Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли не собственник быть председателем ТСЖ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Кем может быть руководитель ТСЖ
Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).
Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.
Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.
БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ
Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»
г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2022 г.
Сведения об участнике:
| ФИО | ||||
| паспорт | ||||
| имеет в собственности | ||||
| Свидетельство о государственной регистрации права | ||||
| Повестка дня: Выборы председателя правления товарищества. | ||||
| За | Против | Воздержался | ||
| 1. Избрать председателя ТСЖ: Иванова И.И. | ||||
| 2. Избрать председателя ТСЖ: Перова П.П. | ||||
Критерии к кандидатам
Закон не выдвигает специальных требований к кандидату эту должность. Предыдущий опыт работы и образование не имеют значения.
Но для успешной работы человеку нужно:
- знать гражданское и жилищное законодательство. Законы нужно знать обязательно – они регламентируют деятельность ТСЖ и самого председателя;
- уметь работать с договорами и бухгалтерской документацией. Это важно, потому что придется работать со сторонними компаниями и вести с ними расчеты;
- иметь опыт управления персоналом. В подчинении руководителя обычно находятся бухгалтер, дворники, слесари;
- уметь общаться с разными людьми и разрешать конфликтные ситуации.
О том, что входит в обязанности председателя ТСЖ, мы подробно рассказываем в этом материале.
Глава товарищества жильцов имеет следующие полномочия:
- обладает правом подписи финансовых документов;
- может вести бухгалтерский учет организации;
- вправе самостоятельно заключать сделки в интересах товарищества, для которых не требуется согласование решения с другими членами организации;
- издает распоряжения, которые подлежат обязательному выполнению другими должностными лицами;
- выступает в роли инициатора общих собраний жильцов и членов правления, устанавливает время и цель их проведения;
- может действовать от имени сообщества без наличия доверенности;
- выполняет кадровые перестановки (увольнять и принимать новых сотрудников), а также наказывать или поощрять (штрафы, премии) должностных лиц;
- обладает правом решающего голоса, если при голосовании члены ТСЖ не пришли к единому выбору.
Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ
Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.
Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.
Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:
- оформив трудовой договор;
- заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.
Может ли быть бухгалтером ТСЖ родственник председателя
В настоящее время запрета на совместную работу родственников, один из которых находится в подчинении у другого, в трудовом законодательстве нет.
Может ли быть бухгалтером родственник председателя? Да, может. Председатель, избранный общим собранием либо заседанием правления, вправе назначить на должность главного бухгалтера любого специалиста, в т. ч. и своего супруга, либо самостоятельно вести бухгалтерский учет товарищества.
Такой запрет существовал в СССР в отношении госслужащих и предлагается сейчас ввести для лиц, состоящих на государственных должностях. Однако ТСЖ государственной организацией не является, и данное ограничение не будет распространяться на деятельность товарищества даже в случае его вступления в силу.
Полномочия правления определяют цели его функционирования и компетенцию. Статья 53 Гражданского кодекса России обязует членов правления действовать в интересах ТСЖ, они должны реализовывать свои права и обязанности разумно и добросовестно. Компетентность особ, входящих в состав этого органа, является залогом его успешной деятельности.
В Жилищном кодексе отсутствуют критерии, по которым выбирается правление, кроме того, особы, которые входят в его состав, не имеют права входить в другие органы ТСЖ или перепоручать реализацию собственных обязанностей другим особам.
В связи с этим четкие требования к кандидатам должны быть закреплены в уставе организации. Термин, на который избирается правление товарищества собственников жилья, не может превышать 24 месяца. Таким образом, переизбрание правления общим собранием производится каждые 2 года. При этом не обязательно, что при переизбрании происходит полная смена состава, поскольку на законодательном уровне не запрещена ситуация повторного выбора одной и той же особы. Жилищный кодекс не регулирует вопрос досрочного сложения полномочий правлением, он должен быть урегулирован уставом организации.
Что входит в должностные права
Глава ТСЖ имеет право:
- Подписывать документы, касающиеся деятельности ТСЖ.
- Решать финансовые вопросы.
- Заключать договоры.
- Издавать распоряжения и приказы, обязательные для выполнения участниками и членами товарищества.
- Созывать и проводить собрание правления ТСЖ.
- Принимать на работу персонал.
- Страховать имущество товарищества.
- Иметь решающий голос, если мнения членов правления разделились поровну.
- Решать вопросы по полному и своевременному выполнению необходимых хозяйственных и коммунальных работ по дому;
- Обеспечивать качественное предоставление тепла, воды и электроэнергии от подрядных организаций;
- Принимать и решать вопросы и нужды участников товарищества.
Председатель должен иметь определенные знания, чтобы исполнять возложенные на него функции:
- Владение соответствующей квалификацией в области управления жилым фондом.
- Контроль оплатой коммунальных счетов жильцами: она должна быть своевременной и перечисляться в полном объеме.
- Личный контроль за перерасчетом долгов.
- Надзор за работой финансовых органов ТСЖ.
- Выполнение уставных мероприятий и решений, принятых на собраниях жильцов.
- Контроль исполнения договорных обязательств подрядными организациями.
- Работа с текущей документацией.
- Контроль соблюдения надлежащего санитарного состояния жилого дома и территории, работой наемного персонала.
- Решение конфликтов.
- Предоставление отчетности о деятельности организации.
Процесс избрания председателя
Жилищным законодательством предусмотрено, что выбор председателя, а в случае необходимости его смена, относится к обязанностям правления ТСЖ. Но устав товарищества может определить, что вопрос выбора относится к компетенции общего собрания.
Избрание председателя высшим управленческим органом является более сложным процессом, однако отображает истинное желание всех членов организации.
Если рассматривать первый вариант – когда выбор председателя выполняется правлением – важно отметить, что решение данного вопроса происходит во время первого заседания правления, что фиксируется в протоколе.
В ЖК России упоминается еще одно должностное лицо, которое может избираться, это заместитель председателя. Однако процедура, по которой он избирается, законом не установлена.
Как документально оформляется вступление в должность?
Если у ТСЖ имеется статус юр. лица, то председатель вступает в должность не сразу, а в несколько этапов. Для начала требуется подготовка следующих документов:
- протокол собрания жильцов или участников совета ТСЖ;
- приказ назначения председателя;
- трудовое соглашение с избранным главой товарищества;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- заявление для оформления указанного человека в председательской должности по форме ФНС.
Подготовленный пакет бумаг предоставляется нотариусу на ознакомление. Кроме указанных документов, необходимо дополнительно приложить:
- паспорт избранного лица;
- устав;
- ОГРН.
Должностная инструкция председателя ТСЖ
Полномочия председателя регламентированы соответствующей должностной инструкцией инструкцией. В ней указаны права, обязанности и полномочия. Зачастую в инструкции прописывается освобождение его от должности, необходимость отчитываться перед жильцами и др.
В должностной инструкции часто указывается возможность временно возложить свои обязанности на стороннего управляющего. В инструкции также прописывается то, может ли он осуществлять работу по совместительству.
Должностная инструкция издается в письменном виде. Она подписывается правлением ТСЖ и самим председателем. В инструкции обязательно должна быть сделана отметка об ознакомлении. В противном случае, председатель ТСЖ будет считаться не вступившим в свою должность. Все изменения в инструкцию могут вводиться только путем проведения общего собрания и, соответственно, голосования. По результатам проведения собрания издается протокол, который и будет являться основой для внесения изменений.
Кто может претендовать на должность?
Деятельность товариществ жильцов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В статье 147 говорится о том, что главой организации может быть только один из собственников жилья. Если кандидат не владеет собственностью, руководителем ему не стать никак. Тот, кто является нанимателем жилья,тоже не может быть претендентом на должность. Но если жильем владеет кто-то из родственников, он может подарить долю будущему председателю.
Есть обходной путь, чтобы занять желаемую должность. Правление ТСЖ может нанимать сотрудников. Поэтому можно стать наемным управляющим. В этом случае потребуется доверенность, с помощью которой он будет действовать от имени всех собственников. Обязанности и полномочия такого сотрудника будут прописаны в должностной инструкции, которую составят члены правления.
Председателем может быть только собственник жилья. Управляющим может стать любой человек, которого назначит правление товарищества.
ТСЖ создается для того, чтобы было проще решать вопросы, связанные с проживанием в многоквартирном доме. В первую очередь речь идет о коммунальных услугах, ремонте помещений общего пользования и различных сделках, относящихся к многоэтажке. Люди сами могут избрать данную форму правления для того, чтобы было проще решать совместные проблемы.
Как и в любом объединении, в ТСЖ обязательно должен быть глава, который контролировал бы деятельность товарищества.
Именно этот человек будет отвечать за то, чтобы людям в полной мере предоставлялись коммунальные услуги, контролировать оплату ЖКХ, решать вопросы по поводу ремонта дома и выполнять иные обязанности, прописанные в уставе.
Отметим, что именно у него есть право принять окончательное решение, когда требуется решить важный вопрос, обращенный к товариществу.
Важно! В ТСЖ может входить не одна многоэтажка, а сразу несколько домов, объединенных инфраструктурой или находящихся на общем участке. Поэтому глава может отвечать не только за свое здание, но и за соседние.
Естественно, чем больше домов входит в товарищество, тем сложнее выполнять должностные обязанности. Именно поэтому председатель должен хорошо взвесить свои возможности, прежде чем решится баллотироваться. Иначе он попросту может не справиться с задачей, что приведет к преждевременным выборам нового лица.
Если садовод не хочет платить взносы, придется идти в суд?
Если возник конфликт по поводу уплаты взносов и пеней, вопрос может быть решен сразу в судебном порядке. Например, садовод-индивидуал вправе обратиться в суд, если сумма взносов завышена. Но суд примет его сторону, только если он докажет свою правоту. Это можно сделать следующим образом.
Садовод-индивидуал должен подать исковое заявление, в котором нужно просить уменьшить сумму взносов. К нему необходимо приложить доказательства.
Это обоснованный расчет суммы взносов, который следует получить в СНТ, а также пояснения к нему: почему садовод-индивидуал считает его необоснованным – возможно, в расчете есть ошибки и неточности. Если в суде они будут выявлены, то сумма должна быть уменьшена.
Если курсы по обучению?
Досужие разговоры, что есть курсы, по окончанию которых можно стать главой сообщества, не совсем верны.
Есть ли курсы по обучению председателей? Нет, таких курсов не существует, курсы – краткосрочная начитка лекций и проведение семинаров, которые не могут на протяжении нескольких дней или даже недель дать системный объем знаний, которым овладевают по окончанию ВУЗа.
По повышению квалификации?
Да, в рамках региональных подготовительных программ организовываются и проводятся краткосрочные курсы по повышению квалификации глав сообществ жильцов.
Здесь предоставляется информация на особо важные темы, касающиеся финансовых вопросов, бухгалтерского учета, работы с должниками и т.п. По окончанию курсов выдается удостоверение о том, что лицо курс прослушало.
Следует понимать, что одних только курсов мало, чтобы стать занять кресло главы правления ТСЖ. К тому же, не все регионы внедрили в реальность эту подготовительную программу, а в небольших населенных пунктах такая подготовка часто отсутствует.
Обязанности председателя ТСЖ и его функции
Для наиболее эффективного и качественного управления многоквартирным домом российское законодательство предоставляет собственникам жилых помещений право организовать особую административную форму – товарищество собственников жилья или ТСЖ.
Принимая такое решение, собственники квартир как бы берут судьбу дома в свои руки.
Они самостоятельно несут ответственность за то, в каком состоянии он находится и средства, собранные за оплату коммунальных услуг, отправляют не посторонней мифической управляющей компании, а распределяют в соответствии с потребностями и направляют на решение насущных проблем всего дома.
Естественно, что одновременно все собственники не могут бросить свой основной род деятельности и заниматься исключительно бытовыми нуждами. Поэтому на общем собрании участников ТСЖ выбирается представительный орган – правление, которое состоит из наиболее активных и грамотных членов товарищества.