Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Декларирование полученного дохода
Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.
Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
- По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
- По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.
Как платить налоги за аренду?
Финансовый вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников назвал «обеление» рынка арендного жилья «важным направлением нашей совместной работы с УФНС по Санкт-Петербургу». В своем Telegram-канале чиновник перечислил несколько способов, как физлица могут платить налог с доходов от сдачи жилья:
- Используя специальный налоговый режим для самозанятых
- Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, платить налог по упрощенной системе налогообложения
- Приобретя патент на сдачу квартиры внаем
- Путём подачи декларации по форме 3-НДФЛ (налога на доходы физического лица)
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа
Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.
Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:
- Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
- Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.
В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:
- ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
- дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
- конкретный период и точная сумма оплаты.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Поскольку вы, видимо, уже занимаетесь разработкой сайтов и просто хотите легализовать эту деятельность, регистрироваться в качестве самозанятого вам придется. В этом случае доходы от сдачи квартиры, наряду с другими, нужно будет отражать в приложении «Мой налог» и уплачивать НПД.
Доходы от сдачи квартиры, которые вы получили до того, как зарегистрировались в качестве самозанятого, можно отразить в декларации и воспользоваться вычетом в части этих доходов и заявленного или уплаченного НДФЛ.
Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент
В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.
Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.
1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.
Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.
А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.
Почему к арендодателям это относится
По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).
На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.
Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше
До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.
Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).
При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.
Как работает новая схема
С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.
У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.
Какой доход облагается налогом
Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.
Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход
Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.
Страховой депозит не доход. Если его вернуть
При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доход
То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.
Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход
Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.
Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей
Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно
Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.
- Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
- Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Когда сдача в аренду имущества «физиком» — незаконное предпринимательство
Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
А что говорят и думают люди?
-Они уже пытались это сделать года два тому назад.
Но никто не обязан является в налоговую.
Мало ли что они считают.
Наличие квартир не означает обязательного получения с них дохода.
Вот если к вам на карточку поступают ежемесячно какие то одинаковые суммы денег, вот тут есть о чём говорить с налоговой.
А без этого…..
-Видимо у власти совсем всё плохо с наполняемостью бюджета, раз уже блогеров и сдающих квартиры трясти начали.
На очереди, видимо, всякие репетиторы, частные мастера, надомные шеи и т.д.
-А.., как же быть с.. Дворцами, которые.. — обслуживаются ежечасно, как мне у меня дома и не снилось, но..- не сдаются! ) И, в графе собственность у них, с некоторых пор: Российская Федерация..) Мне кажется, там очень уютно, почему они не сдаются?! ) Я не революционер, но — любопытен этот механизм, на тему, как обворовывать людей и, тут же, этих обворованных.. — ворами обозвать! ) Как же нужно их зазомбировать?! ) Жесть..
-Не регистрировать договор. Не принимать платежи на карту, тем более равными частями. Не размещать объявление или постоянно размещать объявление о сдаче в аренду ( с завышенной стоимостью) мол, да пытаюсь сдавать ….в крайнем случае … живут родственники.. а вообще если у налоговой что-то есть, то пусть предъявит.
А так один треп …
-Уж очень похоже, на то, как сам себя подставил. С верой в общее, благое дело, сам зарегистрировался, как самозанятый, дабы, как честный человек, платить налоги. И тут налоговым органам стало известно, что сдаёшь квартиру, вот и получи дополнительные допросы. Как вышли из тени, так в неё обратно и уйдут, с таким подходом..
-Не предусмотрена ответственность за неявку в налоговую.
В заметке «предположение о сдаче». Знакомых пустил пожить. Бесплатно. Раз в месяц занимаю денег, на карту. Отдаю наличкой. Арендатора не вызовут.
-«в письмах, которые получают горожане, содержится требование явиться в районную налоговую инспекцию для дачи пояснений о квартирах в связи с тем, что инспекции известно о том, что помещение сдается в аренду.»
Ага, это как зайти в военкомат «для уточнения данных»
В топку такие письма от налоговой! Законом не предусмотрена ответственность за отказ от дачи подобных «пояснений». Если у налоговой есть ДОСТОВЕРНЫЕ сведения — она выпотрошит граждан и без «самозакладывания».
-Давно пора проверять. Особенно кто свалил заграницу и сдает удаленно и не платит налоги.
Но тогда вопрос к налоговикам. При сдаче в аренду как самозанятый платишь 4% налог и получается квартира является коммерческим объектом, при продаже которого нужно будет платить налог 4% от суммы?
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.