Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание мкд аварийным и подлежащим сносу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Куда обращаться, чтобы признать дом аварийным?
Пригодность жилья для проживания оценивается в административном порядке, поскольку только органы исполнительной власти наделены таким правомочием.
Однако после получения отказа в удовлетворении заявления собственник или наниматель может обратиться в суд, чтобы признать решение незаконным.
Следует учесть, что суд не наделён правомочиями оценивать жильё на пригодность для проживания или аварийность. Суд оценит, была ли соблюдена ответчиком процедура признания помещения пригодным (непригодным) для проживания.
Если суд выявит, что оценка пригодности помещения или решение об отказе признать дом аварийным не соответствует процедуре, суд обяжет ответчика рассмотреть этот вопрос снова с соблюдением закона.
Межведомственная комиссия
Орган, который оценивает и обследует помещение, чтобы признать его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — межведомственная комиссия (МК).
МК создают органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений :
- жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
- МКД в случае признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение 5 лет со дня выдачи разрешения о вводе дома (п. 71 Постановления № 47).
Орган местного самоуправления создаёт комиссию для оценки жилых помещений:
- жилищного фонда РФ;
- МКД, которые находятся в федеральной собственности;
- муниципального жилищного фонда;
- частного жилищного фонда (п. 7 Постановления № 47).
Особенности переселения из аварийного жилья
Владелец, чья квартира признана аварийной, получит жильё той же комнатности, соразмерного или большего метража. При этом учитывается не жилая площадь, а общий метраж, что выгодно для владельца. Новая квартира должна находиться в том же районе, где и аварийное жилье, если иное не согласовано с переселенцами.
Если расселяется коммунальная квартира, её жильцам могут выделить как отдельную комнату, так и изолированное жильё.
Программа переселения предусматривает возможность получения не только новой квартиры, но и жилья вторичного фонда. Как правило, собственнику на выбор предлагается несколько вариантов. Если владельца не устраивает ни одна из предложенных квартир, он отказывается от переезда, его могут выселить в принудительном порядке, на основании решения суда. При этом ему будет выплачена денежная компенсация, в соответствии с нормами действующего законодательства.
Цель обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда поставлена перед органами власти всех уровней ещё в 2008 году. Однако, поскольку на сегодняшний день она так и осталась недостигнутой, достижение ее продлено Указом Президента РФ от 07.05.2017 № 204.
В настоящее время достижение указанной цели запланировано в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», который включает в себя, в том числе федеральный проект по расселению аварийного жилья «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Предполагается, что на основе успешного опыта реализации аналогичных программ 2013-2017 годов будут уточнены параметры признания жилого дома аварийным, сформированы постоянно действующие механизмы расселения аварийного жилого фонда, в том числе за счёт предоставления регионам расширенного набора инструментов, таких как: выкуп жилья, мена, субсидии на приобретение, развитие застроенных территорий, наёмные дома.
Указанная программа по переселению из аварийных домов реализуется федеральным правительством совместно с региональными и муниципальными властями в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Согласно нормам данного закона региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Региональные власти формируют перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Решение суда можно оспорить, если:
- органом местного самоуправления установлены сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, которые истекли;
- согласно выводам технического заключения, общее состояние основных строительных конструкций характеризуется категорией технического состояния как недопустимое. Жилое здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению жильцов и не предоставили жильцам другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным
Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным принимает документы на рассмотрение, проводит проверку изложенных фактов и документов и принимает окончательное решение по признанию дома аварийным или может провести дополнительную проверку. Срок рассмотрения документов с момента подачи заявления 30 дней. В случае, если в заключении межведомственной комиссии указаны выводы о признании дома аварийным и подлежащим сносу, то орган власти в течение 30 дней издает распоряжение с соответствующими сроками отселения граждан. В состав межведомственной комиссии по признанию дома аварийным входят представители органов местного самоуправления из различных ведомств: Роспотребнадзора, Государственной жилищной инспекции и других различных структур. Состав комиссии утверждается нормативным документов органа местного самоуправления.
Порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу
Процесс признания аварийности дома с целью срочного переселения из него жильцов – довольно выгодная тактика неотложного расселения конкретных домов, используемая властями.
При признании дома аварийным, проживающие в нем граждане расселяются без предоставления гарантий, касающихся нового места жительства и уровня его благоустроенности, используемого в качестве замены аварийного жилья.
В практике часто бывает, что дома относят к аварийным через принятие соответствующих Распоряжений органами власти субъектов РФ. Подобного рода акты нормативного действия расцениваются как незаконные.
Законно дом может быть отнесен к аварийным лишь основываясь на Постановлении исполнительных органов власти соответствующего субъекта федерации.
Юридически Постановление имеет силу больше, так как его принятие осуществляется на более высшем уровне, следовательно, именно принятое Постановление может предоставить гарантию прав жильцов расселяемых домов, подпадающих под категорию аварийных.
Рекомендуется все же проверить, на основании какого документа дом был отнесен к аварийным. Если основанием послужило не Постановление Правительства определенного субъекта РФ, то, вполне вероятно, в вопросе переселения вашего дома нездоровый интерес проявили местные представители власти. В этом случае очевидно злоупотребление должностными лицами своим положением в целях переселения жильцов дома, с явным нарушением положений законодательства.
Чтобы дом был отнесен к аварийным, требуется предоставление в городскую межведомственную комиссию определенной документации, состоящей из:
- Обращения конкретных лиц/органов, упомянутых в 6 пункте Положения, с обоснованием причин, послуживших поводом для признания дома (или отдельного его помещения) непригодным для проживания в нем;
- Копии технического паспорта на дом (отдельное жилое помещение), выданной организацией технической инвентаризации, с обозначением процента износа конструктивных элементов дома в общем или его отдельных помещений (на день направления обращения);
- Определенных планов и схематических разрезов помещений, изготовленных организацией, проводящей техническую инвентаризацию;
- Актов выполненных за прошедшие три года владельцем или уполномоченным владельца общих осмотров жилого дома (отдельного жилого помещения) с указанием видов и объемов выполненных работ ремонтного характера за обозначенный период;
- Отдельного заключения органа государственной санитарно-эпидемиологической службы;
- Подготовленного органом государственной противопожарной службы заключения;
- Письма/заявления/или жалобы жильцов по поводу неудовлетворительных условий для проживания;
Основания признать дом непригодным для проживания
- дом не подлежит восстановлению после взрыва, пожара, стихийного бедствия;
- здание находится под угрозой разрушения при техногенной аварии, вероятность которой высокая ввиду участившихся природных катаклизмов;
- дом находится на территории с высоким риском снежной лавины, селевого потока, оползней, паводков;
- деформирован фундамент либо конструктивные элементы здания;
- дом расположен рядом с источником шума, превышающего допустимый лимит в 55 децибел;
- близко к дому находится линия электропередач либо сооружение для передачи переменного электротока;
- на специально отведенной территории рядом со зданием осуществляется промывка и очистка мусоропроводов;
- дом не отвечает гигиеническим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам.
Непригодным признают также жилье со степенью износа не менее 70% для каменных домов или 65% – для сооружений деревянных либо из местных материалов, а также мансард.
Понятие аварийности жилого дома
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.
Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.
Причины для признания дома аварийным могут быть как естественные и условно естественные, то есть не зависящие от человека факторы, так и искусственные и условно искусственные, связанные с использованием некачественных материалов при строительстве или неправильной эксплуатацией здания.
К естественным и условно естественным относятся:
- определенные геофизические и природные явления, такие как оползни, геологический сдвиг, смерчи и другие природные катаклизмы;
- техногенные катастрофы, аварии, взрывы, пожары.
К искусственным и условно искусственным относятся:
- последствия некорректного использования строительных материалов, без учета присущих данной местности геофизический и природных явлений;
- последствие строительства рядом с жилым сектором несовместимых и опасных с ним сооружений, таких как: автомагистрали с шумом децибел превышающими норму, линий электропередач, ведение строительных работ, связанных с оседанием грунта и другими.
- последствие нарушения правил эксплуатации жилых помещений, в том числе отсутствие проведения плановых капитальных ремонтных работ здания.
Права владельцев аварийного жилья закреплены в статье 86, статье 87 ЖК РФ, а также в Законе № 185-ФЗ. В законодательных актах говорится о том, что собственники и наниматели такой недвижимости претендуют на выкуп помещений и имеют право требовать предоставления иного жилья. При этом новое жилье должно обладать критериями и условиями не хуже тех, что имелись в старом жилье.
При назначении выкупной стоимости жилья обязательно учитываются следующие факторы:
- убытки, которые несет жилец при изъятии квартиры;
- рыночные цены.
Пошаговые действия государственной власти
При поступлении заявления, органы самоуправления должны незамедлительно решить вопрос переселения жильцов из непригодного помещения. Это совершается несколькими способами, которые регламентируются 86-88 ст. Жилищного кодекса.
Заявление о признании дома ветхим и аварийным составляют не только сами жильцы. К данному решению приходят органы Роспотребнадзора и пожарной службы, руководители ТСЖ и сотрудники ЖКХ.
Все действия государственных органов последовательны:
- Специальная комиссия изучает пакет документов, собранный жильцами или структурами, представляющими права граждан.
- Проводится детальная экспертиза дома.
- По результатам составляется акт, в котором указываются все повреждения дома, а также процентное соотношение разрушений.
- Выносится распоряжение о проведении реконструкции или сноса жилья.
- Копия распоряжения передается собственникам жилья для ознакомления. Без их ведома ничего происходить не может. Данное решение жильцы могут обжаловать в судебном порядке.
Арендаторы, которым надоели обещания и бездействие властей, могут отстаивать свои права в суде. Это часто случается, когда дом не признается ветхим. Власти могут настоять на своем и не включить дом в список на переселение. Если здание находится под угрозой, а жилищное управление отказывается признать это, единственный выход — подать на власти в суд за бездействие.
Пример:
Суд рассмотрел дело Ю.В. Колокольникова против бездействия администрации Серпухова. Истец заявил, что он является владельцем частного (отдельно стоящего) дома в городе. Здание было построено в 1940-х годах и с тех пор сильно обветшало. Истец пытался провести ремонт, но непригодный фундамент и несущие части здания оказались неэффективными. Колокольцев обратился в местную администрацию Серпухова с требованием признать дом опасным и снести его. Истец получил уведомление об отказе на том основании, что это частный дом, а не многоквартирный, и что комиссия не рассматривает такие квартиры. Истец просил суд обязать муниципалитет провести расследование в частном доме по просьбе домовладельца. Суд изучил записи и удовлетворил просьбу истца. Для разъяснения решения суда: Согласно закону, межведомственная комиссия отвечает за проверку жилых домов на предмет опасности и сноса. Согласно Декрету № 47 от 28 января 2006 года, для зданий в сельской местности не существует другой процедуры. Городская администрация Серпухова обязана пригласить комиссию для обследования дома. Отказ в этом является необоснованным и незаконным.
(Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).
Могут ли жильцы рассчитывать на то, что их квартира будет классифицирована как опасная? Практика показывает, что это не всегда так. Список непригодных для проживания домов в каждом регионе исчисляется сотнями. У властей нет на это времени, и часто они не хотят признавать, что дома должны быть снесены. Что делать арендодателям? Арендаторы должны сами заботиться о своем будущем. Это требует знаний, юридического опыта и понимания последствий.
Обратитесь к юристам, представленным на нашем сайте, и вы найдете решение для вашей ситуации. Адвокат спросит, куда подать жалобу, признать ли ЧП на дому, что дать взамен и обращаться ли в суд. Если вы отреагируете на чрезвычайную ситуацию, вы сможете избежать проблем и потери жилья.
Какие дома не подлежат сносу
Если жилой дом признан памятником архитектуры, он не подлежит сносу, а должен быть реконструирован за счет всех собственников помещений в нем.
Следовательно, расселение такого здания тоже невозможно.
В таком случае проведение экспертизы может обернуться неудачно для самих жильцов, которым теперь придется оплачивать ремонтные работы в их доме. Кроме того, экспертиза памятника архитектуры должна проводиться специально обученной для этого комиссией, из-за чего ее стоимость возрастает еще больше.
Поэтому перед тем, как предпринимать какие-либо действия, жильцы, не желающие платить за реконструкцию помещения, должны убедиться в том, что оно не является архитектурным памятником.
Важно!
Такие здания занесены в реестр объектов культурного наследия, который нужно изучить, является ли конкретный дом памятником культуры. Другой вариант — обращение в органы, работающие с объектами культурного наследия, в котором указывается адрес интересующего строения и получение ответа от этих органов с информацией о том, имеет ли здание культурную или историческую ценность.
Пример такого органа — Департамент культурного наследия, ответ из которого можно получить через 15 рабочих дней.
Перечень документов для признания жилья ветхим и аварийным
Какие документы нужно подготовить (п. 45 постановления № 47):
- заявление;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение (если право на него не зарегистрировано в ЕГРН; если право зарегистрировано в ЕГРН, комиссия запросит документы в Росреестре самостоятельно);
Обратите внимание! В некоторых регионах копии должны быть нотариально заверены. Например, в Москве (см. например, распоряжение префекта ЮАО г. Москвы «Об утверждении Регламента организации работы…» от 23.10.2007 № 01-41-2454).
- заключение об экспертизе многоквартирного дома, проведенное специализированной организацией (если многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции);
- заключение проектно-изыскательской компании по результатам обследования частей ограждающих и несущих конструкций жилого помещения (при необходимости);
- письма с жалобами жильцов на плохие жилищные условия (по желанию).
Заявление на признание жилья аварийным и прилагаемые к нему документы представляются:
- на бумажном носителе лично или по почте с уведомлением о вручении;
- в электронной форме с использованием портала «Госуслуги» или МФЦ.