Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Помощь в проведении собрания собственников жилья многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Протокол общего собрания должен быть составлен в простой письменной форме, протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке по ЖК РФ указываются дата и место проведения общего собрания собственников, вопросы повестки дня, информация о наличии или отсутствии кворума собрания.
В течение 10 дней со дня принятия решения о смене УК такое Решение общего собрания собственников должно быть доведено до собственников помещений мкд, в том числе и непринявших участие в собрании, путем вывешивания объявлений с результатами голосования во всех подъездах дома. Протокол необходимо оформить в 3-х дневный срок после проведения собрания.
Если собственники мкд проголосовали за смену управляющей компании, необходимо в установленный срок известить об этом как старую УК, так и новую УК. Управляющая компания, которая меняется, в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?
- Смена УК или способа управления домом.
- Создание/ликвидация ТСЖ.
- Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
- Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
- Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
- Использование придомовой территории.
- Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
- Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
- Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.
Проведите собрание и голосование
Вы оповестили всех собственников и подготовили документы — теперь можно проводить общее собрание. Заранее распечатайте бюллетени, лучше с запасом — часть из них могут повредить.
На очном собрании проговаривайте каждый вопрос из повестки отдельно. Соседи могут уточнять что-то — старайтесь давать аргументированные ответы, избегайте вовлечение людей в дискуссии, иначе собрание затянется на несколько часов. Можете фиксировать процесс на видеокамеру или сделать запись на диктофон — если кто-то попытается оспорить результаты собрания в суде, у вас будет лишнее доказательство.
Собрание начинается с открытия и голосования за обязательные вопросы — нужно выбрать председателя собрания, секретаря и счетную комиссию. Делает это обычно или представитель УК, или инициатор встречи. Голосовать можно поднятием рук, результаты фиксировать в протоколе собрания.
В комиссии может быть сколько угодно человек, ограничений нет. Вы можете совмещать все роли, но это неудобно — лучше найти хотя бы еще двух единомышленников — один будет фиксировать процесс в протоколе собрания, другой — считать голоса.
Длительность собрания законом не фиксируются — вы можете обсуждать вопросы сколько угодно часов и даже разделить собрание на несколько дней.
Собрание будет считать состоявшимся, если будет собран кворум, — чаще всего минимум 50% от собственников всех помещений в доме. Кворум считается по сданным бюллетеням. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ:
- Проведение реконструкции в доме.
- Решение об использовании средств со счета, на который поступают взносы за обязательный капремонт. Выбор способа формирования фонда капремонта.
- Получение кредита.
- Установка ограждения или шлагбаума.
- Использование общего имущества для установки рекламных конструкций.
В чем состоит актуальность данной услуги на сегодняшний день?
Жилищный кодекс РФ наделяет собственников и членов ТСЖ/ЖСК весьма широкими полномочиями. Любые ключевые вопросы, связанные с использованием общего домового имущества, выбором способа управления домом, проведением ремонтных работ, требуют одобрения общего собрания.
Так, например, если вы хотите перевести находящуюся у вас в собственности квартиру в нежилое помещение для использования его в коммерческих целях (открытие магазина, кафе, аптеки, офиса и т.д.), вам для этого потребуется решение общего собрания. Дело в том, что при подобном использовании нежилого помещения требуется оборудовать отдельный вход, установить входные группы, а также зачастую задействовать несущие конструкции многоквартирного дома. Как видим, все вышеназванные действия связаны с использованием общего домового имущества, в связи с чем требуется положительное решение общего собрание собственников.
Если вас не устраивает ваша управляющая компания, оказываемые ей работы и услуги оставляют желать лучшего, вы вправе сменить данную управляющую компанию или выбрать иной способ управления домом, например, создать ТСЖ, тем самым начав самостоятельно управлять домом без участия каких-либо иных сторонних организаций. Подобные юридические действия также требуют проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Если в вашем доме уже создано ТСЖ, и вы хотите внести изменения в устав или принять его в новой редакции, то для этого также требуется провести общее собрание членов ТСЖ.
Проведение общего собрания предполагает соблюдение определённой процедуры, начиная от момента уведомления жильцов о таком собрании, подготовки всех необходимых документов (реестр собственников, уведомления, бюллетени и т.д.), заканчивая сбором подписей и оформлением протокола.
Сроки проведения заочного голосования собственников
По общему правилу собственники должны быть уведомлены о сроке проведения собрания не позднее чем за 10 дней.
Если будет принято решение о проведении собрания с использованием системы, то в этом случае администратору системы должно быть передано сообщение не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения собрания. В свою очередь администратор размещает в системе сообщение о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.
С использованием системы голосование может длиться не менее 3-х и не более 5-ти дней. Решение по итогам голосования сформируется автоматически и должно быть размещено в системе в течение часа после того как закончится голосование.
Если же голосование проводилось без системы, то решение должно быть доведено в течение 10 дней и не позднее.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Правила подсчета голосов и оформления результатов заочного голосования
Как и в случае с очными встречами, при заочном голосовании все определяет кворум. Все решения принимаются большинством — для положительной резолюции необходимо получить более 50% голосов всех собственников или ⅔ голосов от общего количества поданных определений.
Голоса подсчитываются только по тем бюллетеням, которые были предоставлены в установленный срок. Для каждого собственника доля голосов своя — она определяется в зависимости от доли недвижимости, которой он владеет, относительно общей площади помещений многоквартирного дома.
Если порядок ответов по какому-либо вопросу был нарушен, то этот пункт решения не учитывается. При этом само решение владельца силу не теряет.
Подсчетом голосов занимается счетная комиссия. Ее собирают перед тем, как инициатор планирует провести собрание собственников. Состав счетной комиссии определяет не инициатор, а жильцы дома многоквартирного дома своим общим решением. При подсчетах голосов члены счетной комиссии учитывают следующие факторы:
- общее количество жильцов многоквартирного дома;
- число проголосовавших владельцев жилой/нежилой недвижимости;
- итоговое количество поданных бюллетеней;
- корректность их заполнения;
- соответствие всего процесса собрания законодательным нормам.
После расчетов комиссия определяет наличие кворума. Если по каждому решению набран требуемый процент, то голосование считается состоявшимся. Теперь необходимо грамотно оформить его результаты.
Итоги сбора голосов отражаются в специальном протоколе. Помимо принятых решений по каждому вопросу повестки дня, в протоколирующем документе указывают расчетные показатели (общее число жителей МКД, количество проголосовавших жильцов и величину кворума), полную повестку дня (все вопросы перечисляются по пунктам).
Обязательное приложение к протоколу — перечень всех собственников жилой/нежилой недвижимости с указанием номеров занимаемых площадей, правоустанавливающих документов и долей в общем объеме голосов.
Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья
Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.
Таким образом, — в доме сначала следует собрать команду единомышленников — инициативную группу. Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек. Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также — общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.
Как провести общее собрание собственников?
Как правильно провести собрание — этот вопрос задается людьми довольно часто. А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче — тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран — и избирался ли вообще — об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…
И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания…
Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну — установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.
Необходимость проведения, ОСС как волеизъявления жильцов МКД
ОСС, т. е. собрание владельцев квартир в МКД, осуществляется с единственной целью – решение возникающих или плановых вопросов по имуществу. Смысл заседаний заключается в том, что лица совместно регулируются возникающие задачи.
Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ могут проводиться каждый год. Однако при возникновении срочных вопросов, владельцы квартир вправе созывать экстренный сбор.
На заметку: для нового МКД в первую очередь нужно инициировать заседание, на котором произойдет избрание Совета дома во главе с председателем, а также решены основные задачи.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. | Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. | Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. | Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. | Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.