Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Изучите кредитный договор
Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения. Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание.
Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.
Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.
Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.
Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.
График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.
Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.
Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.
Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Условия оформления ипотеки
Взять жилищный кредит могут граждане России от 21 года до 75 лет (столько может быть клиенту на момент полного погашения). Обязательное условие – платежеспособность, подтвержденная справкой о доходах. Кроме того, должна быть хорошая кредитная история – нет параллельных ссуд и длительных просрочек.
Важное условие для получения ипотеки – наличие первоначального взноса на квартиру или дом. Это еще одна гарантия платежеспособности клиента. Минимальный взнос – 15 процентов от стоимости. Но чаще всего встречаются платежи размером в 20-25 процентов. Если есть право на материнский капитал, то первый взнос можно покрыть им.
Другие условия оформления ипотеки:
- максимальный срок, на который можно оформить кредит, – 30 лет;
- процентная ставка – от 6 процентов;
- лимит зависит от ипотечной программы, от города, в котором выдаются деньги и от дохода клиента.
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Что делать после одобрения
После того, как банк одобрил ипотеку, нужно подыскать подходящую квартиру. Лучше сразу оповестить продавца, что вы оформляете кредит, чтобы он немного подождал. После нужно собрать документы на квартиру и сдать их в банк для проверки чистоты сделки. Обязательно понадобятся:
- Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией (срок действия – не менее 5 лет) или технический паспорт.
- Копии правоустанавливающих документов на данную квартиру – договор купли-продажи, договор приватизации, справка о вступлении в наследство и так далее, а также все сопутствующие бумаги – свидетельство о регистрации права собственности, акт приема-передачи, расписки и прочие.
- Разрешение супруга или супруги на проведение сделки.
- Копии паспорта и второй документа продавца, а также всех собственников помещения.
- Оценка квартиры. Она должна быть заказана у независимого эксперта. Срок действия документа – 1 месяц.
- Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие за квартирой обременения, ареста и так далее.
- Выписка из домовой книги (иногда просят расширенную, с указанием всех прежних владельцев)
- Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.
Иногда банки просят и другие документы, какие именно – укажет кредитный агент.
В ряде случаев специалисты попросят у вас оформить страховку на себя, особенно, если вы занимаетесь опасной профессией или увлекаетесь экстремальными видами спорта. Кроме того, часто просят застраховать квартиру, а также титульное право – на случай, если вдруг появятся претенденты на недвижимость, например, наследники. В принципе, требовать обязательной страховки – незаконно, но большинство банков просто не дадут ипотеку, если полис не оформлен.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
Процесс одобрения ипотечного кредита
Внутренние этапы одобрения ипотечного кредита в разных банках практически не отличается.
После предоставления документов менеджеру в отделение и подписания заявки, запускается процедура анализа финансового состояния клиента (так называемый андеррайтинг). При проведении анализа оценивается не только платежеспособность, но и кредитная история заемщика (путем запроса в Бюро кредитных историй), его имущество и размер обязательств (текущие платежи по кредитам, налогам на имущество, количество детей и прочие параметры), а также оценивают правовую информацию (вплоть до штрафов ГИБДД, которые с легкостью можно обнаружить в одной из программ, к которым имеют доступ сотрудники служб безопасности банка).
В процессе оценки сотрудник банка может позвонить:
- заемщику (подтверждают, действительно ли он обращался за кредитом, его ли данные указаны в анкете);
- созаемщику (с вопросом, знает ли он о планируемой сделке; также подтвердят степень родства и данные, которые заемщик указал в анкете).
Если в заявке на ипотеку есть пункт о данных третьего лица, которое может подтвердить информацию о заемщике, то этому человеку банк обязательно позвонит. Контактное лицо должно знать всю информацию из анкеты заемщика плюс уметь дать положительные рекомендации.
Подготовка к покупке квартиры в ипотеку
С чего начать подготовку к покупке квартиры в ипотеку? Для начала нужно оценить свои финансовые возможности: выяснить, какую сумму кредита одобрит вам банк и какой ежемесячный платеж будет вам по карману. Помните, что, по мнению экспертов, ежемесячный взнос по ипотеке в идеале не должен превышать 30% от дохода, это позволит закрывать другие финансовые задачи и при этом не отказывать себе в мелочах.
Чтобы понять, сможете ли вы потянуть ипотеку, можно заранее «поиграть» в нее — каждый месяц откладывайте сумму, которую вы планируете отдавать за ипотечный кредит, а оставшиеся деньги используйте для текущих расходов. В этом режиме желательно прожить несколько месяцев, таким образом можно еще и накопить «подушку безопасности» — в случае форс-мажора она поможет какое-то время продолжить выплачивать ипотеку.
После того, как банк сообщит вам размер кредита, на который вы можете рассчитывать, можно подать заявку на получение ипотеки (предварительно изучив предложения разных банков и выбрав оптимальную для вас ипотечную программу) и начать подбирать варианты.
Еще один важный нюанс: первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, он составляет 10-20% от стоимости объекта. Некоторые банки предлагают ипотеку без первого взноса, однако требования к таким кредитам более жесткие: потребуется больше документов для подтверждения платежеспособности, а ставки по ипотеке без первого взноса будут выше стандартных.
NB: никогда не берите деньги на первоначальный взнос в кредит. Во-первых, это дополнительная нагрузка на ваш бюджет, во-вторых, банки обычно отказывают таким клиентам в одобрении ипотеки.
О том, как выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, мы уже рассказывали. Напомним только, что процентные ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье могут быть разными — например, льготная ипотека под 8% действует только для новостроек.
Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке
Покупка вторичного жилья сопровождается массой юридических тонкостей: чтобы у покупателя не возникло проблем, такую квартиру нужно тщательно проверить.
Кроме того, квартира и дом должны отвечать требованиям банка-кредитора. В частности, нужно обратить внимание на год постройки дома, этажность, материал стен и перекрытий, степень износа, наличие перепланировок.
Обратите внимание на то, как эту квартиру приобретал нынешний собственник, а именно — на правоустанавливающие документы. Если квартира покупалась с использованием средств маткапитала, в ней должны быть выделены детские доли, а для продажи собственнику необходимо получить разрешение органов опеки.
Если квартира приобретена с привлечением ипотеки, потребуйте справку из банка о том, что заемщик полностью выплатил кредит. В противном случае получите справку о размере задолженности и выясните, как можно провести сделку по отчуждению жилья.
Если квартира перешла в собственность в результате приватизации, продавец должен предъявить архивную справку о жильцах, зарегистрированных на момент приватизации — для исключения риска, что существуют жильцы, временно снятые с регистрации, но сохранившие право проживания. Это могут быть, например, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, или безвестно отсутствующие. У них есть право на пожизненное пользование квартирой.
Всех собственников обязательно нужно проверить на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП) и на участие в процедуре банкротства (на едином ресурсе сведений о банкротстве). Если имеются исполнительные производства, на квартиру могут быть наложены ограничения на регистрационные действия. Это означает, что жилье может оказаться под арестом, а сделку приостановят до погашения долга и снятия ограничений. В таком случае покупатель может закрыть задолженность за продавца, эту сумму рекомендуется оформить как задаток или часть платы за приобретаемое жилье.
Риск расторжения сделки еще выше, если продавец находится в предбанкротном состоянии или в его отношении уже начата процедура банкротства. Если не хочется отказываться от сделки, обязательно проконсультируйтесь с профильным юристом.
Также будет не лишним попросить продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — для подтверждения дееспособности и вменяемости собственника.
Если есть высокий риск, что сделка окажется проблемной, проще поискать другой вариант — предложений на рынке много, не стоит зацикливаться на покупке одной конкретной квартиры.
Регистрация права собственности и обременения
При регистрации обременения оформляется закладная, банк возвращает ее заемщику, когда тот полностью погасит кредит. До этого момента у банка есть право выставить заложенный объект на продажу — если заемщик перестает платить. Чтобы этого не произошло, клиент может взять ипотечные каникулы — если у него есть уважительная причина, например, снижение доходов на 30% и более.
Документы для регистрации права собственности можно подать как непосредственно через Росреестр, так и в МФЦ, а также онлайн, по почте или у нотариуса. Потребуются: правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Собрать необходимые бумаги обычно помогают риелтор или банк.
Еще нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности, для граждан она составляет 2000 рублей.
После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с информацией о вашем праве собственности на объект.