Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровый учет части земельного участка для сдачи в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно части 1 статьи 6 Земельного Кодекса РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений. Сведения о части объекта недвижимости — основные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости (исключение – когда объектом недвижимости является объект незавершенного строительства).
Можно ли сдать в аренду землю без межевания и постановки на кадастровый учет
Итак, возможна ли аренда части земельного участка без межевания? Постановка на учет части земельного участка в теории является обязательной, однако на практике контролирующим органам достаточно, если в письменном договоре путем письменного или графического описания четко обозначить границы объекта.
Если срок аренды по договору равен одному году или превышает данный срок, то Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учету.
Собственник, неуверенный в своем арендаторе, существенно рискует, отказываясь от постановки на учет. Правда, некоторых останавливает то, что сделать это официально может исключительно кадастровый инженер.
Межевание земельного участка в аренде – это фактическое разграничение границ, которое остается на усмотрение сторон соглашения. Можно считать это способом поделить территорию визуально, чтобы и собственнику, и арендатору было удобно пользоваться землей.
Поскольку межевание земельного участка арендатором или собственником требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели прежде конфликтов относительно площади своих участков, нередко игнорируют его.
Процедура оформления аренды
Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).
Договор должен содержать следующие существенные положения:
- Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
- Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
- Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
- Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.
При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:
- Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
- Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Особенности оформления аренды части земельного участка
Особенности сделки таковы:
- участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Это ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
- стоит помнить– есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):
- Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
- Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.
При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:
- Название документа, дата и место подписания;
- Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
- ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
- почтовый и фактический адрес, номер телефона.
От лица организации в договор необходимо внести:
- полное наименование (по уставным документам);
- ФИО и должность руководителя или иного лица;
- реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
- юридический и фактический адрес, номер телефона.
- Права и обязанности всех сторон.
- Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
- Цели использования части участка.
- Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
- Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
- Порядок решение спорных моментов.
- Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.
Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.
Аренда без межевания: условия и законность такой сделки
С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2022 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.
Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.
Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.
Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).
Процедура регистрации
После получения положительного решения по заявлению или после победы в аукционе необходимо оформить земельный участок. Для регистрации требуется:
- составить план межевания земли;
- обратиться в отделение Росреестра с документами для оформления;
- получить постановление о передаче земли в аренду;
- закрепить действия договора подписью и зарегистрировать его.
Подать заявление можно:
- лично;
- через МФЦ;
- с помощью почтовых отделений;
- на портале Госуслуги;
- через представителя (потребуется нотариально заверенная доверенность на представление интересов).
Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц
ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.
Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).
Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.
Можно привести несколько примеров из судебной практики, чтобы понять, какие могут быть проблемы по закону:
| Пример 1 | Комитет по земельным ресурсам в г. Новокузнецке обратился с иском к ОАО «Новокузнецкпромвентиляция» для того, чтобы взыскать крупную задолженность по арендной плате. В свою очередь акционерное общество возразило на иск с приведением аргументов. «Новокузнецкпромвентиляция» заявило, что предмет соглашения не был четко определен, и надел нельзя идентифицировать ввиду отсутствия адреса и кадастрового номера. Однако судебная инстанция отклонила приведенные ответчиком доводы. При этом суд руководствовался доказанным фактом использования участка и отсутствием своевременного внесения платежей в полном объеме. |
| Пример 2 | Несколько иная ситуация возникла с комитетом г. Барнаула по управлению муниципальной собственностью. Организация подала иск в суд для того, чтобы оспорить отказ в регистрации договора аренды. Суд удовлетворил требования истца, поскольку в приложении к соглашению находились графические описания сдаваемой в аренду недвижимости. Судебная инстанция сочла, что неопределенность в индивидуализации части земельного участка отсутствует. Истец в этом случае выиграл дело. |
Как уже упоминалось, ранее можно было сдать долю надела в аренду только после постановки его на кадастровый учет. Сейчас же такая практика отсутствует, и суды разрешают аренду части участка при условии, что она четко определена в соглашении, имеются ее план и экспликация.