Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возвращается или нет аванс при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
Понятие залога используется не только при купле-продаже недвижимости, но и при ее аренде, независимо от того, действует лицо самостоятельно или через агентство. Если найден оптимальный результат, удовлетворяющий все критерии, следует гарантировать подписание сделки. Причем гарантия нужна обеим сторонам.
Сразу отдать все деньги за проживание, особенно при длительном сроке аренды, арендатор не всегда может, поэтому до подписания договора он должен себя обезопасить передачей залога. В таком случае собственник уже не будет никому другому отдавать в аренду свою недвижимость.
ВНИМАНИЕ! Задаток в дальнейшем идет в счет оплаты аренды.
В случае его передачи собственнику тот уже не должен рассматривать предложения других претендентов. А агентство недвижимости (если поиск осуществлялся через него) должно снять объявление о поиске квартиры.
При аренде жилья задаток также оформляется документально, с указанием данных сторон, суммы задатка, предмета договора. Чтобы дата подписания договора (основного) аренды не откладывалась, стоит указать в расписке или в предварительно соглашении, на какой срок дается залог. Если одна из сторон не может дальше действовать в рамках договора, действия производятся стандартные.
Сорвал сделку будущий арендатор – собственник оставляет его деньги себе, а отказался от договора владелец жилья – он возвращает в двойном размере полученный задаток. Таким образом, обе стороны получают компенсацию за не свершившуюся сделку.
К сожалению, залог, на данное время, не является действенной мерой от мошенников. Но для тех, кто действует честно и открыто это хорошая гарантия того, что время на подготовку сделки не было потрачено напрасно.
Если у обеих сторон нет никаких скрытых намерений, проблем с задатком не возникает, наоборот, он обеспечивает уверенность и спокойствие на время, которое дается для подписания главного договора по купле-продаже. Использовать прием задатка можно и при проведении сделок по аренде.
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Закон предусматривает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи квартиры (в письменном виде) с задатком. У каждого участника сделки должен быть личный экземпляр.
Например, если собственник один, то требуется 2 экземпляра: один для него, а другой для вас. Если продавцов несколько, то готовится 3 экземпляра: один – вам, остальные – каждому собственнику.
В договоре задатка при покупке недвижимости должны быть указаны следующие данные:
- Информация об обеих сторонах. Пишутся ФИО, паспортные данные, прописка или место временного проживания.
- Дата заключения. Так вы будете знать, в какой день состоялось заключение договора.
- Информация o жилье. Указываются адрес, жилплощадь, уникальный номер, цена. Может быть внесена дополнительная информация.
- Размер задатка. Указывается в двух вариантах: цифрами и прописью.
- Дата и способ передачи денежных средств. Вы можете указать реквизиты банковского счёта (безналичный расчёт) или пропишите, что в конкретный день покупатель передаст деньги продавцу наличными (наличный расчёт). Все это указывается во время подписания договора.
- Сроки сделки. Сроки должны быть точными – никаких «в течение двух месяцев или недели». Только конкретика, например, до 20.09.2021 г.
- Права и обязанности сторон. Покупатель обязан выплатить оставшуюся сумму в срок. Продавец не имеет права вносить изменения в договор, менять что-то в недвижимости.
- Непредвиденные обстоятельства. Этот пункт стоит прописать. Форс-мажорные обстоятельства могут неожиданно возникнуть, поэтому нужно знать, как поступать в этом случае.
- Дата начала действия соглашения. В основном договор начинает действовать сразу после проставления всех подписей.
Также не забывайте о том, что все стороны обязаны подписать соглашение. Необходимо убедиться, что подпись такая же, как в паспорте или ином документе.
Возврат задатка – когда можно, а когда нельзя
Как вернуть обратно аванс за квартируМежду несостоявшимся продавцом и покупателем споры возникают как в отношении возврата задатка, так и в размере возвратной суммы – закон требует возврата задатка в двойном размере. Стороны вправе найти добровольное решение проблемы. Например, продлить действие соглашения о задатке, чтобы дать время продавцу на устранение причин разногласий. Или договориться об одинарном или хотя бы полуторном размере возврата задатка. Если же покупатель твердо намерен вернуть двойной размер предоплаты, а продавец отказывается, то конфликтную ситуацию необходимо решать в суде.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Задаток или аванс при покупке квартиры: правила сделки
К примеру, аванс при покупке квартиры обычно небольшой, в пределах 10-30 тысяч рублей, и передается продавцу в счет последующей покупки.
Задаток при купле-продаже квартиры может быть разный, максимальной границы нет, зависит от конкретной ситуации и от стоимости квартиры, и является гарантией совершения сделки.
Момент передачи денег обязательно должен быть документально зафиксирован.
Составляется соответствующее соглашение, в котором указывается сам объект, адрес, его полная стоимость, размер задатка при покупке квартиры или внесенного аванса, условия и сроки продажи, права и обязанности обеих сторон, штрафные санкции.
Различные траты при покупке квартиры
Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.
- Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
- Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
- Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
- Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
- Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
- Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.
Изучаем правила рынка: аванс или задаток
Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.
В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.
Подлежит ли задаток возврату
Особенность задатка, в отличие от других обеспечительных средств (залога, поручительства и т. д.), заключается в одновременном выполнении им уже перечисленных 3 функций. Поэтому если, к примеру, поручительство в силу ст. 367 ГК РФ прекращается в случае добросовестного исполнения должниками своих обязанностей, то задаток в аналогичном случае возврату не подлежит.
То есть если стороны добросовестно выполняют принятые ими условия сделки, задаток трансформируется в аванс или предоплату и только уменьшает размер задолженности плательщика по сделке на его сумму.
Ответ на вопрос о том, возвращается ли задаток, зависит от обстоятельств, которые послужили, по мнению сторон сделки, основанием для возврата. Так, согласно ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен уплатившему его контрагенту в случае, если сделка между сторонами была расторгнута до начала ее исполнения по их обоюдному согласию.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Кроме того, задаток должен быть возвращен и в случае, упомянутом в ст. 416 ГК РФ, то есть при невозможности исполнения обязательства по причинам, на которые стороны не могут повлиять. Классическим примером такой ситуации является гибель конкретной уникальной вещи, которая является предметом сделки. Поскольку ввиду индивидуальности ее замена на аналогичную вещь невозможна, стороны вынуждены расторгнуть сделку по не зависящим от них обстоятельствам.