Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС в подробностях: что выгоднее в 2023-м — покупать или строить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ИЖС или СНТ — вот в чем главный вопрос для покупателей земельных участков. Не зная тонкостей российского законодательства можно приобрести не загородное спокойное счастье, а бесконечные бюрократические согласования и многолетние судебные разбирательства.
Как выбрать между СНТ и ИЖС
Приобретение участка – это достаточно серьезное дело, требующее ответственного подхода и досконального изучения всех возможных вариантов. В первую очередь, перед покупкой земли нужно определить, для чего она вам нужна. Для кого-то новый участок – это возможность сбежать от городской суеты и построить дом для постоянного проживания, а некоторые хотят использовать землю для постройки дачного домика.
Однако у человека, впервые столкнувшегося с имущественной сделкой, явно возникнут вопросы. Что это за странные аббревиатуры, которые постоянно мелькают в объявлениях? Как выбрать между СНТ и ИЖС, если не знаешь, что это такое? В этой статье подробно разберем особенности участков.
Что значат эти буквы?
При поиске и покупке участка очень важно быть осведомленным в некоторых правовых аспектах. Никто не хочет попасть в неприятную ситуации при застройке своего участка, просто потому что заранее не выяснил, в чем разница между видами земельных наделов.
Документальный статус земельного участка определяет не только нюансы оформления регистрации, но и требования к строениям, которые вы планируете возвести.
Согласно Законодательству РФ, участки СНТ находятся только в зонах сельскохозяйственное местности. Земельные участки ИЖС могут располагаться исключительно в жилых поселениях, что обеспечивает будущему владельцу наличие коммуникаций и достаточно развитой инфраструктуры.
СНТ: комбинация дачи и огорода
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
Земля под участки СНТ выделяется только за границами населенных пунктов (но нередко вблизи к ним). По закону целевое предназначение состоит в выращивании урожая, остальные виды деятельности вторичны. Поэтому дом, построенный на участке под садоводство, по статусу будет считаться летней постройкой. У надела выделяются следующие плюсы:
- Разница ИЖС и СНТ заключается в цене. Рыночная стоимость участка под садоводство ниже, чем аналогичного по размеру и положению ИЖС.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Законодательная база и документы
Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.
| № п/п | Нормативный акт | Описание |
| 1 | ФЗ-190 от 29.12.04 | Федеральный закон утверждает Градостроительный кодекс РФ, согласно которого подготовкой проектной документации относительно объектов ИЖС занимается застройщик. |
| 2 | ЗК РФ (ст. 39.18) | Положения Земельного кодекса описывают порядок предоставления гражданам земель федеральной и муниципальной собственности, для их последующего использования в целях ИЖС. |
| 3 | ФЗ-161 от 24.07.08 | Согласно закону, гражданам предоставляется право на получение участков единого института развития в случае, если такие участки являются государственными и собственность на них не разграничена. |
| 4 | ФЗ-66 от 15.04.98 | Федеральный закон регламентирует общие положения СНТ, в том числе порядок формирования, регистрации и управления, механизм предоставления земельных участков, ограничения относительно строительства объектов на территории СНТ, прочее. |
| 5 | ГК РФ (ч. 1) | Гражданский кодекс определяет общее понятие товарищества, членами которого могут быть, в том числе, собственники дачных домиков и садово-огороднических земельных участков. |
Рубрика «Вопрос — ответ»
Вопрос №1. Можно ли оформить постоянную прописку в доме, построенном на участке СНТ?
Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации – лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.
Вопрос №2. Какой из участков – ИЖС или СНТ – дороже в точки зрения налогообложения?
Ранее принято было считать, что налог на дома ИЖС значительно выше, чем на садовые постройки СНТ. Однако, в связи с изменениями в законодательстве, расчет налога осуществляется на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому на данный момент налоговая нагрузка на дома ИЖС и СНТ практически идентична.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Какие типы участков лучше для землепользователя?
При сравнительном анализе плюсов и минусов земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, можно сделать вывод, что лучше всего для собсвенника выбор участоков в СНТ.
Его основным минусом является затруднительность прописки, но при некоторой настойчивости, все же можно оформить постоянную регистрацию в доме, возведенном на данном участке.
Для землепользователя такой участок привлекателен, прежде всего, более низкой стоимостью и возможностью возведения капитального здания. Таким образом, приобретение земли СНТ позволяет сэкономить средства.
Однако, несмотря на то, что земли СНТ можно использовать, как и земли ЛПХ для выращивания сельскохозяйственных культур, у них есть существенный недостаток. Как правило, такие участки имеют небольшую площадь, от 5 до 15 соток.
Арендуя участок в садовом товариществе, необходимо выплачивать членские взносы наравне с собственниками, а в будущем можно приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем.
Арендатор участка СНТ имеет право на возведение садового домика и подсобных помещений, но для регистрации жилого дома необходимо право собственности на землю и соответствие здания жилым техническим характеристикам.
Если целью приобретения земельного участка не является выращивание сельскохозяйственной продукции и земля приобретается для строительства жилого дома, предпочтительнее выбрать земли ИЖС.
В этом случае можно рассчитывать на наличие необходимых коммуникаций, развитой инфраструктуры и дорог.
Несмотря на то, что земли ИЖС имеют более высокую стоимость, это весьма выгодное капиталовложение.
При покупке земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, нужно тщательно проверить все документы, что имеются на участок у продавца:
Сравнение характеристик ИЖС и СНТ
Оценив плюсы и минусы, перейдем к сравнению ключевых показателей каждого из видов участков. Для начала разберемся со стоимостью обслуживания. Практика показывает, что расходы собственники ИЖС значительно ниже владельцев домов в СНТ. Объясняется это следующим:
Еще один вопрос, который интересует многих землевладельцев: что лучше для покупки коттеджа – участок ИЖС или СНТ. Ответ на него неоднозначен. С одной стороны, земли ИЖС ограничены в размерах, в связи с чем размещение на нем полноценного дома коттеджного типа может оказаться затруднительным. С другой стороны, если Вам удалось получить участок крупных размеров, то Вы можете построить на нем отдельно стоящий коттеджный дом. И в таком случае проблем с согласованием и получением разрешительных документов при оформлении права собственности у Вас возникнет значительно меньше, чем при СНТ.
Что лучше СНТ или ИЖС — аргументы за и против
Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом.
1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет
Звучит такое утверждение очень убедительно.
Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе — земли для сельскохозяйственного производства.
Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.
Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.
Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.
Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже, ситуация выглядит почти «зеркально». Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.
Не верите? Вот пример из КП «Усадьбы Аносино» — типичный дачный домик 🙂
важно! — Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.
Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга
В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это затраты. Да и слово «разрешение» означает, что могут и не разрешить.
вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, — надо изучать проект здания.
2. В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ — ТОЛЬКО через суд
Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.
Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:
— коттедж и участок в собственности;
— дом зарегистрирован как жилое строение;
— дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);
— домовладению присвоен почтовый адрес.
важно: Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).
Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.
В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, — надо изучать конкретную ситуацию.
вывод: Прописка на землях ИЖС возможна практически во всех случаях. На землях для садоводства-огородничества и дачного строительства — не всегда, и, как правило, требует судебного решения.
3. Налог на дом на земле сельхозназначения значительно ниже
Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.
Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.
Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться ???
Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи.
В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).
вывод: Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.
4. Тарифы на газ и электричество на землях ИЖС ниже
Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.
Так, по электричеству разница достаточно существенная, в 2014 г 1 кВт/час стоил:
— для ИЖС 2.81 руб.
— ДНП, СНТ 4.01 руб.
Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях «Тариф на электроэнергию в Подмосковье» и «Тариф на газ в Подмосковье».
важно: Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.
вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.
5. Местные власти обязаны развивать социальную инфраструктуру поселков с ИЖС
Действительно, законодательство об органах местного самоуправления возлагает обязанность по обеспечению территории социальной и инженерной инфраструктурой на местные органы власти.
Но я бы особо не обольщался. Должны они может и должны, но реалии обычно оказываются противоположными. Чаще случается наоборот, девелопера коттеджного поселка с ИЖС постоянно нагружают все новыми и новыми задачами по развитию прилегающей социальной инфраструктуры.
Так что я считаю этот аргумент несостоятельным.
Вот вроде бы и все….
Нормы расположения построек на дачном участке
Есть нюанс: разрешение на строительство дачного дома в СНТ требует разработки ГПЗУ — градостроительного плана земельного участка и СПОЗУ — схемы его планировочной организации.
Оба документа содержат план расположения объектов на земле. И от того, соблюдены ли СНиП для дачных и садовых товариществ в 2022 году, зависит исход процедуры. При наличии нарушений разрешение на строительство не выдадут до исправления всех ошибок.
СНиП 30-02-97 2001 года по-прежнему актуален (он регламентирует нормы застройки в СНТ по новому закону, актуализирован в 2011 году и получил новый номер — СП 53.13330.2011).
При разработке будущих планировок учитывайте следующие правила:
- площадь индивидуального дачного участка (ИДУ) — не меньше шести соток;
- каждый из них огорожен полутораметровым забором. Глухим он может быть только со стороны дороги и с разрешения соседей.
Нормы расположения построек на дачном участке содержат и требования к минимальному расстоянию между забором и объектами на ИДУ:
- до жилого дома — три метра;
- до сарая, бани или гаража — один метр;
- до постройки для скота или птицы — четыре метра;
- до деревьев — два-четыре метра (в зависимости от их высоты);
- до кустов — один метр.
Стоит принимать во внимание и правила размещения объектов по самому наделу внутри забора.
Ответственность за нарушения при строительстве
Все нормы и правила, прописанные в СП 53.13330.2019, не являются обязательными, а носят лишь рекомендательный характер. Это значит, что неисполнение этих правил не может повлечь за собой административную ответственность.
Но если постройки на участке не отвечают санитарным или противопожарным нормам, то садовод все-таки может быть наказан за это штрафом.
Например, если собственник земли поставил туалет слишком близко к соседнему участку, повышенная концентрация вредных веществ в почве может привести к нарушению плодородного слоя. За это предусмотрен штраф в размере от 3 000 до 5 000 рублей. В случае возникновения угрозы санитарной безопасности будет наложено денежное взыскание от 500 до 1 000 рублей.
Также суд может вынести решение о принудительном сносе постройки, которая нарушает строительные нормы и интересы соседей. И это может коснуться не только туалета, но и бани, склада и даже дома.
Поэтому крайне важно ответственно относиться к соблюдению всех норм и правил строительства на дачном участке. А если у вас возникнут сомнения или вопросы, вы всегда можете обратиться за консультацией к юристам в «СНТклуб». Также мы готовы помочь вам защитить свои права, если сосед по даче нарушил нормы строительства и нанес вам моральный или материальный вред.
И не забывайте: первая юридическая консультация от «СНТклуб» — бесплатно!
Перевод земель из 1 категорию в другую может столкнуть человека с некоторыми трудностями. К примеру, потеря времени. Заявление рассматривается очень долго – может не следовать ответа и 3 месяца.
К тому же нужно собрать много бумаг и простоять в очередях не 1 час. Но даже это не гарантирует положительного решения.
В случае ошибки в заявлении, неправильном составе пакета документов, администрация имеет право отказать.
При этом он будет оформлен в письменном виде с указанием причин. Существуют такие земельные наделы, которые перевести в какую-либо другую категорию вовсе невозможно.
Большую сложность представляет расхождение планов с развитием территории. То есть, если у администрации имеются свои идею по поводу использования данных участков, то разрешение на перевод получить невозможно.
Если у участка несколько собственников, а заявление подает только один из них, то оно не будет удовлетворено.
Следует внимательно заполнять заявление. А также важно, чтобы все бумаги были собраны по списку.
Отсутствие даже 1 из них или неправильное обозначение данных в заявке – это повод к отказу. Следует отметить, что отрицательное решение приходит быстрей – в течение 1 месяца.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Выбор бюджетного фундамента
Стоимость возведения фундамента в среднем составляет 20-30% от стоимости дома. На фундаменте экономить невозможно, но, зная особенности грунта на участке, можно выбрать наиболее рациональное решение. Только специалисты смогут точно определить характеристики грунта, глубину промерзания и уровень грунтовых вод (УГВ) после проведения инженерно-геологических замеров.
Чтобы построить дом недорого, можно использовать следующие варианты фундамента:
- Столбчатый. Вы можете использовать бетонные столбы или построить опоры самостоятельно из кирпича или бетонных блоков. Такой фундамент подходит для деревянных или каркасных домов. Его нельзя возводить на участках с перепадом высот и высоким УГВ.
- Ленточный. Вместо стандартной глубины 1,5-1,8 м фундамент закладывают под землю на 0,5-0,7 м. Подходит для большинства типов почв.
- На винтовых сваях. Такой фундамент на 40% дешевле традиционного ленточного фундамента. Основная экономия достигается за счет отсутствия большого объема земляных работ, необходимости привлечения дорогостоящего оборудования. Может использоваться в сложных условиях — в прибрежной полосе, на склоне. Свайно-винтовой фундамент выдержит каркасные, деревянные, кирпичные и блочные конструкции.