уплачивать 13% НДФЛ от суммы полученного дохода.

Объект коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического лица, попадает под действие Налогового кодекса как имущество организации. Величина ставки зависит от того, какой метод расчета применяется в субъекте РФ, где расположен объект недвижимости.

Согласно статье 409 Налогового кодекса РФ, плательщику следует внести налог до 1 декабря того года, который следует за прошлым налоговым периодом. Налоговая инспекция направляет в адрес гражданина уведомление, на основании которого и производится оплата.

Кадастровая стоимость — более достоверный показатель оценки недвижимого имущества физических лиц, который устанавливается в результате экспертизы. Перечисление налога на недвижимость с учетом кадастровой стоимости впервые произойдет в 2021 году.

1. В основе исчисления налога на имущество граждан России в 2021 году будет лежать показатель кадастровой стоимости объекта.
2. Владельцы недвижимого имущества могут получить налоговый вычет, который равен кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров в отношении конкретного вида имущества: 50 – если во владении дом, 20 – если имущество в виде квартиры или части дома, 10 – если во владении часть квартиры или комната.
3. В зависимости от вида имущества, налоговые ставки различны и составляют 0,1; 0,5; 2%. Произвести платеж необходимо на основании уведомления, которое присылает налоговая инспекция.
4. Льготники могут быть освобождены от уплаты по одному дому или квартире, одному гаражу или месту для автомобиля. Если во владении есть второй и третий объект, то уплата налога обязательна.

Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

Налоговая ставка для физических лиц вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:

• Если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение коммерческого назначения составит всего 0,1%. Это относится и к помещениям, предназначенным для проживания. В частности речь идёт об апартаментах, гостиницах и хостелах;
• Для помещений стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, процентная ставка составит от 0,1% до 0,3%;
• Если речь идёт о помещениях стоимостью свыше 500 тысяч рублей, процентная ставка будет составлять от 0,3% до 2,0%. Речь идёт о дорогостоящей недвижимости, вроде торговых центров и офисов.

Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.

Налоговые ставки для юридических лиц значительно отличаются от ставок для физических лиц. Это связано с тем, что помещения, принадлежащие юридическим лицам, облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.

Как рассчитать и снизить налог на коммерческую недвижимость?

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Исключение:
0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий

• FIFA и ее дочерние компании;

• национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);

• организационный комитет «Россия-2021» и его дочерние подразделения;

• производители медиаинформации FIFA;

• поставщики товаров, работ и услуг FIFA;

• профсоюзы;

• организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;

• организации, занимающиеся оборонными заказами;

• организации почтовой связи и некоторые другие.

Налоговая служба сама обязана присылать руководителю компании раз в год квитанцию-уведомление на уплату пошлины недвижимого имущества. В ней, как правило, указаны сумма и срок, до которого юридическое лицо обязано исполнить свое обязательство перед государством. Не стоит запускать случаи, когда по какой-то причине очередной счет не пришел. Возможны непредвиденные сложности на почте. Тогда необходимо позвонить в инспекцию или сходить в офис лично, чтобы разузнать о сумме налога.

• Организации, которые принимают участие в подготовке чемпионата мира по футболу 2021;
• Оргкомитет Российской Федерации 2021 и все его филиалы;
• Организации, которые занимаются религиозной деятельностью;
• Организации, в которых трудятся преимущественно люди с ограниченными возможностями;
• Организации, которые имеют законное отношение к уголовно-исправительной системе;
• Фармацевтические предприятия при условии, что это их основной вид деятельности.

Как производится расчет налога на коммерческую недвижимость

До 2015 года собственники всех коммерческих помещений считали налог, исходя из их инвентаризационной стоимости. Однако закон изменили, и теперь размер платежа рассчитывается через кадастровую оценку стоимости объекта. До 2020 года новое правило применяется не во всех регионах – местные власти сами устанавливают, по какой стоимости (кадастровой или инвентаризационной) рассчитывать суммы обязательных взносов. Узнать, как считают налог в конкретной местности можно на сайте налоговой службы.

Кадастровая стоимость наиболее близка к рыночной цене объекта, поэтому является более тяжелым налоговым бременем. Она меняется в соответствии с изменением цен на рынке.

Ставка налога на коммерческую недвижимость физических лиц, актуальная для 2018 года, составляет 2%. Посмотреть подробнее можно в статье 406 НК РФ.

По новым правилам налог получается довольно высоким, особенно для владельцев торговых или производственных комплексов. Чтобы к нему могли привыкнуть постепенно, власти установили временные понижающие коэффициенты. Так, в течение подготовительного четырехлетнего периода (с 2015 по 2019) взнос платится с учетом коэффициента и суммы за прошлый год. После 2019 года понижающие коэффициенты уберут.

По инвентаризационной стоимости рассчитать налог на коммерческую недвижимость в 2018 году поможет ст. 406 НК РФ. По ней нужно провести инвентаризацию площади и определить, сколько стоит объект. Если цена меньше 300 тысяч рублей, заплатить нужно будет 0,1%, если от 300 до 500 тысяч – 0,1-0,3%, более полумиллиона – от 0,3 до 2%.

Что понимает закон под термином «коммерческая недвижимость»?

Действующее законодательство относит к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц жилые дома, квартиры и комнаты, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). Понятие «коммерческая недвижимость» в НК не раскрывается: по сложившейся юридической практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли.

Виды собственности, подпадающие под определение «коммерческая недвижимость»:

• офисы и бизнес-центры;

• кафе и рестораны;

• гостиницы;

• склады;

• производственные цеха;

• автомойки;

• апартаменты и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов пояснил, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, обладающая следующими признаками:

• она учитывается на балансе в качестве объектов основных средств;

• запись о ней внесена в ЕГРН;

• если же такой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба.

Управляющий партнер консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева к свойствам, характеризующим коммерческую недвижимость, отнесла следующие:

• уникальность каждого объекта;

• сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;

• высокая капиталоемкость недвижимости;

• длительный период присутствия актива на рынке;

• низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости спроса от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;

• необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;

• сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;

• существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и др.).

Похожие записи:

• Как распознать мошенников в интернете: два способа, простой и сложный
• Максимальный размер алиментов на троих детей от разных браков
• Почему не переводят алименты в 2023 году