Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как в Подмосковье узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Согласование перепланировки квартиры в Московской области.
В описанных регламентах приводится перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, сам процесс согласования перепланировки и порядок приёмки выполненной перепланировки.
Акт о завершенной перепланировке
После того, как будет получен акт, нужно вызвать техника из БТИ для того, чтобы зафиксировать сделанные ремонтные работы и внести все изменения в план на квартиру, который должен выполнить техник.
Как правило собственников квартир интересует то, когда же требуется согласовать перепланировку квартиры. Когда есть вопрос о порядке оформления перепланировки, согласовывать её как планируемую или уже выполненную, то лучше всего согласовать перепланировку как планируемую.
Еще многим интересен вопрос о том, зачем вообще требуется разрешение на переустройство, если можно сделать работы и только потом получить всю документацию и оформить перепланировку.
Тут стоит помнить о том, что когда перепланировка уже выполнена, то вам придется выплачивать штраф. Еще при выполнении перепланировки придется придерживаться всех существующих строительных правил нормы довольно просто, так как их множество. Эта ситуация возникает в большинстве количестве случаев при выполнении несогласованной перепланировки. Как например рассмотрим увеличение санитарного узла благодаря кухне, расширение на площадь ванной и туалета жилой комнаты, уменьшение сечения вентиляционного короба. Все это уже нельзя будет согласовать, так как такие действия не разрешены.
Как провести согласование?
Чтобы провести процедуры, обязательно нужен проект перепланировки. Разрешение получатся в жилищной инспекции. В нее необходимо сдать соответствующую документацию после того, как проведен ремонт. Затем производится обследование объекта специалистом. Он также составит акт приемки. Перепланировка квартиры считается законченной.
В Росреестр предоставляется необходимая техническая документация, куда и будут внесены соответствующие изменения. Инспекция также должна согласовать проект по запланированным работам. Может быть предоставлен и эскиз в том случае, если переустанавливается сантехника, демонтируются не несущие стены, а также переносятся дверные проемы.
Эскиз необходим в том случае, если перепланировка трехкомнатной квартиры или любого другого помещения производится с небольшим количеством преобразований. Его должны подготовить специалисты. В нашей компании вы можете заказать соответствующую документацию.
В тот момент, когда производится перепланировка, согласование проекта требует сдачи документации в МФЦ. Согласование или отказ производится в срок 1,5 месяца. Оно необходимо в ряде случаев:
- когда производится переустройство несущих конструкций;
- возводятся лестницы внутри квартиры;
- переносятся стены, которые несут значительную нагрузку на здание;
- изменяется санузел;
- застекляются балконы.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Перепланировка или переоборудование? Нужно или нет согласовывать и узаконивать сделанный ремонт?
Во избежание административной ответственности и штрафов делайте перепланировку законным путем. В этом случае возникает логичный вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве на период 2020 года? Для этого нужно собрать и подать перечень документов по согласованию перепланировки в государственную жилищную инспекцию города Москвы — Мосжилинспекцию, с просьбой узаконить изменения, затем пройти все необходимые инспекторские проверки и получить документы, которые позволяют узаконить перестройку, даже если она уже сделана. Завершающим этапом является занесение изменений в технический паспорт. Пересчитывается площадь каждого помещения и квартиры в целом. Если площадь увеличилась или уменьшилась, рекомендуется получить новую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – ЕГРП.
Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта. Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ. А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.
Чтобы разобраться во всем самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила
В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения. Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя. Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.
Типичными нарушениями являются:
– расширение санузла за счет площади жилых комнат;
– установка радиатора на балкон или лоджию;
– полный или частичный снос несущих конструкций;
– объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;
– подключение центрального отопления к теплому полу.
Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить
Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:
- изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
- монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
- ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
- перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
- требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
- перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
- проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
- в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
- в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
- система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
- в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.
Пакет документов необходимый для разрешения на проведение перепланировки
Проведение перепланировки без соответствующего разрешения — поступок сомнительный. Многие считают, что уже проведенную перепланировку узаконить гораздо проще, нежели заранее получать разрешение, но это не так. Более того, если выяснится, что перепланировка была проведена с серьезными нарушениями, узаконить ее вообще не удастся. Иными словами, собственник подвергнется санкциям, и не будет иметь возможности полноценно распоряжаться своей недвижимостью (помимо этого, конечно, последуют штрафы, возмещения и требования исправить нарушения).
Какие документы потребуются для получения официального разрешения на перепланировку:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Заявление на проведение перепланировки. Если недвижимость находится во владении нескольких собственников, потребуется письменное подтверждение от каждого.
3. Проект перепланировки с указанием запланированных работ и материалов, планируемых для использования.
4. Заключение о возможности проведения перепланировки. Заключение выдается комиссией на основании состояния строения и т. д.
Необходимый пакет предоставляется в МФЦ или направляется на согласование через госуслуги в электронном виде.
Проект перепланировки – важнейший элемент на этапе получения разрешения. Проект должен быть составлен с учетом нынешнего состояния постройки и существующих нормативных актов. К данной работе рекомендуется привлекать специалистов из профильных компаний, специализирующихся на строительстве, кадастровых услугах, операциях с недвижимостью (например, компания «Граунд», сотрудники которой имеют большой опыт в планировании и согласовании работ по перепланировке помещений). Неудачная перепланировка чревата не только материальными потерями. Так, снос несущей стены может стать причиной обрушения всего здания, и в этом случае вопрос будет идти уже об уголовной ответственности.
Когда перепланировка категорически запрещена
Целый ряд работ категорически запрещен при перепланировке:
1. Запрещено переносить туалеты и ванные комнаты в многоквартирных домах, так как смещение данных узлов приведет к размещению над жилыми помещениями нижестоящих квартир, что по законодательству РФ категорически недопустимо.
2. Недопустим снос несущих стен, так как подобная операция нанесет ущерб прочностным характеристикам здания (расположение и параметры несущих стен разрабатываются на этапе проектирования и несут не декоративные, а четкие прикладные функции).
3. Запрещено объединять жилые помещения с помещениями кухни с газовым оборудованием.
4. При перепланировке недопустимо образование слепых комнат без оконных проемов. Слепые помещения признаются незаконными, и получить разрешение на такую перепланировку не удастся.
Перепланировка имеет много ограничений и ответственных моментов, поэтому проведение работ самостоятельно недопустимо. Требуется, по крайней мере, согласование проекта со специалистом.
Подача документов в надзорный орган
Для согласования перепланировки после ее выполнения нужно обращаться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости. Также можно подать пакет документов через портал госуслуг.
Потребуются следующие документы:
- Заявление на перепланировку (подается в электронном виде через портал госуслуг с остальными приложениями).
- Техническое заключение о том, что работы являются безопасными.
- Справки из газовой, пожарной и других инженерных служб (если были внесены изменения в коммуникации).
- Если объект находится в долевой собственности — согласие всех собственников на перепланировку.
- Право собственности на объект (выписку ЕГРН).
- Технический паспорт и экспликации в исходном состоянии и после окончания работ.
Документы рассматриваются в 45-дневный срок после их подачи. После этого жилищная комиссия выносит решение. Здесь возможно два варианта.
- Если изменения будут признаны законными, будет подписан соответствующий акт.
- В случае, если проект будет признан небезопасным, вы получите отказ с указанием причины.
Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье
Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:— договор авторского надзора;— акты скрытых работ;— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;— копию свидетельства допуска СРО бюро.Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.
Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.— Правоустанавливающие документы на квартиру.— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.
Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.