Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации реконструкции частного дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
Ответственность за произвольную реконструкцию
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
За счет материнского капитала
В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных денежных средств. Однако некоторые семьи имеют возможность осуществить данную процедуру при помощи материнского капитала, если они обладают сертификатом. Решение по данному вопросу должен принимать Пенсионный фонд. Необходимые действия:
- Составление заявления в ПФ РФ.
- Предоставление документов по реструктуризации дома совместно с сертификатом государственного образца.
Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то средства переводятся в несколько этапов:
- Сначала перечисляется сумма не больше половины неизрасходованных средств, которую можно снять на протяжении двух месяцев с того момента, как было принято положительное решение по заявлению.
- Оставшаяся сумма перечисляется спустя 6 месяцев после первого перевода. При этом придется документально подтвердить факт проведения работ, связанных с переустройством частного дома.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:
- В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
- В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
- В других регионах это:
- департамент архитектуры и градостроительства;
- местная администрация;
- министерство строительства и др.
К форме уведомления прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):
- подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
- доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
- документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.
Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:
- природоохранных;
- охраны культурного наследия;
- инженерных сетей;
- территории приаэродромной и прочие ограничения.
При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Ответственность за реконструкцию без разрешения
Самопроизвольная реконструкция без соответствующей документации – административное правонарушение. Согласно статье 9.5 КоАП при обнаружении факта ведения работ без разрешения в отношении физического лица будет применен штраф на сумму 2–5 тыс. р.
ВАЖНО! Законодательными нормами предусмотрено неоднократное наложение штрафа за продолжение реконструкции без разрешения.
Если после наложения штрафа получить одобрение архитектурного отдела муниципалитета не удалось, то согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях незаконная надстройка должна быть снесена самостоятельно владельцем или же принудительно уполномоченными службами.
Следующий обязательный к соблюдению параметр – площадь застройки.
Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.
Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.
Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.
Пример.
Площадь застройки составляет 40%.
Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.
Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.
Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.
Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.
Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и дом.
По общему правилу, право на строительство сохраняется при переходе прав за земельный участок. А также при переходе прав на объект ИЖС или садовый дом. Смотрите часть 13 статьи 51.1 ГрК.
Допустим покупаете земельный участок, для которого согласовано строительство.
Если 10-летний срок действия не истек, то получать новое согласование не нужно.
При этом нужно понимать следующее. Строить на купленной земле дом можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Проще говоря. Если предыдущий владелец участка согласовал строительство одноэтажного дома, то строить 2-х этажный не стоит.
Потому что после окончания стройки администрация не согласует завершение строительства. Регистрация прав собственности станет «колом».
На этом пока все.
Что такое реконструкция частного дома?
Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;
- перестройку;
- надстройку;
- расширение объекта;
- замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).
В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.
Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.
Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:
- Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
- Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
- Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
Получение средств на реконструкцию
В большинстве случаев собственники выполняют строительство и реконструкцию за счет собственных средств. Но у некоторых семей есть возможность выполнить реконструкцию благодаря средствам материнского капитала, если они имеют соответствующий сертификат. Процедура осуществляется только после того, как в Пенсионном фонде РФ примут положительное решение.
Для этого в первую очередь необходимо подать заявление в ПФ РФ. К нему прикладываются документы по реструктуризации дома и сертификат государственного образца. Если решение будет положительным, средства перечисляются на личный банковский счет в два этапа:
- Сначала перечисляется не больше половины неизрасходованных средств. Они будут доступны для снятия в течение 2-х месяцев после положительного решения по заявлению.
- Второй перевод осуществляется через полгода после первого перевода. При этом необходимо подтвердить факт ведения работ по переустройству частного дома документально.