Как составить договор о купле продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор о купле продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Прежде чем составить и подписать договор купли-продажи, необходимо ознакомиться с нюансами рассматриваемой процедуры, что указаны в ст. 454 ГК РФ. Существует специальная процедура, которую необходимо соблюдать, чтобы сделка имела юридическую силу. Это не просто внести определенную сумму и получить на руки ключи, а действительно сложный юридический вопрос. Подписание договора купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов. Сделка включает в себя следующие шаги:

  • составление предварительного соглашения проведения сделки;
  • составление и подписание договора о купле или продаже квартиры;
  • подписание акта приема и передачи, и передача прав на недвижимость покупателю, если условия устраивают обе стороны сделки;
  • проведение расчетных операций между сторонами;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

  • Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
  • Копия выдается лишь для ознакомления.

Государственная регистрация

Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.

Сделать это можно несколькими способами:

● непосредственно явившись в Росреестр;

● через многофункциональный центр;

● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;

● по почте.

Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:

● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;

● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;

● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.

В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

Читайте также:  Как оформить запрет на выезд ребенка за границу в 2023 году

Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.

  • пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
  • ecли дoгoвop пoдпиcывaют дoвepeнныe лицa – нoтapиaльнo yдocтoвepeнныe дoвepeннocти и пacпopт пpeдcтaвитeля;
  • пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, мeны, дapeния, дoлeвoгo yчacтия, пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo, peшeниe cyдa, aкт ввoдa дoмa в экcплyaтaцию, дeклapaция и тexпacпopт – ecли пpaвo нa дoм зapeгиcтpиpoвaнo в yпpoщeннoм пopядкe пo дaчнoй aмниcтии;
  • пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт – штaмп БTИ, ecли пpaвo coбcтвeннocти peгиcтpиpoвaлocь дo янвapя 1999 гoдa, cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, ecли пpaвo peгиcтpиpoвaлocь дo июля 2016 гoдa, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти, ecли peгиcтpaция былa пocлe;
  • тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, пoэтaжный плaн, cпpaвкa из БTИ oб oтcyтcтвии зaпpeтoв и apecтoв – ecли oбъeкт нe cтoит нa кaдacтpoвoм yчeтe и пpaвo coбcтвeннocти нa нeгo былo зapeгиcтpиpoвaнo дo 1999 гoдa;
  • ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy;
  • квитaнция oб oплaтe гocпoшлины;
  • caм дoгoвop кyпли-пpoдaжи в cтoлькиx экзeмпляpax, cкoлькo лиц yчacтвyeт в cдeлкe, плюc eщe oдин для Pocpeecтpa;
  • зaявлeния o пepexoдe пpaвa и peгиcтpaции пpaвa – cocтaвит coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa, вaм ocтaнeтcя тoлькo пoдпиcaть.

Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).

Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:

  • до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
  • до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
  • свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)

За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:

  • 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).

Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.

Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:

  • подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
  • право на покупку квартиры в будущем;
  • возможность оформить аванс (задаток);
  • возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.

Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.

2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.

3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.

Читайте также:  Выплаты при рождении второго ребенка в 2023 году в Москве неработающим

4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.

5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».

6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.

7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

✅ Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

При необходимости или желании удостоверить ДКП нотариально стороны могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его территориального расположения.

Для этого им нужно в полном составе, до заключения сделки, явиться в нотариальную контору, удостоверить свою личность и правомочия на совершение сделки посредством предъявления перечисленных выше документов (см. раздел «Приложения к договору»), после чего, в присутствии нотариуса, подписать договор.

Нотариус, в свою очередь, подтверждает дееспособность обратившихся лиц, проверяет полученные от них документы и совершает действия по удостоверению договора:

  • подписывает каждый экземпляр ДКП;
  • проставляет печать;
  • вносит данные о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса. Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры, то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства. Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
  • Технический паспорт.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
  • Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

  • гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
  • наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
  • особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
  • следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Читайте также:  Налоговый вычет за обучение в институте

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры

Документы, представленные обеими сторонами правоотношения, сопровождают сделку. Существует их стандартный перечень, а также сопутствующие бумаги:

  • основной документ (продавца и покупателя) для удостоверения их личностей;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • соглашение о купле-продаже;
  • кадастровый документ;
  • передаточный акт;
  • справка о том, что по ЖКХ нет долгов у хозяина;
  • выписка с лицевого счета.

Документы сопутствующего назначения, сопровождающие договор:

  • свидетельство о появлении на свет – если в договоре принимает участие лицо до 18 лет;
  • удостоверяющие личность документы опекуна;
  • одобрение органов опеки;
  • согласие содольщиков на реализацию имущества;
  • арендный договор с банком по предмету использования ячейки;
  • соглашение о задатке или авансе;
  • справка из психоневрологического диспансера о том, что стороны здоровы и отдают себе отчет в происходящем.

Сколько стоит оформление купли-продажи жилья

В каком месте будет подписан договор, зависит от решения сторон сделки. В большинстве случаев его подписывают в банке, где была арендована ячейка. Многих интересует вопрос о стоимости заключения сделки.

Предлагаем ознакомиться со списком платных услуг, которые сопровождают заключение сделки, и их стоимостью:

  • обращение к нотариусу для оформления сделки обойдется в сумму, равную от 0,1 до 0,4% от общей стоимости объекта недвижимости;
  • государственная пошлина в этом случае равна 2 тысячам рублей (средняя цена);
  • справка, полученная в БТИ, обойдется в 500 рублей;
  • процедура оценки недвижимости – 1300 рублей;
  • аренда ячейки в банке – 3-5 тысяч рублей;
  • оформление и регистрация договора – 2-3 тысячи рублей.

Кроме этого, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риелтора или юриста.

Проверка квартиры, покупателя, продавца

Покупателю следует убедиться, что с квартирой все в порядке, и у продавца есть право ее продать. Для этого стоит запросить:

  • правоустанавливающие документы – на каком основании собственник владеет квартирой;
  • перечень собственников недвижимости – кто, помимо продавца, владеет жильем;
  • справка о составе проживающих в объекте недвижимости;
  • подтверждение воли доверителя, если квартира продается по доверенности (оптимальный вариант – присутствие доверителя на сделке);
  • справку из ПНД и от нарколога, подтверждающую дееспособность продавца;
  • наличие необходимого пакета документов – справка от оценщика, техпаспорт, свидетельства о браке, разрешение супруга, согласие органов опеки, акт сверки по оплате ЖКХ.

Но и продавцу стоит предельно обезопасить себя. Для этого потребуется убедиться в платежеспособности покупателя. Например, выбрав способ оплаты квартиры с помощью наличных, которые до определенного момента будут храниться в банковской ячейке.

Основные документы для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
— Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).

— Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ. Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

— Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам).

— Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.

— Доверенность и удостоверение личности продавца. Обратите внимание, что самая распространенная мошенническая схема — это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым.

— Справка об отсутствии задолженности за квартиру.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *