Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать в суд на застройщика за просрочку сдачи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
|---|---|
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Стоит ли судиться с застройщиком?
Стоит или не стоит судиться с застройщиком каждое лицо решает для себя самостоятельно. Для оценки возможных рисков, а также возможных результатов по делу, иногда имеет смысл обратиться за юридической консультацией с учетом конкретных обстоятельств дела.
По складывающейся судебной практике в сфере участия в долевом строительстве, застройщики, как правило, нарушают сроки по договору, размер неустоек при расчете за просрочку достигает, а иногда и превышает, цену по договору. Суды при обоснованности требований, конечно же взыскивают соответствующие суммы (иногда суммы уменьшаются судом), однако решение суда никак не гарантирует выплаты присужденных сумм, поскольку добровольно застройщики редко выплачивают такие суммы, а в ситуации неплатежеспособности должника начинается процедура по его банкротству, которая также не гарантирует получение денег.
В то же время, если застройщик допустил несущественные нарушения, есть все основания для расторжения договора, сумма предъявляемых требований не составляет миллионы рублей и/или застройщик «держится уверенно на плаву», т.е. функционирует, выполняет работы, получает деньги, тогда стоит судиться с таким застройщиком.
ПОМНИТЕ: суды с застройщиками, как и другие судебные споры, не рассматриваются за несколько дней, т.е. суд с застройщиком может продлиться ни один месяц, но это не должно Вас останавливать, если Ваши права нарушены и могут быть восстановлены только судом.
Направление претензии
При просрочке передачи жилого помещения дольщику требуется направить на юридический адрес застройщика претензию. Эта досудебная мера, которая носит обязательный характер в силу ФЗ-214, призвана урегулировать спор в мирном порядке.
В претензии дольщик требует от строительной компании выполнить обязательства по передаче квартиры в определенный срок (например, в течение 1 месяца). Также рекомендуется указать, что если компания не выполнит требования, то гражданин будет решать вопрос в судебном порядке, при этом помимо передачи жилья с застройщика будут взысканы убытки, неустойка и судебные расходы.
В претензии также необходимо привести расчеты суммы неустойки, а также прописать банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Если не указать банковский счет дольщика, то застройщик в суде может ссылаться на это.
Претензию нужно направить застройщику постовым отправлением (заказным письмом с описью вложения), сохранив квитанцию Почты России. Не забудьте указать срок, в течение которого строительная компания должна ответить и адрес дольщика, куда направлять ответ.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
Претензия к застройщику должна быть оформлена юридически грамотно
В претензии обязательно должны быть указаны дата и номер договора долевого участия, ФИО и паспортные данные дольщика, дата в которую квартира должна была быть сдана, обоснование требований, реквизиты для перечисления денежных средств, сумма неустойки, требование передачи квартиры и т.д. Претензия к застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на два адреса: юридический адрес и адрес, указанный в договоре долевого участия (в случае если ними есть хоть малейшие расхождения).
Самая главная ошибка, которую допускают дольщики при оформлении претензии к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома – передача её лично в офисе сотрудникам застройщика. Не факт, что данный сотрудник является уполномоченным и в суде, возможно, станет известен факт, что доверенность его была отозвана до даты вашего посещения офиса.
Судебный процесс с застройщиком
После подачи иска выносится решение по его принятию, отклонению или оставлению без движения. Если с заявлением и приложениями все в порядке, назначается предварительное слушание. Это заседание еще не является как таковым процессом, а представляет собой своеобразное собеседование, на котором изучаются мнения сторон, и производится подготовка к процессу.
Некоторые застройщики пытаются затянуть процесс, пытаясь привлечь 3-их лиц. Задача истца – не допустить затягивания. Необходимо также подавать ходатайства о том, что сторонние участники процесса не имеют отношения к рассматриваемому спору по ДДУ.
В конечном итоге назначаются слушания. Юристы советуют истцу лично присутствовать на каждом судебном заседании, так как это показывает степень заинтересованности дольщика в исходе дела. Соответственно, сумма компенсации по неустойке окажется выше, а то и вовсе иск будет удовлетворен в полном объеме. В противном случае неустойку могут «урезать» до 90%.
В среднем, продолжительность судебного производства составляет до 4-х месяцев, по итогам выносится решение. Проигравшая сторона (или недовольная исходом рассмотрения) вправе подать апелляцию. Это прибавит еще до полугода к суду с застройщиком.
Но в определенных ситуациях юрист истца или представитель ответчика могут предложить заключить мировое соглашение.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома и ключевые права дольщиков регламентируются и регулируются сразу несколькими нормативно-правовыми документами, имеющими юридическую силу:
- Законом «О защите прав потребителей» — поскольку каждый дольщик является потребителем производимого товара (недвижимости),
- Гражданским кодексом (ГК РФ) — в ст. 15 ГК указано, что любому лицу (включая участника долевого строительства), право которого нарушено, полагается полное возмещение причиненных ему убытков, включая убытки, связанные с задержкой строительства).
- Федеральным законом № 214-ФЗ. Данный закон (в частности ст. 6-ая и ст. 8-ая) указывает на необходимость соблюдения застройщиком срока передачи объекта строящейся недвижимости и гарантии его качества.
Также юридическое значение могут иметь некоторые поправки, изменения и нововведения, установленные отдельными постановлениями Правительства РФ и Верховного Суда РФ.
Когда взыскивать неустойку и штраф
Когда лучше взыскивать с застройщика за просрочку неустойку? Можно ли это делать до получения жилья или лучше подать иск в суд после подписания акта приема-передачи? Такие вопросы чаще всего задают дольщики. При этом некоторые сначала предпочитают дождаться получения жилья, а только потом подавать на неустойку. Так им кажется «безопаснее», поскольку квартиры приобретаются не каждый день и юридической грамотности в этом вопросе у большинства нет.
Самым лучшим моментом для взыскания штрафных санкций (неустойки и штрафа по закону № 214-ФЗ) является время, пока у застройщика ведется строительтсво или активная фаза передачи построенных квартир. Это время наилучшее поскольку в это время у девелопера максимальная деловая активность и на его банковских расчетных счетах есть денежные средства для расчета по обязательствам перед всеми дольщиками и контрагентами по всем видам обязательств.
Пройдет немного больше времени, застройщик передаст квартиры и в целях ухода от ответственности и максимизации прибыли выведет денежные средства со счетов, тем самым лишив покупателей возможности быстрого исполнения по исполнительным листам непосредственно через банки. Все знают, что исполнительное производство по долгам должника через службу судебных приставов гораздо более трудоемкая и длительная процедура, которая не всегда заканчивается положительно. А в том, что мы живем в России и добросовестность многих компаний под большим вопросом – это, наверняка, ни у кого не вызывает сомнений.
Что касается часто задаваемого вопроса «а не сделает ли мне застройщик что-нибудь плохое, если я подам на него в суд», то здесь ответ очень простой: «обязанность дольщика перед застройщиком считается полностью выполненной после оплаты полной цены договора долевого участия, и далее он ничего больше не должен и не несет практически никакой иной ответственности перед застройщиком, а, наоборот, только сам застройщик должен и обязан дольщику – начиная с завершения строительства без просрочки, и заканчивая надлежащим качеством передаваемых объектов недвижимости. Девелопер не может сделать покупателю ничего плохого в связи с законным обращением последнего в суд с иском за просрочку передачи квартиры (апартамента, машиноместа). А все незаконные действия будут тут же пресечены соответствующими органами государственной власти и за незаконные действия лица, их совершившие, понесут соответствующее наказание. Все застройщики это знают и поэтому злоупотреблений с их стороны, как правило, не возникает. В настоящее время строительная отрасль России хорошо регулируется и контролируется государством, права дольщиков надежно защищены. Единственное, чего не хватает – это квалифицированной юридической поддержки. Однако, для этого и существует юридическое сообщество, специализированные юридические компании, которые в разных областях права предоставляют квалифицированную помощь и защищают права тех или иных лиц.
Таким образом, самым лучшим моментом начала процедуры взыскания неустойки с застройщика за задержку срока передачи квартиры (или апартамента) является начало этой просрочки. При этом не важно передана ли уже квартира по акту приема-передачи, или же дольщик еще только ждет почтового уведомления от застройщика об окончании строительства и необходимости явиться на осмотр и приемку жилья.
Фактически, можно требовать оплату неустойки за просрочку передачи квартиры уже по истечении одного месяца с начала указанной просрочки. Сначала пишется претензия застройщику, а потом (при невыполнении требования о добровольной оплате неустойки) подается исковое заявление в суд.
У такого активного подхода в вопросе взыскания неустойки есть дополнительные плюсы: 1) застройщик обратит внимание на самых активных покупателей и удовлетворит их требования в приоритетном порядке (это факт из практики), 2) дольщики успеют взыскать неустойку пока застройщик финансово состоятелен, в отличие от тех, кто обратится за взысканием не сразу и рискнет столкнуться от отсутствие денежных средств на счете застройщика после завершения строительства и передачи квартир всем покупателям (также из практики).
Важно! Подать иск в суд на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ можно и до окончательного подписания акта приёма-передачи объекта, и уже после подписания акта приема-передачи.
Оттягивая момент полного взыскания неустойки, помните о том, что завершение этапа передачи жилья дольщикам продолжается (как правило) обнулением счетов застройщика и уходом от ответственности), помните также и о сроке исковой давности, который составляет три полных календарных года, начиная с первого дня начавшейся просрочки.