Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп доли в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.
Можно ли продать долю в коммуналке?
Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:
- Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
- Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:
- Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
- Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
- Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.
При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:
- Номер этажа, на котором располагается квартира;
- Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
- Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
- Месторасположение дома;
- Соседи.
Выкуп доли в коммунальной квартире
В известном смысле сегодня роль агентства недвижимости проста — просеивать гигабайты информации, получая на выходе кристаллизованный результат в виде лучших предложений для своих клиентов. Хотя бы потому, что мало просто купить квартиру в Москве соответствующую запросам, куда важнее её потенциальная ликвидность, чтобы в случае необходимости продать этот вариант можно было с выгодой.
Жизнь ведь может повернуться как угодно — люди женятся, разводятся, рожают детей… Возникают новые возможности и горизонты, иные потребности, и чтобы не потерять деньги и время, мы рекомендуем к любой сделке с жильём привлекать профессионального риэлтора.
Впрочем, одна из самых проблемных ситуаций в Москве — продажа доли в квартире.
Далеко не всегда собственникам удается решить этот вопрос между собой мирно и спокойно. И уж тем более в Москве, где стоимость квадратного метра за квартиру иногда достигает сотен тысяч рублей. Не зря Булгаков говорил, что жилищный вопрос испортил москвичей.
Вместо того, чтобы спокойно договориться, люди вспоминают старые обиды, вместо вдумчивого анализа и поиска решений начинаются склоки и вражда. Иногда это приводит к патовой ситуации, когда иного выхода кроме как срочный выкуп доли не остаётся.
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение
В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…
Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…
Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!
Общие сведения о преимущественном праве
Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:
- Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
- Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.
В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.
Внимание! Общее имущество супругов по общему правилу принадлежит им на праве совместного владения без выделения долей. В этой ситуации при продаже квартиры у второго супруга преимущественного права покупки не возникает – но нужно брать нотариальное согласие на сделку. Однако если имеется брачный договор, преимущественное право может возникнуть.
Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:
| Продавец доли или комнаты | Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену. Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником. При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу. |
| Сособственник Сосед по коммуналке |
Получает уведомление о преимущественном праве. При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли. При отказе или молчании лишается права выкупа доли. Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя. |
Порядок продажи доли в квартире
Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.
Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:
- Твердое решение продать часть жилья.
- Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире«).
- Оформление извещений в адрес совладельцев.
- Отправка уведомлений всем соседям.
- Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.
Отказ от преимущественного права выкупа доли позволяет начать поиск стороннего покупателя до истечения 30-дневного срока.
- Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
- Заверка намерений у нотариуса.
- Передача объекта и денег.
- Завершение регистрации в органе Росреестра.
Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.
Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.
Образец договора включает:
- ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
- характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
- обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
- отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.
Как продать коммуналку быстро и выгодно?
Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку. Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной. Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.
Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.
Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.