Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое дарственная?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Где оформить дарственную на квартиру
Оформление дарственной состоит из следующих этапов:
Этап #1: Составить проект договора дарения.
- Самостоятельно.
Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.
- С помощью юриста.
Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.
- С помощью нотариуса.
Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.
По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.
Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.
Что такое договор дарения?
Договор дарения (правильное название «дарственной», так как именно этот термин фигурирует в законодательстве, но мы будем использовать в тексте оба понятия, так как в быту установилась практика их использования) – это документ, который подтверждает процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного лица другому. Речь в данном случае прежде всего идет о людях, связанных родством, поскольку в противном случае могут быть подозрения в том, что под процессом «передачи в дар» скрывается обычная сделка купли-продажи или проводится без свободного волеизъявления собственника имущества.
Договор дарения закрепляет, что одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).
Договор считается договором дарения только в том случае, если принимающая сторона не предлагает в свою очередь за подарок деньги, услуги или другую недвижимость. То есть, безвозмездность, о которой мы уже упоминали выше, является ключевой характеристикой такой передачи недвижимости.
Кстати! Обещание передать недвижимость в дар другому человеку в будущем признается договором дарения. Если подобное обещание выражено в надлежащей юридической форме и содержит ясно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу конкретного имущества, оно считается оформленным как договор дарения.
Дарение несовершеннолетнему или дарение доли в квартире
Ребенок может владеть имуществом в любом возрасте. Передача квартиры в дар несовершеннолетнему (то есть лицу младше 18 лет) должна быть оформлена только в письменном виде.
Есть некоторые ограничения на оформление договора, потому что дети могут становиться стороной подобных сделок лишь с определенного возраста. Это сделано для того, чтобы несовершеннолетние не могли по незнанию или непониманию совершать поступки, которые в дальнейшем могут ухудшить их положение (например, если в дар квартиру передает не родственник, нужно выплачивать налог, а ребенок по понятным причинам сделать это не может).
Все зависит от возраста ребенка.
-
Если ребенок еще не достиг возврата 14 лет, договор за него подписывают родители или официальные опекуны. Важно! Это делается даже в том случае, когда сами родители и делают подарок. Они и изъявляют свое желание передать квартиру в дар, и подтверждают за ребенка осознанное согласие на то, чтобы принять такой подарок.
-
Если ребенок в возрасте 14-18 лет, он уже сам подписывает договор, но требуется согласие родителей.
Дарение квартиры: 5 простых шагов
С основными понятиями познакомились. Теперь разберёмся с тем, что нужно делать по факту.
- Составьте договор дарения. Можно воспользоваться типовыми бланками, которые легко находятся в Интернете, или проконсультироваться с юристом, если есть какие-то нюансы. Договор составляется в трёх экземплярах.
- Подготовьте пакет документов. Помимо самого договора дарения также потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого, а так же документы подтверждающие родство
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности
- нотариально заверенное согласие на дарение доли квартиры, если она нажита в браке
- Оплатите государственную пошлину. На сегодняшний день её размер составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины приложите к пакету документов.
- Подпишите договор.
- Передайте документы сотруднику МФЦ. Он просмотрит документы, проверит правильность их заполнения и выдаст расписку о приёме документов. На регистрацию сделки отводится 10 дней. Возможно увеличение срока ожидания на 3-4 дня, поскольку потребуется дополнительное время для отправки документов в Росреестр из МФЦ. Процесс регистрации можно отслеживать при помощи номера, который будет указан в расписке.
После окончания срока ожидания необходимо будет прийти в МФЦ, в котором вы подавали документы, и забрать ЕГРН на имя одаряемого и договор дарения с отметкой о переходе права.
Особенности дарения имущества
При желании подарить недвижимое имущество его собственник должен составить Договор дарения (в обиходе – дарственная) и подписать его от лица дарителя.
Одаряемый также должен поставить подпись, что указывает на его согласие получить подарок.
Договор не обязательно заверять у нотариуса, однако он должен пройти обязательную процедуру регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Суть дарения – в безвозмездной передаче имущества от дарителя к одаряемому. Договор дарения удобно использовать в определенных случаях, например, как альтернативу завещанию, или при желании освободить имущество от опасности раздела при расторжении брака.
Такая форма сделки имеет определенные ограничения:
- дарителем не может являться недееспособное лицо или его представитель;
- запрещено дарить подарки стоимостью выше 3000 руб. чиновникам и социальным работникам;
- договор дарения не может быть заключен между коммерческими фирмами.
Одаряемый обязан заплатить подходный Налог 13%, за исключением случая, когда даритель является его близким родственником, к которым относятся:
- родители и дети;
- бабушки (дедушки) и внуки;
- сестры и братья;
- супруги.
По этой причине чаще всего договор дарения заключается именно между близкими родственниками.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Что требуется от участников соглашения
Переход собственности контролируется со стороны государства во избежание неправомерных манипуляций и охраны особо уязвимых категорий граждан (несовершеннолетних, людей с расстройствами психики). Поэтому, передать жилье в дар целиком или частично могут только:
- дееспособные лица, осознающие собственные действия, контролирующие поступки. Человек, не достигший совершеннолетия, не вправе сделать подобный подарок самостоятельно;
- люди здоровые психически и заключающие контракт добровольно. Если выяснится, что даритель находился под давлением или не осознавал, что делает, документ признают недействительным;
- граждане, имеющие право на жилье, которое передают в дар. Только владея жилплощадью по закону, собственник может распоряжаться ею по своему усмотрению.
Плюсы и минусы дарения
Если сравнивать ее с другими разновидностями сделок.
| Определение | Преимущества | Недостатки |
| Дарение | Нет преимущественного права у других заинтересованных лиц. Включая долевых собственников. Желая отдать кому-то часть имущества, гражданин свободно делает это, не оповещая остальных дольщиков. Их согласие также не нужно. Без нотариуса.Стороны могут обойтись собственными силами. Главное – составить грамотный договор. Останется собрать нужные документы и зарегистрировать соглашение в Росреестре. Все, сделка выполнена, а одаряемый получит новое свидетельство собственника. Без налогов. Если участники соглашения – близкие родственники, получатель дара освобождается от необходимости платить НДФЛ. Избирательность. Владелец имущества волен распоряжаться им как пожелает. Например, при завещании он указывает одного человека, а другие наследники могут оспаривать это. Здесь сделка конечна и права одариваемого останутся неизменными. Собственник один. Им будет только одаряемый. Неважно, женат он или замужем. Супруг не получает части имущества. При разводе подаренная недвижимость остается у одаряемого, не делится. Простота. Достаточно подписать договор и зарегистрировать его. Все, стороны могут расходиться. Каждый получает желаемое. Даритель – облагодетельствовал нужного человека, а одаряемый – стал владельцем. Можно поставить условия. Например, прописать в дарственной возможность дальнейшего проживания бывшего собственника/иного лица в подаренной квартире. Или установить временные рамки завершения сделки. Это поможет защитить права у несовершеннолетнего. Например, даритель, указавший получателем ребенка, укажет время, когда тот достигнет совершеннолетия. Это исключит влияние опекунов. Оспорить сложно. Во-первых, грамотно составленная дарственная существенно снижает возможность аннулирования. Во-вторых, даритель жив. Он может самостоятельно аргументировать в суде принятое решение. | Налоги. Если получатель – дальний родственник или постороннее лицо (коллега/сосед/друг), ему придется выплатить 13% НДФЛ. Налог, составляющий часть фактической стоимости недвижимости. По закону он считается обогатившимся, поэтому платит. Близкие родственники освобождены от подобных трат. Безвозмездное соглашение. Дарителю нельзя устанавливать цену подарка. И требовать получателя дать деньги. Иначе сделка будет расценена как продажа недвижимости. Нет условий. Стороны вправе оговорить их, но указать письменно в договоре можно лишь временные рамки. Другие обязательства одаряемый не несет. Нельзя менять. Договор составляется однажды, и после подписания менять его не получится. Быстрота. После регистрации предмет соглашения будет передан другому лицу. И даритель автоматически теряет права на него. Оспорить сложно. Даже участникам договора. |
| Купля-продажа | Понятна всем. Владелец устанавливает стоимость товара и его наименование. Составляется договор, согласно которому покупатель должен расплатиться. После чего предмет соглашения будет передан ему. Условия понятны, их несложно выполнить. Сопровождение нотариуса. Специалист может подготовить бумаги, составить договор и служить законным гарантом сделки. Недвижимость считается дорогостоящим объектом, поэтому люди стараются перестраховаться. Быстрота. После подписания сторонами бумаг и регистрации сделки, она считается завершенной. Ставить условия. Возможно, главное прописать их в тексте соглашения. Подписав бумагу, покупатель автоматически соглашается выполнить их. Вдобавок, стороны могут заранее обсудить все нюансы процедуры. Например, порядок расчетов, валюту, способ передачи денег, использование квартиры, время выселения бывшего собственника. Оспорить сложно. Если сделку зарегистрировали в Росреестре, это подтверждает ее законность и юридическую завершенность. | Материальный расчет. Когда участники – близкие родственники, им сложно осуществлять взаиморасчеты. Просить деньги с детей/родителей или внуков не принято. Желая просто передать имущество, собственнику проще выбрать дарение вместо купли-продажи. Без денег нельзя. Некоторые указывают цену недвижимости на бумаге, на практике же просто отражают расчет. В реальности покупатель не отдает деньги. Такая сделка аннулируется. Нотариус не примет ее. |
| Завещание | Напоминает дарение, разница – временные рамки. Основным документом, регулирующим отношения участников, является завещание. Любые условия. Наследодатель вправе изложить собственную волю как пожелает. Расписать подробно, кому он планирует оставить имущество. Указать наследника и условия, выполнив которые тот получит капитал. Менять можно. Действительным считается последнее оформленное завещание. Автор вправе аннулировать или переписывать документ сколько пожелает. Обычно это делается когда меняются отношения в семье. Или материальное положение гражданина. Он – посмертный хозяин. Написанное завещание не лишает гражданина прав владения указанным там имуществом. Оно сохраняется до момента смерти автора документа. Безвозмездно. Наследники получают положенные им материальные блага бесплатно. Не считая уплаты налога. | Долго ждать. Увы, до смерти наследодателя, использовать оставленную им квартиру нельзя. И оформить ее как собственность тоже. Долгая процедура. Принять наследство придется официально. Указанные в документе люди выжидают полгода после дня смерти собственника. Затем собирают документы и представляют их в нужные инстанции. На практике если группа преемников – родственники, они выбирают одного, кто принимает наследство. Это дешевле. Потом, после регистрации собственности, стороны делят недвижимость сами. Обязательные наследники. Это круг близких родственников, чьи права закреплены нормативными актами. Наследодатель может указать любого человека главным преемником. Но если он забыл или намеренно вычеркнул близкую родню с завещания, они вправе через суд оспорить документ. И забрать часть имущества, полученного заинтересованным лицом. Отменить это сам наследодатель не сможет, он будет мертв. |
Дарственная выгоднее получателям, а завещание – собственникам.
Оформление дарственной: пошаговая процедура
Выполняется стандартно:
1. Участники встречаются, обсуждают нюансы соглашения. Посещают вместе нотариуса.
2. Там пишется договор, где указаны все подробности сделки, данные сторон, характеристика объекта недвижимости и время наступления (обычная или отложенная).
3. Специалист подсказывает клиентам, какие документы им следует собрать.
4. После подписания готовой дарственной, участники регистрируют ее в Росреестре, дополнив нужными бумагами.
Важно! Регистрацию может вместо клиентов провести нотариус.
Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?
В число близких родственников входят:
- супруги,
- дети (усыновленные),
- родители (усыновители),
- бабушки,
- дедушки,
- внуки,
- родные братья (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать),
- родные сестры (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать).
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Спорные вопросы и судебная практика
Мы выделим 3 спорные ситуации, по которым нет однозначной судебной практики. Советуясь с юристами и правильно оформляя сделки, Вы избежите таких ситуаций и сможете защитить свои права или добиться Ваших целей.
Ситуация № 1. Чаще всего споры возникают в случае смерти дарителя. Наследники пытаются признать сделку недействительной, чтобы дар был включен в состав наследства и подлежал разделу.
Ситуация № 2. Другая типичная ситуация – человек впоследствии продает подаренную ему квартиру, тем самым нарушая интересы дарителя (такие примеры мы разбирали выше).
Ситуация № 3. Еще одна ситуация – заинтересованные лица пытаются признать дарственную недействительной, так как сами претендуют на это имущество. Например, хотят в будущем после смерти дарителя унаследовать спорную недвижимость. Или считают, что у них есть какие-то права на квартиру, так как они в ней проживают. В таких случаях чаще всего пытаются доказать, что тот, кто дарил квартиру, был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими – то есть пытаются доказать расстройство психики.