Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начнем с того, что приватизация в России бесплатная – нет необходимости выкупать квартиру по кадастровой или рыночной стоимости. Достаточно собрать документы, обратиться в органы местного самоуправления и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Можно ли приватизировать долю в квартире или доме
Если рассуждать логически, нет никакой доли в квартире или доме у проживающего в нем по договору социального найма. Но именно благодаря приватизации эту самую долю можно получить. Вот только старый вариант раздела квартиры по суду уже невозможен. Определено, что:
- квартира представляет собой обособленный объект;
- для разделения квартиры необходимо предусмотреть отдельные входы, сантехнические, кухонные и общие помещения.
Поэтому приходится идти «кружным» путем.
- Согласовать приватизацию со всеми жильцами.
- Требовать перевода квартиры из обособленной в коммунальную.
- Требовать размен квартиры на обособленные.
Разберем оба варианта, чтобы понять, насколько каждый из них реализуем в конкретных обстоятельствах.
Приватизация доли в квартире через «коммуналку»
Многие задаются вопросом, можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире, преобразовав ее в коммуналку. Теоретически такая возможность есть, однако фактически тяжело реализуется.
Квартире может быть присвоен статус коммунальной только при наличии согласия муниципалитета. Однако в настоящее время государством ведется борьба с коммуналками, поскольку этот институт – пережиток прошлого.
Также, чтобы перевести квартиру в коммуналку, необходимо соблюдение следующих требований:
- комнаты должны быть изолированы друг от друга;
- каждая комната должна быть оборудована отдельным входом, расположенным в помещении общего пользования.
Стоимость и сроки процедуры
Общий срок рассмотрения заявления о приватизации занимает 60 дней. За это время государственные органы изучают пакет документов и основания для принятия решения об отказе или переоформлении жилья в частную собственность. К этому сроку можно добавить время на сбор документов, в среднем на это уходит до 30 дней. В общей сложности приватизацию части жилплощади можно осуществить за 2-3 месяца.
Однако это наиболее благоприятный исход, поскольку в ходе сбора документов может возникнуть множество сложностей. К примеру, незаконная перепланировка, несогласие соседей или нерасторопность администрации города.
Сама процедура приватизации является бесплатной, но при подготовке документов и оформлении права собственности расходы все же будут. Перечислим примерный список финансовых затрат при приватизации:
- технический паспорт из БТИ – от 5000 до 20000 рублей в зависимости от региона и площади жилья;
- кадастровый паспорт – 200 рублей;
- государственная пошлина за приватизацию – 1000 рублей за каждого участника;
- справка об отказе участия в процедуре – 500 рублей;
- регистрация права собственности в Росреестре – 2000 рублей.
Сложности, которые могут возникнуть
Долевая приватизация квартиры – сложный процесс, который отягощен множеством проблем. Споры, возникшие в ходе процедуры, в первую очередь нужно попытаться решить мирным способом, но если это не получается, то разрешение правового конфликта отводится органам правосудия.
Основные проблемы, которые могут произойти при приватизации части жилья:
- В жилом помещении прописано лицо, которое в нем не проживает или фактически не является частью семьи. Перед приватизацией его обязательно нужно выписать, в противном случае он станет одним из совладельцев недвижимости.
- Одна из наиболее частых проблем – незаконная перепланировка. Она считается незаконной, потому что жильцы не уведомили о ней настоящего владельца – государство. Даже если ремонт улучшил объект, снос стен, изменение границ и другие изменения структуры комнат будут считаться незаконными. Для приватизации придется восстановить изначальную планировку или уплатить штраф.
- Несогласие соседей на приватизацию. Если мирным способом не получается прийти к компромиссу, разрешить спор можно в судебном порядке.
Альтернативные варианты приватизации доли
Нужно учитывать, что напрямую приватизировать долю в квартире через суд будет невозможно, поскольку при рассмотрении иска будет учитываться ограничение на передачу в собственность части объекта недвижимости. Однако это же правило можно использовать иным образом – если закон предусматривает приватизацию только целого объекта недвижимости, можно потребовать раздела муниципальной квартиры на два самостоятельных объекта недвижимости.
Такой вариант действий будет практически невозможен, если граждане владеют однокомнатной квартирой, не подлежащей разделу в натуре. В этом случае будет затруднен даже обмен на иное муниципальное жилье, поскольку сделки обмена неприватизированными квартирами не предусматривают возможность внесения доплаты.
Принудительный раздел лицевых счетов позволит гражданам заключить отдельные договоры соцнайма, что автоматически дает право на оформление приватизационного договора на долю квартиры. Однако при обращении в суд с таким требованием нужно учитывать следующие сложности:
- раздел лицевых счетов напрямую связан с возможностью выделить каждому гражданину отдельное изолированное помещение в квартире, т.е. должно быть не менее двух изолированных комнат;
- выделение отдельного лицевого счета на проходную комнату или на часть одной комнаты не допускается, поскольку в этом случае не возникают признаки изолированности и обособленности объекта недвижимости;
- раздел лицевых счетов будет практически невозможен, если размер каждой комнаты меньше учетной нормы, утвержденной местным органом власти (исключение составляют случаи, когда превышение учетного норматива происходит за счет несовершеннолетнего ребенка).
Все эти нюансы будет учитывать суд при рассмотрении искового заявления.
При обращении в суд нужно представить вариант раздела лицевых счетов, на который ответчик вправе предъявить возражения. Если иск подлежит удовлетворению, в решении не только указывается на раздел лицевых счетов и заключение отдельных договоров соцнайма, но и определяется порядок пользования общим имуществом в квартире. Общее имущество объекта недвижимости не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах, все жильцы имеют равное право пользования кухней, коридором и иными вспомогательными помещениями.
Также в суд можно предъявить иск о принудительном обмене муниципальной квартиры. Для этого нужно соблюсти следующие условия:
- предварительно получено согласие наймодателя на проведение обмена;
- получено согласие всех граждан квартир, на которые будет меняться спорное жилое помещение;
- в результате принудительного обмена будет соблюдаться требование о соответствии учетной норме предоставления жилья, действующей в данном муниципальном образовании.
Как выделить долю: альтернативные варианты?
В первую очередь стоит помнить о невозможности прямой приватизации доли в жилище. Таковая не будет рассматриваться даже судебной инстанцией. Орган при рассмотрении дела будет учитывать законодательное ограничение на передачу части жилплощади от государства физическому лицу. Однако данное правило можно обернуть в свою сторону. Если законодательство предусматривает переоформление объекта в целом, то заявителю стоит требовать от муниципалитета разделения недвижимости на несколько самостоятельных помещений.
Указанный выше вариант невозможен при проживании членов семейства в однокомнатной квартире. Данное жилище попросту не делится в натуральном выражении. В данной ситуации будет трудно даже обменять жилище на более просторное, поскольку законодательством не установлена возможность проведения подобной сделки с неприватизированными площадями с внесением доплаты.
Распределение жилья, находящегося в муниципальной собственности на самостоятельные части можно осуществить несколькими методами. Первый — обращение в администрацию муниципалитета с заявлением о размене жилплощади на две. Эта процедура сопряжена с разделом лицевых счетов, а также перезаключением договора соцнайма (их будет два). Второй — обмен жилплощади на самостоятельные объекты, которые также будут оформлены на лиц, пожелавших жить раздельно.
Реализация указанных выше вариантов не гарантирует гражданам результата. Дело в том, что окончательное решение принимается администрацией муниципального образования, которая далеко не всегда идет навстречу жильцам. Помимо этого, у города (района) попросту может быть ограниченный жилой фонд, что перечеркивает возможность размена объектов.
Вопрос:
Законно ли разделять лицевые счета?
Ответ:
Возможность разбивки лицевого счета предусмотрена на законодательном уровне. Норма была закреплена в ЖК РСФСР. Однако после принятия нового ЖК России данный метод существенно ограничили. Если жильцы используют квартиру по раздельным договорам соцнайма, то они вправе воспользоваться таким вариантом. Иначе решить проблему можно только в порядке судебного процесса.
Участие несовершеннолетнего
Ребенок проживает в квартире с родителями и включен в договор в качестве участника приватизации. Имеет ли он право бесплатно приватизировать другую муниципальную квартиру уже в совершеннолетнем возрасте?
Согласно ч.2 ст. 11 Закона о приватизации ребенок, участвовавший в приватизации, также сохраняет право на однократное получение недвижимости в бесплатную собственность, будучи совершеннолетним гражданином.
Приватизация по-прежнему ограничена сроком Граждане могут приобрести в безвозмездную собственность муниципальную жилплощадь до 1 марта 2021 года.
Специалисты рекомендуют не откладывать эту процедуру надолго, необходимо:
- собрать все документы;
- подать их по месту нахождения квартиры.
Невозможность приватизировать ее часть свидетельствует о желании законодателя сохранить ясность юридического статуса жилья и максимально обезопасить граждан от мошеннических схем в сфере недвижимости.
Как приватизировать свою долю в муниципальной квартире?
Закон не предусматривает приватизации части отдельной муниципальной квартиры. В тех случаях, когда сам наниматель (или кто-то из жильцов) против приватизации, члены семьи, мечтающие о жилье в собственности, вправе потребовать принудительного размена имеющейся жилой площади и заключения муниципального договора уже с ними, как с нанимателями.
Правда, перипетии с обменом малоэффективны, как показывает практика, ведь и в новом помещении будут иметь право проживания все жильцы, согласие которых принципиально необходимо для инициации процедуры приватизации.
Обратите внимание! Опытные юристы советуют договариваться по этому вопросу мирно, путем убеждения несогласных. Ведь в таких ситуация не предусматривается принудительного получения согласия, ни под давлением, ни через суд.
Какие нужны документы?
Для начала приватизации квартиры по долям потребуется собрать документацию, которая далее передается в органы местного самоуправления. Жильцы должны подготовить:
- техническую документацию на объект недвижимости;
- документы всех зарегистрированных жильцов, подтверждающие личность;
- предоставить доказательства, что ранее жильцы не приватизировали свою часть имущества в муниципальных объектах;
- приложить договор социального найма;
- выписку из домовой книги;
- подтверждение, что по указанному объекту отсутствует задолженность по коммунальным платежам;
- копию раздельного лицевого счета;
- заявление установленной формы, подписанное всеми жильцами;
- при наличии отказа одного из жителей предоставить в письменной и нотариально заверенной форме заявление об отсутствии желания проводить приватизацию.
Приватизация квартиры в долях
Прежде всего необходимо уточнить, что с точки зрения законодательства понятия совместной и долевой собственности имеют серьезные различия. Первоначально приватизируемая квартира переходит в совместную собственность, а соответственно каждый участник приватизации получает равную часть. Долевое распределение также подразумевает распределение частей между собственниками, однако доли не всегда могут быть равными. Допускается три вида долевого распределения:
- по соглашению сторон – участники самостоятельно и добровольно распределяют размеры долей, заключая при этом соглашение, которое в дальнейшем регистрируется через Росреестр;
- по брачному договору – выполняется аналогичным образом между мужем и женой;
- по решению суда – определяется по заявлению при наличии установленных законодательно оснований.
Итогом каждого из возможных действий станет получение прав собственности на определенную часть квартиры. Эта информация в обязательном порядке отражается в ЕГРП.
При этом приватизация квартиры в долях имеет свои особенности. Каждый дольщик наделяется правом передачи прав собственности на свою долю в установленном порядке – через договор купли-продажи, дарственной, завещание.
Отдельный набор правил присутствует для обстоятельств, при которых среди дольщиков есть несовершеннолетние. При этом необходимо знать, как правильно приватизировать квартиру или другое жилье по долям на стандартных условиях. Такие граждане получают аналогичные права на использование недвижимости. Однако при наличии потребности в передаче недвижимости путем дарения или продажи, ко вниманию берется мнение опекуна или попечителя. Без согласования подобных действий сделки автоматически признаются недействительными.
Как выделить долю в приватизированной квартире
Выделение доли в приватизированной квартире может происходить в натуре или в процентном соотношении. Каждый участник приватизации имеет право на свою часть недвижимого имущества.
Чтобы выделить долю в натуре, необходимо обратиться в суд с заявлением, приложив к нему необходимые документы на саму квартиру. Разделить квартиру в натуре смогут только в том случае, если каждому собственнику достанется полноценная изолированная комната такой квартиры. Для этого судом создается специализированная комиссия, которая определяет на месте возможен ли выдел доли или нет. В последствии на основании решения комиссии суд выносит свое мотивированное решение.
Если квартира по своему размеру маленькая и каждому собственнику просто невозможно выделить отдельно изолированную комнату, то выдел доли в натуре невозможен. В такой ситуации суд посчитает и присудит часть имущества в процентном исчислении.
Выдел в натуре больше применим к одноэтажным частным домам, так как для изолированного помещения закон требует наличие отдельного входа.
Лицам, которые проживают в квартирах многоэтажного дома лучше определить порядок пользования квартирой либо продать свою долю.
Этапы осуществления приватизации
Каждый взрослый гражданин РФ вправе один раз осуществить приватизацию(пошаговая инструкция по приватизации).
Как это происходит:
1. Собрав требуемые документы (список ему стоит уточнить заранее), посетить Управление жилищной политики или местный жилищный фонд. Нужен отдел приватизации.
2. Составить заявление, подготовить бумаги для совершения сделки. Всем заявителям надо собраться вместе, обсудить ситуацию и составить общее соглашение, касающееся разделения долей. Сотрудник учреждения после обращения заинтересованных лиц сделает в журнале пометку, что принял бумаги. Заявители получат квитанцию, которую им надо оплатить.
3. Работники с отдела приватизации отправляют запрос к БТИ, чтобы получить ряд бумаг оттуда.
4. Когда документы подготовлены, все заявители вызываются. Им надо прихватить свои паспорта и оплаченные квитанции (госпошлина). Там составляется договор, касающийся передачи недвижимости частному лицу (или группе) в собственность.
Полученное соглашение заявителям надо зарегистрировать там же. Взамен они получат своим выписки ЕГРН и станут полноправными владельцами своих долей.
Жилищный фонд может попросить заявителей донести бумаги, если комплект окажется неполным.
Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.