Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке без посредников за наличку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Посмотрите варианты и выберите квартиру
Пока будете идти на просмотр, изучите район: насколько в нем комфортно и безопасно жить. Засеките время от остановки или станции, обратите внимание на магазины, аптеки, школы. Подумайте о том, где будут играть дети, в какую школу они пойдут, где вы оставите машину.
Квартира начинается с подъезда. Если он темный, вонючий и весь расписан нецензурной бранью, это много скажет о ваших будущих соседях.
Внимательно осмотрите квартиру. Обращайте внимание на все: состояние пола, стен, окон, сантехники и батарей, свежесть ремонта.
Смотрите квартиру внимательно — любой найденный недостаток может стать поводом для торга
Вот на что следует обратить внимание:
- Собственники: сколько собственников у квартиры, кто в ней прописан, есть ли среди собственников дети или недееспособные взрослые, как долго квартира в собственности;
- Вид сделки: прямая (человек просто продает квартиру и получает деньги) или альтернативная (человек продает квартиру и сразу же покупает новую) — во втором случае сделка может затянуться или сорваться;
- Обременения: есть квартира в ипотеке на нее есть обременение в пользу банка, а, значит, без его согласия и до полного погашения долга квартиру купить нельзя. Кроме того, если сделка сорвется, вы рискуете потерять аванс;
- Документы на квартиру: правоустанавливающие документы и техническая документация;
- Ремонт: нужен ли он, когда делали последний раз, что изменили в квартире: стальные двери, новая сантехника и кафель, счетчики, металлопластиковые окна, паркет и пр.;
- Потолки и пол: в каком состоянии потолки, пол и стены, нет ли на потолке подтеков и пятен;
- Состояние окон: деревянные или пластиковые, дует ли в них, насколько хороша шумоизоляция;
- Состояние сантехники и труб: батареи, трубы и сантехника не должны протекать, быть ржавыми, недостатки должны быть исправлены профессионально, а не намотанной тряпочкой или жвачкой;
- Счетчики на тепло, газ, воду и свет;
- Документы на перепланировку, если ее делали;
- Освещенность: куда выходят окна, хватает ли света;
- Шумоизоляция: какие соседи, хороша ли звукоизоляция?
- Район: далеко ли до остановки или метро, как дела с парковкой, есть ли где погулять и поиграть детям;
- Коммунальные платежи: сколько уходит на коммуналку, есть ли долги по платежам;
- Мебель и техника: оставит ли продавец что-нибудь из мебели и техники;
- Готовность к продаже и сроки: все ли готово к продаже, как быстро можно заехать.
Не верьте продавцу на слово. Попросите все слова подкрепить документально. Посмотрите копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке.
Не бойтесь торговаться. Большинство продавцов специально назначают слегка завышенную цену, чтобы скидкой исправить обнаруженные недостатки. Поэтому после осмотра квартиры, смело торгуйтесь до той цены, которая устроит обоих. Но помните, что скидка — не обязательная часть сделки. Многие продавцы не согласятся сбросить даже несколько тысяч.
Обратите внимание на продавца. Это должен быть адекватный человек, который не создаст вам дополнительных сложностей при покупке.
Документируйте все действия с деньгами: перевод, получение, требуйте расписок о получении. Если наняли риелтора, этим должен заниматься он.
Деньги можно передать как угодно: наличными или переводом. Безопаснее всего заплатить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.
Через банковскую ячейку. В присутствии продавца и банковских работниках вы вносите деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, вы не сможете их забрать, а продавцу отдадут их после того, как он покажет договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.
Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Вы перечисляете деньги на специальный счет, с которого продавец получит деньги после регистрации сделки. Это самый безопасный вариант — ни вам ни продавцу ни придется везти с собой наличные.
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Шаг 3. Звонок продавцу
Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.
- Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
- Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
- Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
- Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
- В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
- Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
- Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
- Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире
Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.
– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.
После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.
– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.
Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.
Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке
Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий. Речь идет про следующий алгоритм:
- Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
- Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
- Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
- Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
- Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
- Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
- Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.
- Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).
Советы покупке квартиры на вторичном рынке
- Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
- Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
- Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
- Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
- Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
- Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
- Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
- Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
- Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
- Что должно насторожить?
- Очень низкая цена на квартиру.
- Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
- Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
- Сокрытие информации о собственнике.
- Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
- Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
- Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
- И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.
Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.
Что надо изучить прежде чем купить?
Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.
Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.
- Личность продавца:
- достоверность паспорта;
- наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
- проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
- Документы, подтверждающие право собственности:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
- договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
- Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
- выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
- выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
- Состояние недвижимости:
- соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
- согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.
Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.
Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.
Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.
Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.
✅ Документы на покупку вторичного жилья
От покупателя для проведения сделки на вторичном рынке нужен только гражданский паспорт. У собственника-продавца должен быть объемный пакет документов, подтверждающих его право собственности и юридическую чистоту объекта:
|
Документ |
Характеристика |
|---|---|
|
Стандартный пакет |
|
|
Гражданский паспорт |
Подтверждает личность собственника и позволяет идентифицировать его по фотографии. |
|
Правоустанавливающий документ |
Показывает основания возникновения права собственности (предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании, договор приватизации и пр.) |
|
Выписка из ЕГРН |
Подтверждает, что продавец действительно является собственником квартиры, позволяет узнать о наличии других собственников и обременений на объект. |
|
Выписка из домовой книги |
Подтверждает отсутствие прописанных лиц. Для получения более полной картины можно запросить архивную выписку, где все информация отражается с даты заселения дома. |
|
Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам |
Оформляется в бухгалтерии Управляющей компании или поставщиков услуг в качестве подтверждения полного расчета собственника по оплате коммунальных услуг |
|
Дополнительный пакет |
|
|
Разрешение супруга на продажу |
Оформляется в нотариальной конторе для имущества, приобретенного в период брака. Если оно приобретено в этот период в результате дарения или наследования, разрешение не требуется. |
|
Разрешение органов опеки |
Оформляется в ООП, если в число собственников входят несовершеннолетние лица. |
|
Справка ПНД |
Подтверждает полную дееспособность собственника, если есть основания в ней сомневаться (в силу возраста, состояния здоровья). |
|
Отказ от преимущественного права покупки |
Обязательный документ, если квартирой владеет несколько человек на правах долевой собственности, но она продается постороннему лицу. |