Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровое мошенничество: как землевладельцу обезопасить свою собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один распространенный вариант мошенничества — продажа дома, построенного буквально за день из самых дешевых материалов и с нарушением всех строительных норм. Буквально через несколько дней дом начинает разваливаться и требовать сноса.
Продажа участка с подземными коммуникациями
Купленный для индивидуально-жилищного строительства участок может оказаться непригодным для постройки частного дома из-за проведенных под землей инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода — хотя в документах об этом не сказано ни слова, или же мошенники могут сфабриковать поддельные документы о геологической и топографической съемке участка. А цена при этом у него будет в полтора-два раза выше реальной.
А если на этом участке вы все-таки построите дом, власти могут обязать вас снести постройку, оплатить перенос коммуникаций или выписать приличный штраф.
❗️Как обезопасить себя: перед покупкой вы можете заказать геологоразведку участка — это недешево, но последствия могут обернуться гораздо дороже. Также вы можете запросить сведения в градостроительном департаменте о наличии подземных коммуникаций на участке, а также узнать в Росреестре, есть ли на участке обременения по использованию.
Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.
Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.
Как избежать обмана при покупке?
Итак, теперь вы знаете большинство возможных опасностей и уловок злоумышленников. Теперь стоит научиться с ними бороться. Существует несколько простых правил, которые помогут избежать обмана:
- Всегда проверяйте вашего продавца. Продажей земельных участков могут заниматься только лицензированные организации, которые имеют полный пакет необходимых для работы бумаг и регистрацию в соответствующем госреесте. Всегда начинайте работу с риэлторами с проверки их документов – не бойтесь показаться грубым, это обычная практика;
- Нанимайте независимых экспертов. По сравнению с теми убытками, которые вы понесете в случае мошенничества, стоимость их услуг крайне незначительна. Однако именно независимы специалист сможет провести собственную оценку земельного участка и выяснить, верные ли вам были предоставлены бумаги;
- Пользуйтесь услугами юристов. Они смогут проверить договора на законность, добыть необходимые данные из госреестра, провести все необходимые юридические процедуры при продаже земельных участков. Кроме того, у большинства юристов уже есть опыт обнаружения мошенников, и они смогут сразу сказать, стоит ли доверять вашему продавцу или нет;
- Тщательно проверяйте все документы, которые вам дают на подпись. Да, бумаги для проведения регистрационных действий с земельными участками могут складываться в толстые книги, однако читать их обязательно – нужно хорошо знать все условия сделки и следить за тем, чтобы в них не было никаких лазеек или обходных путей.
Мошенничество с земельными участками
В СМИ была обнародована информация о том, что Главным управлением МВД России по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять уголовных дел в отношении жителей Сочи, которые подозреваются в совершении мошеннических действий с земельными участками.
Полицейские установили, что двое жителей поселка Горное Лоо в 2007–2009 гг. сфабриковали правоустанавливающие документы на шесть участков общей площадью свыше 3,3 тыс. м2 в Лазаревском районе. Благодаря начальнице архивного отдела администрации Лазаревского района Сочи эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в качестве приложений от 1993 и 1994 гг. Это позволило осуществить государственную регистрацию прав на земельные участки за садовым товариществом. В результате мошеннических действий преступная группа нанесла государству ущерб в размере свыше 20 млн рублей.
Не секрет, что спекулятивный интерес к земельным участкам в Сочинском районе всегда был высоким, а в связи с предстоящим проведением Олимпийских и Паралимпийских зимних игр в городе Сочи в 2014 году он вырос в разы . Федеральный закон от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определил условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, необходимых для строительства олимпийских объектов. Установлены особенности взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности, возникающих при строительстве олимпийских объектов. За последние несколько лет новостройки в Сочи возводились в ускоренном темпе, предоставляя жителям других регионов возможность вкладывать деньги в недвижимость будущей столицы Олимпиады.
Поэтому случаи совершения незаконных сделок с земельными участками в этом районе являются вполне объяснимыми. Тем более что вступивший в силу с 23.04.1998 Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» закрепил право граждан на безусловную приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или на праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1,2 статьи 28). То есть садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Для мошенников различного толка использовать такую схему приватизации земельных участков в составе садовых товариществ с возможностью их последующей продажи, естественно, очень заманчиво, поскольку статья 19 указанного Закона № 66-ФЗ дает члену садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения право распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Отношения, возникающие при реализации прав собственности на землю, регулируются главой 17 Гражданского кодекса РФ. Как указано в пункте 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Определять незаконность сделки с землей необходимо путем анализа гражданского и земельного законодательства. Но надо иметь в виду, что с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая сделка с земельными участками, будь то законная или незаконная, регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статьям 130, 131 ГК РФ земельные участки — недвижимые вещи, а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 ЗК РФ). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен указанным выше Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей окончена, когда должностное лицо — государственный регистратор — внесло запись о незаконной сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Уголовный Кодекс Российской Федерации предусматривает наказание за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения (статья 170 УК РФ).
Права лица на земельный участок могут быть нарушены в результате регистрации незаконной сделки по поводу земельного участка, который может принадлежать лицу, например собственнику, не совершавшему эту сделку, в результате чего такое лицо может утратить право на землю. Права лица на земельный участок могут быть также нарушены в результате того, что в государственный кадастр недвижимости будут включены неверные сведения о принадлежности земельного участка, его состоянии.
Общественная опасность данного преступления заключается в том, что при его совершении нарушается законный порядок оформления сделок с землей, при этом страдают права собственников земли и интересы государства. В описываемом случае собственником является или муниципальное образование, или Российская Федерация, чьи интересы пострадали от мошеннических действий преступников. В данном случае мошенники посягали на собственность государства, а также на общественные отношения, обеспечивающие законный порядок оформления сделок с землей, и интересы государственной власти. Однако пока приговор в отношении указанных лиц не вступит в силу, право собственности на земельные участки остается за садовым товариществом.
Можно ли обжаловать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество? Высший Арбитражный Суд РФ высказал следующую позицию по этому вопросу при рассмотрении конкретного дела: «…законом не предусмотрен такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения» 1 .
Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.
В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.
На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.
Покупатели, которые не совсем осведомлены во всех тонкостях заключения договоров, могут столкнуться с неправильным оформлением документов. Все бумаги на самом деле может подписывать подставное лицо, в тот момент, когда настоящий владелец участка ничего не знает о происходящем.
Еще одной ошибкой покупателей является незнание того, как должны выглядеть правильно заполненные документы. При совершении сделки можно вообще получить на руки фальсификацию, а не государственный акт. После покупки участка, покупатель может у знать о том, что существует еще один владелец этой же недвижимости. Он может иметь полные или частичные права на земельный участок. Стоит заранее наводить справки о том или ином участке.
Для многих покупателей сделка с риэлтором оказывается просто ситуацией с потерей денег.
Можно самостоятельно определить добросовестный ли риэлтор работает с этом деле:
- мошенник не допускает знакомства покупателя с мнимым продавцом;
- запрашивает огромный аванс еще до заключения договора;
- показывает себя слишком агрессивным или наоборот вежливым;
- сбивает цену на землю только в том случае, если сделка будет заключена в течении нескольких дней или часов.
Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что никто не застрахован от воздействия злоумышленников.
Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.
Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.
Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку.
Из-за недобросовестных иногородних конкурентов в Курганской области реализуется на торгах лишь пятая часть земельных участков — остальные остаются невостребованными.
Многодетная семья из села Кривского Далматовского района решила взять в аренду участок для ведения личного подсобного хозяйства. По закону селяне могли получить его без торгов при отсутствии других претендентов. Администрация района, как положено, опубликовала на общероссийской торговой площадке и местных информационных ресурсах извещение о намерении заявителя участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка. На удивление, у многодетной семьи появилось сразу два конкурента — один из города Красноармейска Московской области, а второй аж из самой столицы.
Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество.
К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры.
В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.
Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, — констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.
Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере: виды и схемы
Все сделки с недвижимостью, а также права и обязанности собственников регулируются жилищным, гражданским и административным кодексом РФ. Ответственность за мошенничество на рынке недвижимости наступает по ч. 4 ст. 159 УК РФ, которая подразумевает наказание до 10 лет лишения свободы.
Невзирая на строгость законодательной базы, аферистов не смущает возможность судебного разбирательства. Какие виды мошенничества можно встретить в 2019 году?
- Мультисделки, при которых один объект продается одновременно нескольким покупателям. Договор купли-продажи заключается в разных местах с получением всей суммы или задатка на собственность. Приоритет остается за покупателем, который первым оформит жилье в Росреестре, а остальные останутся и без денег, и без квартиры.
- Инвестиции в недвижимость на стадии строительных работ – выгодное предложение с печальным исходом, при котором жилье признается незаконно построенным, а СК (строительная компания) исчезает в неизвестном направлении.
- Прямой обман в договоре, который подписывается собственником. Так, в случае заключения сделки на ремонтные работы владелец может поставить подпись в документах на передачу прав собственности или продажу недвижимости неизвестным лицам.
- Выгодные условия для малоимущих и неблагополучных семей от АН. Чаще всего мошенники предлагают продажу квартиры с предоставлением более выгодного варианта, который в реальности оказывается на порядок хуже предыдущего. В результате владелец лишается своей жилплощади, разницы в цене и получает ветхое, непригодное к проживанию жилье.
- Подделка документов – высокий уровень мошенничества, который требует юридических знаний и проверки каждого пункта перед заключением сделки. Вариант обмана – поддельные завещания на недавно усопшего человека с последующей продажей недвижимости в максимально короткие сроки. Пострадавшая сторона – новые жильцы, которые будут выселены из квартиры, а доказать право на собственность, а также вернуть деньги им будет крайне сложно.
- Квартиры с обременением (временно выбывшие жильцы, залог, наследники и прочее). При оспаривании сделки закон будет на стороне владельца, а покупатели останутся ни с чем.
- Продажа жилья в долевой собственности без уведомления дольщиков, в том числе несовершеннолетних детей. Договор будет расторгнут через суд, а вернуть деньги практически невозможно.
Куда еще обратиться чтобы вернуть квартиру и ее не успели продать пока будет длиться следствие или судебное разбирательство?
Важно знать! В рамках уголовного дела, на основании вынесенного постановления, следственный орган, до вынесения приговора, имеет право наложить запрет на проведение регистрационных действий с недвижимостью. Это означает, что мошенники не смогут далее распорядиться отобранной ими обманным путем у собственника квартиры.
При рассмотрении гражданского иска, в рамках этого же искового заявления, истец (собственник квартиры) может подать заявление о наложении обеспечительных мер на объект недвижимости. Рассматривается такое заявление в кратчайшие сроки, и если судом будет усмотрена возможность утери оспариваемого имущества до момента вынесения решения суда, регистрационные действия будут под запретом.
Задаваясь вопросом, что делать если мошенники отобрали квартиру ? Куда обращаться чтобы вернуть квартиру ? Собственник должен быть готов на весь объем действий для защиты своих нарушенных прав.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
В чем суть самозахвата
Согласно законодательству РФ, владение и использование земли становится легальным только после оформления государственной регистрации прав на нее. Пока не будут определены границы, произведена регистрация и получено право собственности, любые действия в отношении эксплуатации и сделок с наделами считаются незаконными.
Самовольный захват земли – это ее присвоение и использование лицом, которое не имеет на участок законных прав, по собственной инициативе и для достижения личных целей.
Правонарушителями могут оказаться не только обычные граждане, но и должностные лица. Эксплуатация и владение земельным наделом без разрешения и документального оформления квалифицируется как незаконный захват земли и является нарушением, за которое предусмотрена административная ответственность.
Санкции против правонарушителей предусмотрены Кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.1) и Земельным кодексом (ст. 76).
Кроме предусмотренных этими законами мер, к лицам, занявшим землю без разрешения владельца, применяют и иные санкции. В первую очередь они обязаны возвратить надел собственнику и возместить ему причиненный вред.
Прежде чем решиться на присвоение чужой территории, стоит понимать, что такое самозахват земельного участка и какие правовые последствия он может иметь.
Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене.
Как правило, — объясняет адвокат Олег Сухов, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество.
В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел.
Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии.
Хрестоматийная история произошла во Владимирской области . Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность, — объясняет адвокат Олег Сухов.
Излюбленный аферистами метод отъема средств – предварительный договор. Суть схемы заключается в том, что вам предлагают такой “домик в деревне”, от которого невозможно отказаться, но с условием, что окончательная сделка откладывается не некоторое время, так как один из нужных документов находится на оформлении. Причины могут быть разными.
Чтобы не упустить понравившийся вариант, покупатель соглашается подписать предварительный договор и внести аванс. Такой договор не регистрируется, как договор купли-продажи, и не имеет юридической силы. Он лишь подтверждает добрую волю продавца и покупателя, их согласие с условиями сделки. Стоит ли объяснять, что аферист исчезает, как только получает внушительный аванс, причем сразу от одного-двух десятков наивных покупателей.