Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа дома земли с 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
Налоговый вычет при продаже дома и земельного участка
Продали дом с участком в сентябре 2012г. Заключили предварительный договор, т.к участок не был в собственности: дом-700т.р.; земельный участок-350,0. Общая сумма договора 1050 т.р. Задаток получили за дом в сумме 700 т.р Теперь получили свидетельство на землю (июль 2013г.). Будем заключать основной договор.
Свидетельство на дом получено в апреле 2010г. Должны ли мы платить налоговый вычет?
В договоре есть пункты 1)Цена продаваемого земельного участка по договоренности сторон составляет 350т.р. 2) Цена продаваемого жилого дома по договоренности сторон составляет 700 т.р. 3) Общая стоимость недвижимости по договоренности сторон составляет 1050 т.р.
Правильно ли я понимаю, исходя из этого договора налоговый вычет предоставляется отдельно на землю и на дом? Просто смущает общая сумма недвижимости, которая превышает 1млн. руб.
С какой суммы платится налог с продажи земельного участка для физлиц
- Продавец знает кадастровую стоимость проданного объекта.
- За базу берётся доход от продажи.
- Умножаем кадастровую стоимость на 0,7.
- Сравниваем полученное значение с базой-доходом.
- В качестве исходной суммы для расчёта налога берётся 70% от кадастровой стоимости и только если доход оказывается меньше.
- Из полученной суммы вычитаются 10000 рублей, если продавец получает социальные льготы.
- Дальше можно выбрать одно из двух – налоговый вычет или вычет суммы, потраченной на покупку участка, обычно, конечно, выбирают, что больше.
- Налоговый вычет составляет 1 миллион рублей, если участок был в собственности не более 5 лет.
Особенности ДКП дома с земельным участком
Особенности ДКП дома с земельным участком:
- При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
- В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
- При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
- Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.
Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:
- постановка строения на кадастровый учёт;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- проведение реконструкции;
- исправление кадастровых ошибок;
- судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.
Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Жилой дом обладает двумя отличающими его от других видов недвижимости критериями. В первую очередь жилой дом – это жилье, то есть помещение, имеющее свое четко определенное назначение. Во-вторых, жилой дом – это отдельное здание, расположенное на отдельном земельном участке. Из этих критериев проистекают другие особенности жилых домов, и в частности:
- Наличие при доме земельного участка, который может как быть в собственности владельца дома, так и быть отведенным под жилой дом и находиться в собственности муниципалитета.
- Наличие собственных коммуникаций при доме. Как известно, поставщики коммунальных услуг осуществляет подводку коммуникаций к жилым домам по принципу «до ворот». То есть, приобретая жилой дом, покупатель получает и обязанность поддержания системы коммуникаций «от ворот до дома».
- Возможное наличие построек на придомовом участке. Это могут быть сараи, гаражи, летние кухни и т.д. Приобретая дом, покупатель приобретает и постройки. Соответственно, к нему переходит и ответственность за законность построек.
- Возможное наличие пристроек (перестроек, перепрофилирования) к самому дому, которые, в принципе, не будут препятствовать покупке дома, даже не будучи узаконенными. Однако впоследствии покупатель может столкнуться с большими проблемами, связанными с неузаконенными пристройками.
Все эти отличия дома, скажем, от квартиры требуют тщательного изучения документации на дом при его покупке, и не только документов, свидетельствующих о праве собственности на дом продавца, но и планов как дома, так и придомового участка и построек на нем. Размер земельного участка следует проверять не только на бумаге, но и в натуре. С учетом тесноты построек, заборы между соседями часто меняют свое расположение, и покупая дом с участком, например, в 8 соток по документам (и соответствующей ценой для 8 соток), можно обнаружить, что в результате сдвигания заборов 8 соток неизвестно когда превратились в 7,5. Лучше выяснить все эти моменты до оформления договора купли-продажи дома и оставить проблему приведения участка в соответствие с планом на хозяина. Иначе вступать в конфликты с соседями из-за передвинутых заборов придется самому, а это не только затратно по времени, но и затратно по деньгам.
Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.
При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:
- Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
- Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
- Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.
Подписание и передача денег
Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:
- Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
- Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
- Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.
Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.
Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:
- Передача наличными;
- Перевод на банковский счет;
- Помещение денег в банковскую ячейку.
Регистрация договора с целью признания сделки действительной
После проставления на документе подписей сторон его необходимо передать в Росреестр для регистрации. Если не соблюсти эту формальность, покупатель не сможет оформить право собственности на вновь приобретённый участок, а, значит, не станет полноправным его владельцем. Помимо заявления понадобится паспорт, оригинал квитанции об оплате государственной пошлины и документы продавца, доказывающие право собственности.
Документы заявителей принимаются на рассмотрение, взамен в Росреестре или МФЦ можно получить справку о принятии пакета с указанной на ней датой, когда можно явиться за результатом. Заявление рассматривается на протяжении недели, плюс ещё пара дней, если регистрация выполнялась через МФЦ. Если по итогам сделку признают законной, данные о ней вносятся в ЕГРП, а заявитель получает на руки выписку о регистрации прав.
Корректно составить договор купли-продажи участка можно с помощью юриста, а можно обойтись своими силами. Главное при этом – придерживаться норм закона.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.