Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прирезка дополнительных земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличить площадь земельного участка может только его собственник. При этом право собственности должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН, а также соответствующими документами, ставшими основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда).
Кто может увеличить площадь земельного участка?
Сколько соток можно присоединить к земельному участку
Многих людей интересует, сколько «лишних» соток земли можно оформить, согласно Закона? У многих, помимо участка, купленного когда-то давно по документам, оказались лишние сотки земли. Что с ними делать? Если владелец имеет, например, восемь соток земли, то в государственный реестр можно внести только те сотки. Излишки площади нужно регистрировать отдельно.
В июне 2019 года в Законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, позволяющие оформлять в собственность излишки участка, если будет выяснено, что земля, которая используется фактически, превышает ту, которая была зафиксирована в ЕГРН. Свободно можно присоединить только до 10% участка. Если владелец захочет забрать себе соседний участок, то его нужно покупать или брать в аренду.
Увеличить площадь участка можно на основании Земельного кодекса и Правил землепользования и застройки. Территория участка для ведения садоводства не может быть меньше 6 соток, и больше 15 соток, а с учетом строительства от 3 до 25 соток.
Размеры минимальных и максимальных земельных участков установлены муниципальными нормативными документами. Если владелец имеет участок земли площадью 15 соток, официально оформленный, то дополнительно увеличить его невозможно.
Что нельзя оформить в собственность?
Как уже было сказано ранее, далеко не все земли можно добавить к своему земельному участку. Так, нельзя оформить в собственность следующие участки:
- земли в зонах, имеющих особые условия применения территорий (зоны санитарной охраны источников водоснабжения, охранные зоны ЛЭП и газопроводов и иные зоны)
- земли, которые зарезервированы для муниципальных либо государственных нужд
- земли с особыми условиями охраны окружающей среды, в том числе растительного и животного мира
- земли естественной среды обитания и путей миграции диких животных
- земли памятников природы, истории и культуры
- земли археологических объектов.
Строительство с нарушениями
Как это часто случается, сначала дом строят, затем регистрируют. Такой подход не только не соответствует установленному порядку регистрации, но и вовсе может стать причиной для отказа оформления права собственности на объект. Недавно в подобную ситуацию попал один из клиентов агентства «Правозем».
В сентябре к нам обратился житель Истринского района с просьбой зарегистрировать уже построенный частный дом. Для этого в местную администрацию юрист направил уведомление о планируемом строительстве, дождался ответного уведомления о согласовании строительства и приступил к формированию технического плана на дом.
Инженер обмерил дом, составил схему и наложил её на карту-план территории. Выяснилось, что границы дома заказчика оказались за пределами его участка, заняв территорию перед дорогой. Прежде чем зарегистрировать такой дом, необходимо привести в порядок границы участка. Инженер предложил оформить захваченный кусок как прирезку. Для этого он провёл контурную съёмку участка и составил схему его расположения на карте-плане территории. Схему приложил к заявлению о выкупе земли и направил в администрацию. После того, как администрация одобрила схему, инженер провёл межевание участка с прирезкой. После чего дом поставили на кадастровый учёт и оформили право собственности.
Какие этапы оформления лишних соток в СНТ придется пройти?
Понять, как узаконить лишние сотки в СНТ можно только после рассмотрения конкретного случая. Однако существует несколько этапов процедуры, обязательных к прохождению.
- Первым делом нужно выяснить предельные минимальные размеры территории, установленные в Вашем случае. В каждом регионе они отличаются.
- Если участок не проходил процедуру межевания, необходимо пригласить кадастрового инженера, заключив договор на землеустроительные работы. В ходе составления замеров определяется точная площадь и границы. При этом учитываются дополнительные сотки.
- Правление садового товарищества должно провести общее собрание относительно перераспределения земель. На нем выносится решение о предоставлении лишней площади или отказ.
- В некоторых случаях приходится писать заявление в местную администрацию. В обращении нужно попросить перераспределить земли с учетом присоединяемых соток.
- Когда все разрешения на руках, составлен межевой план и соседи не имеют претензий по новым границам участка, его нужно поставить на кадастровый учет.
- В результате обращения в Росреестр выдается свидетельство о государственной регистрации и кадастровый паспорт. В них указаны новые характеристики надела.
Выполнение кадастровых работ.
После получения положительного решения проводите кадастровые работы и ставьте новый участок на учет.
Эту процедуру, в отличие от подготовки Схемы расположения земельного участка, нельзя сделать без кадастрового инженера.
Поэтому, нанимайте кадастрового инженера (желательно не первого встречного). Ставьте ему задачу по выполнению кадастровых работ и постановке участка на учет.
По результатам, вы должны иметь на руках кадастровый паспорт нового участка.
Указанный паспорт нужно представить в администрацию.
Кадастровый паспорт целесообразно передавать в администрацию с сопроводительным письмом.
На 2-ом экземпляре письма администрация поставит входящий штамп с датой. Второй экземпляр сопроводительного письма сохраните у себя.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.
Как минимизировать риск получения отказа по данному основанию?
- Провести прирезку земли площадью менее минимального размера участка, установленного в ПЗЗ.
- Прирезать землю к участку со всех или нескольких сторон, чтобы контур присоединяемой территории не имел правильной формы. Например, увеличивать участок за счет расширения границ своего участка с 4-х, либо 3-х сторон, в крайнем случаем с 2-х сторон. Если будете увеличивать участок путем присоединения земли с одной стороны, то есть фактически присоединяете смежную территорию, то при превышении минимального размера, можно получить отказ.
Кроме этого, необходимо соблюдать следующие требования:
- границы участка не должны пересекать границы муниципального образования, территориальных зон, лесничеств, лесопарков;
- новые границы участка не должны препятствовать разрешенному использованию объектов недвижимости;
- прирезка не должна приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель.
Иными словами, не нужно в погоне за лишними сотками впадать в безумное стяжательство, потому что разумный подход позволит минимизировать риск отказа.
Чтобы провести присоединение садового товарищества к сельскому поселению, необходимо пройти довольно длинный путь. Если причина присоединения садового товарищества заключается в решении его членов или управляющих органов, необходимо провести общее собрание или заседание коллегиального органа управления. В протоколе собрания (заседания) должна быть задокументирована воля членов товарищества или органа управления (с данными голосования). Затем необходимо обратиться в местную администрацию, где будет предложен план дальнейших действий.
Целесообразность перевода земли из садоводства
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
- Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
- Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
- Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
- Необходимо использовать средства «материнского капитала».
Можно ли продать свою долю общих земель при нахождении ЗОП в общедолевой собственности садоводов? Нет, так как согласно пункта 4 статьи 25 закона №217-ФЗ такое право неотделимо от права на индивидуальный ЗУ. В законе так и написано, что доля в праве собственности на общее имущество (в том числе ЗОП) следует судьбе права собственности на садовый ЗУ. Это значит, что если человек продает свою землю, то вместе с ней он автоматически продает и часть принадлежащего ему общего имущества.
Отдельно продать свою долю «общих» земель нельзя.
Если же говорить о коллективной продаже (то есть, когда общее собрание решило продать ЗОП третьему лицу), и если рассматривать аналогию с землями общего пользования, принадлежащими государству (муниципалитету), то продать такие участки нельзя.
Единственный вариант — попробовать сдать в аренду. Однако в этом случае подобные варианты необходимо реализовывать исходя из индивидуальных особенностей конкретных СНТ.
Увеличение площади земельного участка – это бесплатно или за деньги?
Бытует мнение, что увеличение земельного участка можно сделать совершенно бесплатно, но это не так. Бесплатно только можно получить прилегающие земли, то есть их не надо выкупать у государства, а само оформление новообразования в виде увеличенного земельного участка после прирезки – процедура, требующая денежных затрат. Ведь для того, чтобы документально оформить вновь созданные владения необходимо подготовить межевой план. Для этого, заключаем договор с кадастровым инженером, естественно на платной основе. Вновь созданный участок необходимо закоординировать и сдать готовый пакет документов на регистрацию в МФЦ. Все это время и деньги, но в результате вы получите законно оформленный участок с увеличенной площадью.
Узнать стоимость межевого плана вы можете при помощи бесплатного сервиса на сайте — онлайн калькулятора кадастровых работ, также предлагаем ознакомиться на сайте с каталогом компаний вашего региона, оказывающих услуги в сфере кадастра.
Образец заявления на перераспределение земельного участка
Как написать заявление об изменении территории участка земли? Образец заявления достаточно легко найти в сети Интернет. Его можно без проблем загрузить с официального портала Многофункционального центра любого региона. Бланк направляется в МФЦ по месту его регистрации.
Заявление должно содержать:
- персональную информацию о собственнике – фамилия, имя и отчество, место прописки и проживания, паспортные данные и т.д.
- кадастровый номер участка, подвергнутого манипуляциям по изменению территории;
- кадастровый номер участка, территория участвует в формировании новых границ;
- информация о реквизитах одобренного проекта изменения территории земли.
Важно: в случае если изменяемая территория входит в состав дачного или садового товарищества, то проект межевания необходимо брать в управляющих учреждениях данных объединений.
Как увеличить земельный участок в СНТ
Первое, с чем придется разобраться — межевание. Когда участок не отмежеван и земли общего назначения не отмежеваны или участок отмежеван, а ЗОП не отмежеваны, можно попробовать оформить прирезку бесплатно. Для этого делается схема участка с прирезаемым наделом, прописываются координаты и вместе с заявлением документы подаются в администрацию. В заявлении вы просите «передать в собственность участок такой-то», и в большинстве случаев вам отказывают. С этими же документами и отказом вы идете в суд и, если ориентироваться на региональную практику таких дел, получаете землю безвозмездно. Оговоримся, что в каждом регионе условия передачи земли для прирезки разные и в каждом конкретном случае дело развивается по-разному. Но прецеденты есть и вполне можно попробовать.
Когда участок не отмежеван, 10% площади сверху можно получить, сделав прирезку прямо при межевании. Также есть вариант пойти путем перераспределения земель или оформлять увеличение площади через суд.
Когда отмежеваны и участок и земли общего пользования, но между ними остается небольшой кусок, который вы и хотите присоединить, оптимально воспользоваться схемой выкупа. Для этого делается схема перераспределения и согласовывается через администрацию, потом вы платите государству за выкупаемый кусочек и прирезаете его к участка. Обратите внимание, что сумма выкупа в разных регионах разная. В Москве это 100% кадастровой стоимости, в области 50%.
В ситуации, когда отмежеван и участок и ЗОП, но вы хотите добавить к своей площади часть ЗОП, такую прирезку поможет оформить председатель СНТ. Вам понадобится план межевания территории, согласие председателя и правления СНТ. В принципе, если к участку вы хотите добавить к даче часть поля, луга или леса, это тоже можно сделать. Правда, только в случае, если эти территории входят в границы землеотвода вашего СНТ.
Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ. К заявлению нужно приложить:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (представление не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН);
- если отсутствует утвержденный проект межевания территории — схема расположения;
- если с заявлением обращается представитель собственника земельного участка — документ, подтверждающий полномочия представителя.
Заявление рассматривается в среднем около 30 дней, затем заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Потом собственник обращается к кадастровому инженеру, тот определяет новые границы участка — и документы отдаются в Росреестр.
Как сделать межевание земельного участка
Практически никому не отказывают на моменте приема документов, поэтому важно отслеживать процесс работы регистратора и быть готовым предоставить дополнительные документы. Отказ возможен в следующих случаях:
- Сведения из заявления и документов не соответствуют;
- Нет письменного согласия третьих лиц, если перераспределение земли затрагивает их интересы;
- Присоединяемый участок изъят из оборота земель или ограничен;
- На участок объявлены торги;
- На участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, государственным или муниципальным органам;
- Площадь участка больше основного на 10%;
- Присоединяемая земля подлежит самостоятельному формированию;
- В схеме расположения имеется хотя бы одно несоответствие.
Не предусматривается отказ по причине отсутствия информации об участке в едином реестре недвижимости. Подобную ситуацию важно выявить заранее, чтобы своевременно провести кадастровые работы и обратиться для постановки прирезаемого участка на учет. Только после выполнения этой процедуры можно присоединить территорию к своей земле. В большинстве случаев выдается документальный отказ с точным указанием причины. Если ее можно исправить допускается повторная подача заявления.
Оформление прирезок является идеальным решением не только для собственника, но и для органов власти. Но это приведет к увеличению кадастровой стоимости участка и некоторому увеличению земельного налога.
Таким образом, увеличение участка возможно за счет прирезки дополнительной площади. Но важно соблюдать предельно допустимые показатели увеличения, действующие в определенном регионе. Собрав все документы и зная процедуру, можно за короткий период объединить участок и получить право собственности на законных основаниях.