Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.
Особенности заключения договора
Улучшение условий проживания стало самым востребованным направлением использования средств материнского капитала. В случае приобретения жилья заключается соответствующий договор купли-продажи, где указывается, что часть средств будут с «материнским» сертификатом.
Закон позволяет купить жилье семье с использованием мер государственной поддержки как в новостройке, так и на вторичном рынке. Обязательным условием является пригодность объекта для проживания и соответствие санитарным нормам.
За средства материнского капитала можно купить не только квартиру, но и частный дом. Но средствами сертификата можно покрыть только стоимость самого дома. Земельный участок под правило распоряжения не попадает.
Сумма материнского капитала не покрывает стоимость квартиры, поэтому основную долю покупатель оплачивает самостоятельно или с привлечением заемных средств. После регистрации договора сделки в Росреестре покупатель сообщает в орган ПФР для перечисления денежных средств. При осуществлении полного расчета с продавцом сделка считается завершенной.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала
С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.
В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:
- С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
- Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
- С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.
Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.
Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.
Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.
Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:
- паспорт владельца сертификата;
- свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
- документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).
Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:
- отец — единственный усыновитель второго ребенка;
- мама умерла или ее лишили родительских прав.
Как исправить ошибку, допущенную в договоре?
Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.
Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?
| Этап заключения сделки | Что делать? |
|---|---|
| Вы обнаружили описку во время заверения | Достаточно заново распечатать исправленный договор |
| Документ уже заверен, но не отправился в архив | Можно договориться с регистратором и заменить договор |
| Заменить договор уже нельзя | Можно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения |
О чем еще стоит знать?
ПФ РФ довольно тщательно проверяет все документы, которые связаны с оформлением сделки купли-продажи и последующим переводом средств маткапитала. Поэтому мы рекомендуем вам внимательно читать все тексты соглашений. Если в договоре найдена ошибка, необходимо ее исправить как можно быстрее. В том случае, когда переход права собственности зарегистрирован, у сторон есть возможность заключить дополнительное соглашение к договору.
Средствами маткапитала нельзя погасить неустойку или штрафы по договору займа; только основной долг. Также невозможно приобрести вместе с недвижимостью и земельный участок – только квартиру/дом.
Важно! Жилье обязательно должно располагаться на территории РФ и быть оформлено либо в совместную собственность всех членов семьи, либо на имя владельца сертификата/его супруга.
На практике часто возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже заключаются между близкими родственниками. Оговоримся сразу, закон этого не запрещает; однако ПФ РФ с подозрением относится к подобного рода соглашениям. Более того, фонд отказывает заявителям в перечислении средств. В этом случае можно обратиться с жалобой к вышестоящему руководству ПФ РФ.
И, наконец, самый актуальный вопрос. Обналичивание средств маткапитала. На сегодняшний день это абсолютно невозможно; ПФ РФ переводит средства только безналичным путем. Однако находятся желающие обойти требования закона и получить 453 026 рублей на руки. С этой целью заключаются притворные сделки. Однако уголовное наказание в таких случаях ждет не только тех, кто оказывает такие услуги, но и владельцев сертификата с маткапиталом, согласившихся на это.
Весь процесс оформления рассматриваемой сделки можно подразделить на следующие этапы:
Выбор жилой недвижимости.
Достижение устной договоренности с продавцом (на данном этапе важно заручиться согласием второй стороны на то, что вся цена договора или ее часть будет оплачена средствами семейного капитала).
Составление письменного договора.
Регистрация перехода права собственности на жилье в подразделении Росреестра.
Направление в Пенсионный фонд России заявления с приложением необходимого пакета документов о распоряжении средствами МК.
Перечисление Пенсионным фондом оставшейся части оплаты на счет продавца.
Если в договоре момент перехода права собственности определен полной оплатой приобретаемой недвижимости, то пункты 4 и 5 меняются местами.
Так, после составления договора с рассрочкой платежа первоначально необходимо обратиться в ПФР с установленным пакетом документов, а после получения продавцом полной оплаты зарегистрировать переход прав на жилье к покупателю (или покупателям).
Итак, сделка по покупке жилой недвижимости, если она или ее часть оплачиваются семейным капиталом, оформляется по общим правилам ГП и практики гражданских правоотношений.
При этом такой договор имеет ряд специфических черт, которые отражаются в субъектном составе (на стороне покупателя выступают все члены семьи), требованиям к объекту недвижимости и порядке оплаты и расчетов между сторонами.
Кроме того, несколько усложнена и процедура совершения сделки, что связано с необходимостью предъявления договора и правоустанавливающих документом в ПФР для перечисления МК в счет оплаты жилья на счет продавца.
Какими документами подкрепляется договор
Документы продавца:
- паспорт;
- ДКП на квартиру (либо иной правоустанавливающий документ – напр., дарственная);
- технические бумаги на объект;
- расписка, если был задаток;
- согласие супруги (супруга), если квартира является совместной собственностью (приобретенной в браке);
- доверенность на своего представителя, изготовленная через нотариат;
- выписка из ЕГРН о праве собственности и отсутствии обременения по квартире;
- справка с лицевого счета об отсутствии долго по коммунальным услугам.
Документы покупателя для сделки:
- паспорт;
- разрешение опекунского органа (если требуется);
- свой экземпляр расписки, если оплачивался задаток.
Бумаги покупателя для ПФР:
- паспорт;
- свидетельство о рождении ребенка;
- свидетельство о браке;
- сертификат мат. капитала;
- копия ДКП на квартиру;
- техническая документация по квартире;
- согласие опекунского совета (часто требуется, если ребенок – инвалид);
- договор о выделе долей;
- реквизиты продавца – куда будут перечислены денежные средства с сертификационного счета.
Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств при неточностях в договоре. Потому перед подачей заявления на регистрацию, можно пойти и показать предварительный договор сотруднику ПФР, который укажет на возможные недочеты и поможет скорректировать соглашение.
До момента перевода средств из Пенсионного фонда жилье остается в залоге у продавца. Бывают сложности с тем, чтобы заставить продавца прийти в МФЦ и подать заявление на снятие обременения.
Если он будет уклоняться от такой обязанности, то единственный выход — это снятие обременения через суд.
Для обращения в суд нужно получить в ПФР копию платежного поручения о переводе средств и составить исковое заявление. Обычно на этой стадии продавец соглашается на добровольное снятие обременения.
Если для расчета используется региональный семейный капитал, то возможны случаи отказа ПФР в переводе средств. Размер регионального капитала и правила его использования зависят от законодательства субъекта РФ и могут отличаться от требований федерального МКП.
Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала оформляется по правилам составления стандартного соглашения. В качестве одного из источников оплаты указываются средства материнского капитала, а в разделе «Порядок расчета» — перевод средств на счет продавца. Остальные пункты соглашения стандартны.
Как правило, предварительные договора заключаются через агентства недвижимости, где имеются штатные юристы, готовые помочь в составление договора, если вы заключаете сделку «напрямую» с продавцом и у вас возникли какие-нибудь сомнения, то обязательно обратитесь к опытному юристу, который поможет разобраться во всех тонкостях составленного соглашения. В Росреестре данный договор регистрировать не нужно, достаточно заверить его у нотариуса.
Заключая договор купли-продажи при помощи средств материнского капитала, следует внимательно относиться к составлению каждого пункта. В противном случае пенсионный фонд откажет в выплате материнских средств, поэтому информацию о составление такого соглашения можно узнать либо в интернете либо обратиться к грамотному юристу.
Договоры приобретения жилой недвижимости
В связи с последними изменениями в законодательстве уменьшилось количество запретов на приобретения жилья с материнским капиталом.
Так, было снято ограничение на приобретение жилой недвижимости за чертой населенных пунктов, а также дач. Дело в том, что с 1.01.2019 года капитальные жилые строения на садовых дачных участках были приравнены по статусу к жилым домам, при условии их регистрации в Росреестре. Пока практики приобретения дач на средства материнского капитала нет, но скоро она появится.
По-прежнему сохраняется запрет на использование материнского капитала для приобретения:
- земельных участков под строительство;
- жилых помещений, но соответствующих санитарным нормам и жилищным нормативам;
- дома с более чем 3 этажами;
- нежилых помещений;
- квартир во вторичном жилом фонде, износ которого составляет более 50%;
- идеальную долю в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре с соответствующей регистрацией в Росреестре.
Особенности ДКП с маткапиталом
Договор с использованием материнского капитала невозможно заключить без участия Пенсионного фонда РФ (далее ПФ). Только такой вариант использования средств государственной поддержки на приобретение новой жилплощади будет законным. ПФ считается «держателем» сертификата до момента использования государственного пособия получателем и должен дать одобрение на сделку.
Сумма материнского капитала составляет 453 026 руб., которую можно использовать на приобретение недвижимости на вторичном рынке или в новостройке для погашения полной стоимости (что при такой сумме фактически невозможно) или ее части. Если ранее использовались какие-либо выплаты, соответственно сумма для конкретной семьи будет меньше. Уточнить остаток средств на счету лучше заранее.
Для заключения ДКП с маткапиталом необходимо:
- Найти квартиру, соответствующую требованиям закона (нахождение на территории РФ, изолированность от других помещений, пригодность для длительного проживания).
- Обсудить с продавцом особенности перечисления оплаты (в частности, необходимость отсрочки платежа).
- При достижении согласия – оформить и подписать договор.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
- Подать ДКП в Пенсионный фонд с заявлением на распоряжение государственной материальной помощью для получения одобрения.
Именно из-за длительного ожидания перечисления средств (иногда до 3-х месяцев) и вероятности отказа в использовании маткапитала далеко не все продавцы соглашаются на подобные сделки.
Согласование с Пенсионным фондом
Для приобретения жилья, на оплату которого планируется использовать материнский капитал, потребуется разрешение Пенсионного Фонда РФ. Для получения разрешения требуется обратиться в отдел ПФ по месту жительства с соответствующим заявлением.
К заявлению необходимо приложить:
- сертификат на материнский капитал;
- письменное согласие продавца на осуществление сделки по схеме с использованием маткапитала. Подобное согласие требуется, поскольку перевод средств от ПФ на счет продавца может занять значительное время;
- адрес жилого помещения, его кадастровое описание. Это позволит сотрудникам ПФ установить, соответствует ли жилье требованиям к его статусу и эксплуатационным качествам;
- копии паспортов супругов. Если копии не заверены нотариально, то потребуется предъявить и оригиналы;
- СНИЛС;
- проект договора купли-продажи;
- если жилье приобретается только супругой, то от нее потребуется письменное обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи в течение полугода. Обязательство должно быть заверено нотариусом. Если сам договор купли-продажи будет предусматривать выделение долей, то обязательства не потребуется;
- номер банковского счета продавца, на который ПФ должен будет перечислить деньги;
- в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита дополнительно потребуется справка из банка;
- справка из ПФР об остатке средств на счете материнского капитала.