Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое агентский договор с физическим лицом при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение агентского договора приводится в статье 1005 ГК РФ. В соответствии с положениями данной статьи, это соглашение, в соответствии с которым одна сторона должна выполнить определенные действия в пользу второй стороны. За это она получает агентское вознаграждение, определяемое условиями договора.
Понятие агентского договора
Такие схемы широко применяются в разных сферах бизнеса, включая следующие направления:
- торговля, в том числе интернет-магазины;
- логистика;
- страхование;
- банковское дело;
- сфера услуг и т.д.
Срок действия агентского договора
Рассматриваемый договор может быть заключен на срок, который определят стороны, или же срок действия договора может быть не указан. Если срок действия договора не указан, то фактически он будет действовать пока стороны не исполнят по нему свои обязательства.
Срок действия договора следует отличать от срока исполнения агентом, принятых на себя обязательств. Если предусмотреть срок исполнения агентом обязательств, то в случае его нарушения, можно взыскать штрафные санкции, которые также могут быть предусмотрены договором, хотя не всегда можно конкретной датой определить срок исполнения обязательств, как например, в договоре подряда.
Кроме того, договор может содержать указание на конкретные сроки, в которые агент должен совершить ряд тех или иных действий.
Существенные условия агентского договора
В первую очередь надо согласовать условие о предмете, т.е. какие именно действия должен совершить агент. При этом принципал может требовать от агента выполнения только таких действий, которые можно назвать правомерными, осуществимыми и конкретными.
Если указания клиента будут нарушать императивные нормы, установленные законодательством, то агент может потребовать признать агентский договор недействительным. Также возможны споры с третьими лицами, совершившими сделки через агента по поручению принципала. Далее, если агент действовал от своего имени и нес ответственность перед третьими лицами, то он может требовать от клиента возместить эти убытки, если докажет, что в этом есть вина клиента.
Конкретика в указании действий агента нужна по ряду причин:
- в случае судебных разбирательств агентский договор с нечеткими формулировками может быть признан незаключенным или переквалифицирован в другой вид (например, поставки);
- агент может превысить свои полномочия, т.е. совершить те действия, которые принципал ему не поручал;
- агенту будет трудно доказать, что он выполнил все свои обязанности по договору.
Кроме перечня действий агента принципалу рекомендуется указать, на каких условиях агент должен совершить сделку с третьими лицами, и по какому виду договора оформить сделку (например, договор купли-продажи, договор поставки, договор лизинга с выкупом имущества и др.). Других существенных условий для агентского договора Гражданский кодекс не называет, но учитывая их важность для принципала и агента, их обязательно стоит согласовать. Приведем несколько примеров таких важных условий.
Условие о сроке исполнения поручения агентом надо указать, чтобы между сторонами не возникли споры: принципал будет считать, что агент не выполнил своих обязанностей, а агент будет настаивать на том, что ему еще нужно время для заключения сделки с третьим лицом. Проще всего указать конкретную дату, до наступления которой агент должен исполнить поручение. Стоит согласовывать еще и такие сроки, в которые агент должен, к примеру, передать принципалу закупленное у третьих лиц имущество.
Вознаграждение агента можно согласовать в твердой сумме или в виде процентов от суммы сделки. При этом стоит обратить внимание на то, что интересы сторон при указании оплаты в виде процентов могут не совпадать. Например, принципалу выгодно приобрести товар по наиболее низкой цене (что естественно), но агент, получающий процент от суммы сделки, будет заинтересован в более высокой стоимости товара, т.к. тогда его вознаграждение будет больше.
Как ускорить процесс?
Не ходить по всем агентствам подряд, а выбрать одно из них и заключить договор на продажу квартиры. Таким образом вы подтверждаете, что даёте именно этому агентству исключительное право на продажу вашей квартиры и больше ни к кому обращаться не будете.
В этом случае в «Жилфонде» происходит следующее:
- квартира немедленно заносится в базу данных агентства, автоматически появляется на сайте «Жилфонда» и поступает в общегородскую электронную базу данных, которой пользуются все агентства-партнёры;
- она включается в рекламные объявления, которые «Жилфонд» размещает в средствах массовой информации;
- юристы «Жилфонда» сразу же займутся проверкой и подготовкой документов. Если каких-то справок не хватает, или они устарели, то специалисты агентства исправят это;
- ваши интересы будет защищать ваш личный агент, он обязательно съездит посмотреть квартиру (если вы согласитесь, то и сфотографирует ее), чтобы рассказывать о ней покупателям во всех деталях. Он же организует показ квартиры (когда до этого дело дойдет) со всеми необходимыми мерами предосторожности.
Комментарии к документу «Договор оказания услуг по поиску и покупке квартиры»
Ответить 0
| 5
Гульнара |
11.04.2016 в 10:14:00
Спасибо за полезную информацию |
Ответить 0
| 5
Светлана |
30.06.2016 в 18:40:07
Спасибо! Информация полезна |
Ответить 0
| 4
Дмитрий Малахов |
19.10.2016 в 08:39:52
Документ понравился. есть что почерпнуть из него |
Необходимые документы
Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Документы от агентства недвижимости:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Документы от заказчика услуг:
- паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
- разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
- выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.
При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.
Как составить агентский договор
Агентский договор между ООО и физическим лицом составляется в письменном виде (простая письменная форма). Регистрация в государственных органах не нужна, но при желании участники сделки смогут зарегистрировать его у нотариуса.
Структура документа:
-
Предмет договора.
-
Срок действия. Это условия не является обязательным, так как соглашение можно заключить и без определения продолжительности его действия.
-
Права и обязанности сторон.
-
Порядок проведения расчетов. Здесь нужно прописать размер вознаграждения Агента и порядок выплаты такого вознаграждения.
-
Ответственность по настоящему договору. В этом разделе можно указать объем ответственности Агента за утрату имущества, принадлежащего Принципалу, и за нарушение каких-либо условий договора. Принципал будет нести ответственность за несвоевременную выплату Агенту причитающегося ему вознаграждения и т.д.
-
Наступление форс-мажорных обстоятельств.
-
Порядок разрешения споров. Споры могут решаться путем проведения переговоров или в судебном порядке.
-
Условия для изменения или прекращения действия договора.
-
Юридические адреса и реквизиты сторон.
-
Подписи сторон.
Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры
Здесь уже состав услуг в договоре Покупателя с агентством недвижимости будет отличаться для первичного и для вторичного рынков. Почему?
На «первичке» услуги агентов сводятся только к подбору подходящей по параметрам квартиры в одном из строящихся домов. Дальше всем процессом будут рулить менеджеры Застройщика, а сам процесс покупки строго регламентирован законом ФЗ-214 и происходит на «стандартизованных» условиях Договора долевого участия в строительстве (подробнее о законе и договоре – см. по ссылкам в Глоссарии).
На «вторичке» же договор с агентством недвижимости на покупку включает не только поиск подходящего варианта, но и такой важный элемент, как проверка «юридической чистоты» квартиры. В остальном состав договора примерно такой же, как и при продаже.
Что касается «юридической чистоты» и проверки документов на квартиру, то здесь риэлторы на словах обещают гораздо больше, чем отваживаются прописать в договоре.
В условиях договора с агентством на покупку недвижимости обязанности исполнителя формулируются примерно так:
- агент осуществляет подбор вариантов объекта в соответствии с требованиями Заказчика (то есть выбирает в общедоступных базах подходящие по параметрам квартиры и предлагает их клиенту);
- агент организует просмотры квартир (то есть созванивается с их владельцами или их риэлторами и едет вместе с клиентом на просмотр);
- агент проводит переговоры с собственниками выбранной квартиры (то есть задает владельцу ряд стандартных вопросов для предварительной оценки ситуации);
- агент организует внесение аванса или задатка в качестве обеспечительного платежа (то есть стоит рядом с клиентом и дышит ему в затылок, пока тот передает деньги Продавцу под авансовый договор);
- агент проверяет правоустанавливающие и иные документы на квартиру на предмет их соответствия законодательству и требованиям регистрирующего органа (то есть берет перечень документов для покупки квартиры и несет их юристу);
- агент обеспечивает процедуру безопасных взаиморасчетов по сделке (то есть ведет клиентов в банк, где сотрудники банка объясняют, как провести расчеты наличными через ячейку или безналичными через аккредитив);
- агент оказывает содействие в оформлении документов и регистрации прав собственности клиента на квартиру (то есть берет клиента за руку и ведет в ближайший МФЦ, где принимают документы для регистрации сделки в Росреестре).
Почему пункт о проверке документов имеет, обычно, такую обтекаемую формулировку? Потому что на «вторичке» проверять нужно не только всю правовую историю квартиры (что иногда бывает просто невозможным), но и самих собственников и пользователей этого жилья. И чтобы собрать всю информацию, нужно проводить полноценное детективное расследование (чего, конечно же, никто не делает). Поэтому агентство и указывает в договоре такую формулировку, которая позволяет ему провести формально правильную проверку, снижающую большинство рисков сделки и обеспечивающую их клиенту статус добросовестного приобретателя (что это значит – см. по ссылке в Глоссарии).
- Агентский договор по привлечению клиентов и продвижение туристских продуктов
- Агентский договор по привлечению клиентов на ипотечное кредитование
- Агентский договор по привлечению клиентов оказания услуг по эвакуации транспортных средств
- Агентский договор по привлечению организаций заинтересованных в бухгалтерских и аудиторских услугах
- Агентский договор по реализации туристского продукта
- Агентский договор с физическим лицом по привлечению клиентов на курорт
- Агентский договор с физическим лицом по привлечению клиентов для заключения с ними договоров возмездного оказания информационных услуг
- Агентский договор
- Агентское соглашение
- Образец. Агентский договор по ускорению завершения строительства и оформлению в собственность принципала нежилых помещений в строящемся доме
- Образец. Агентский договор с физическим лицом,являющимся индивидуальным предпринимателем
- Образец. Агентское соглашение
- Агентский договор-2
- Агентский договор-3
- Агентский договор на реализацию товара
- Агентский договор на реализацию товара-2
- Договор диллера о реализации товара на территории
- Агентский договор на совершение юридических действий
- Агентский договор по закупке и реализации продукции
- Договор оказания агентских услуг по поиску клиентов
- Агентский договор на привлечение клиентов для оказания им услуг по размещению в гостиницах
- Агентский договор на привлечение клиентов для организации гостиничного обслуживания
- Агентский договор на привлечение клиентов для организации юридического обслуживания
Заключаем агентский договор
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру. - Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.
Заключаем агентский договор
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Мир инвестиций и девелопмента» ЖК «Диалект» Кристина Огинская:
Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем. В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.
Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет. В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.
На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.
Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.
Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия. Реализация на таком основании законна.
Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.
При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.
Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.
Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.