Перепланировка в кирпичном доме что можно что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в кирпичном доме что можно что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

---

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Как сделать новый проект?

В ЖК РФ (статье №26) указывается, что составление эскиза или проектной документации является обязательным условием перед выполнением перепланировочных работ. Но учтите ряд моментов.

Без эскиза не обойтись в случаях:

• Удаления или монтажа не несущих конструкций.
• Установки новых окон вне зависимости от размерности.
• Разборки или монтажа перегородки между санузлом и ванной комнатой.
• Закладки или создания дверных проемов.

Указанные работы не нуждаются в согласовании юриста. Главное — перед стартом перепланировки квартиры сделать в плане жилья разметки с различными цветами. Красным помечается область, которая подготовлена к демонтажу, а зеленым — к возведению. При планировании изменений в расположении сантехники, не обойтись без получения разрешения от ЖКХ.

Оформление проекта необходимо для проведения технически сложных работ, а именно:

• Замены газовой на электрическую печку.
• Монтаж лестницы в 2-уровневой квартире.
• Глобальная замена полового покрытия.
• Изменение в расположении комнат.
• Переделка с 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, а также смежные варианты, когда планируется установка тяжелых перегородок, повышающих нагрузку на каркас дома.
• Монтажные и демонтажные в отношении коммуникаций.

Что не нужно согласовывать

Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:

— замена электропроводки, не требующая штробления;

— монтаж трубопровода для ванной или туалета;

— выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;

— монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;

— косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.

«Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну, — говорит эксперт. — Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа».

Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:

1. Подготовить проект перепланировки.

2. Подать заявление на перепланировку с необходимыми документами.

3. Получить разрешение на перепланировку.

4. Провести перепланировку.

5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. Комиссия обследует помещение и подпишет акт.

6. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.

7. Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.

8. Получить выписку из ЕГРН.

Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:

• Перемещение сантехники.
• Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
• Заделка дверного проема.
• Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
• Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
• Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
• Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
• Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
• Замена газовых плит на электрические.
• Формирование балконов и лоджий.
• Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
• Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
• Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
• Превращение нескольких квартир в одну и так далее.

Что запрещается при изменении планировки

Перечисленные выше правовые акты запрещают производить такие виды работ:

• Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
• Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
• Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
• Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
• Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
• Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.

На законодательном уровне также запрещаются:

• Врезка задвижек (кранов) в общие домовые коммуникации;
• Вынос на балконы (лоджии) радиаторов центрального отопления (обустройство там электрических теплых полов возможно);
• Устройство теплых полов, обогреваемых от центрального отопления и горячего водопровода (на электрические аналоги запрет не действует);
• Штробирование несущих стен и проделывание отверстий;
• Обустройство дополнительных лоджий на этажах выше первого;
• Изменение планировки чердака (технического этажа), не относящихся к собственности владельцев (съемщиков) квартир;
• Объединение с жилыми помещениями кухонь, оборудованных газовыми плитами, и балконов (лоджий);
• Проделывание проемов между кухней с газовой плитой и комнатой;
• Оборудование в одном помещении нескольких антресолей, др.

Кроме мероприятий, запрещаемых на законодательном уровне, существует перечень работ, которые противоречат санитарно-гигиеническим нормам. Считаем целесообразным рассмотреть такие случаи отдельно.

Перепланировка квартиры: что можно и нельзя делать без согласования

Глава 4 ЖК РФ посвящена рассмотрению вопросов о внесении изменений во внутреннюю конфигурацию квартиры, которые следует согласовывать в Жилищной инспекции.

Без согласования в квартире разрешается проводить следующие работы:

• косметический ремонт;
• остекление балконов;
• установка кондиционеров и наружных антенн;
• смена сантехнического оборудования без изменения его местоположения.

Перечень запрещённых работ указан в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 11). К ним относятся все мероприятия, направленные на ухудшение эксплуатации здания:

• нарушение целостности несущих стен;
• перевод в нежилое помещение жилой комнаты;
• любые изменения в вентиляционных каналах;
• перенос батареи на балкон;
• совмещение жилой комнаты с помещением, где располагается газифицированное оборудование;
• подключение пола с подогревом к системе общего отопления;
• переустройство чердака или подвала в жилые помещения.

Как узаконить то, что уже сделано

Если в квартире была произведена перепланировка, а документы оформлены не были, следует узаконить проведённые ремонтные работы. Сделать это можно двумя способами:

1. Обращение в суд. Процедура происходит в несколько этапов:
   • При получении отказа о согласовании истец должен составить заявление об оспаривании принятого решения и подать его в судебный орган, расположенный территориально по месту нахождения инстанции, выдавшей отказ. Если Жилищной инспекцией принято решение о необходимости придания прежнего вида помещению, то владелец квартиры составляет иск о сохранении жилью сегодняшнего состояния. В этом случае заявление направляется в районный суд, где расположена недвижимость.
   • Предоставление документации на рассмотрение в судебную инстанцию. Требуется оплатить госпошлину в размере 300 рублей.
   • Назначение даты рассмотрения дела. Суд перед принятием решения может назначить независимую экспертизу.
   • Заключение суда. Если вопрос решён для истца положительно, то он должен заняться переоформлением документов на квартиру, в которых отражаются внесённые изменения.
2. Заявка в Жилищную инспекцию. Этот способ аналогичен получению разрешения на планируемые работы. Требуется оформить эскиз или проект, собрать пакет документов и направить их на рассмотрение в Жилищную инспекцию. В течение 45 дней происходит процедура согласования. При получении положительного ответа осуществляется перерегистрация документации на квартиру.

Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:

• смена газового оборудования на электрическое и наоборот;

• проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;

• перенос межкомнатных перегородок;

• совмещение ванной и туалета;

• изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;

• увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.

Важные ограничения при перепроектировании

Установлен запрет на осуществление строительных работ, в результате которых состояние несущих конструкций помещения будет ухудшено. Несущие стены обозначены на техническом плане помещения.

Запрещается сносить или перегружать их (установлен предельный уровень нагрузки). Вы рискуете получить штраф, если решите разделить комнаты без соответствующего разрешения.

Внимание! К несущим конструкциям относятся:

• внешние стены,
• перегородки, которые разделяют квартиру и стены подъезда.

Если вы собрались изменить индивидуальные коммуникации, то вы не вправе использовать для этой цели общие магистрали. Если вы хотите, чтобы в вашей квартире были теплые полы, позаботьтесь о средствах нагрева воды.

Недопустимо нарушение работы стояков и системы вентиляции, магистрали газа. Такие действия должны быть согласованы с органами соответствующей компетенции. Нередко в небольших квартирах осуществляется совмещение кухни с гостиной.

Допускаются следующие изменения:

• замена газовой плиты электрической плитой,
• создание нового дверного проема или окна.

Недопустимо перемещать санузел, так как он не может располагаться над жилым помещением соседей.

Минимальная площадь комнаты при переустройстве составляет 8 м2.

Пристройка к многоквартирному дому.

С чего начинается перепланировка?

В идеале перепланировка квартиры должна начинаться не только с оценки возможностей выполнить изменения с технической точки зрения, но и с изучения правовой базы. В частности, Жилищного кодекса РФ, именно там прописаны базовые требования относительно изменений конфигурации квартиры. Стоит обратить внимание также на нормативные документы местного значения – администрация имеет право дополнять федеральные нормативы региональными актами. Можно выделить следующие этапы перепланировки:

• сбор и формирование пакета документов;

• согласование перепланировки (получение документального разрешения);

• выполнение работ по утвержденному проекту;

• разработка нового кадастрового плана;

• регистрация выполненной перепланировки.

Для согласования необходимо написать заявление в местную администрацию и предъявить документы, подтверждающие право собственности и согласие с перепланировкой всех владельцев (если жилье принадлежит нескольким собственникам), а также технический паспорт. Если же квартира находится в доме, имеющем историко-архитектурную ценность, понадобится дополнительное разрешение профильного органа административной власти.

Что такое «перепланировка по эскизу»

В большинстве случаев перепланировка требует разработки подробного проекта, который необходимо заказывать у лицензированных специалистов. Однако в некоторых случаях допускается внесение изменений по эскизу, выполненному собственником от руки, и предполагает упрощенный порядок получения разрешений.

Такой подход допустим, если речь идет о простейших работах, которые, тем не менее, требуют согласований. Это, например, полная и частичная разборка межкомнатных перегородок или, наоборот, монтаж новых легких перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия, а также простая перестановка сантехники в пределах помещений (в рамках установленных правил). Эскизным способом можно также обозначить заделку дверных проемов, но их перенос в другое место требует уже разработки проектной документации.

Сегодня у собственника есть выбор – готовить документацию и общаться с представителями государственных органов самостоятельно или заказать согласование перепланировки специалистам, которые возьмут на себя все бюрократические и организационные вопросы. И которые, кстати, проконсультируют относительно технических возможностей и правовых последствий.

Заключение. От зарождения идеи — к ее воплощению

Многие собственники находят варианты перепланировки в свободном доступе и вызывают ремонтную бригаду, предлагая все сделать «вот как на картинке». Если рабочие имеют опыт подобной перепланировки, они быстро выполнят все работы. Но нередко бывает так, что обновленное жилье оказывается не столь удобным, как казалось, соседи жалуются, а узаконить перепланировку наиболее легким способом не представляется возможным.

Таким образом, проект (в идеале с визуализацией), нужен, в первую очередь, самим собственникам жилья. Если ответственные лица отказали в разрешении на перепланировку, стоит вчитаться в их аргументы и решить, стоит ли добиваться своего в судебном порядке. Иногда, все же, наиболее логичным решением остается принять возражения при создании нового проекта, в котором учтено все, чего требуют законодатели.

Перепланировка в кирпичном доме — в 2020 году, для трехкомнатной хрущевки, план и проект

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков.

В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Как узнать, несущая стена или нет?

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда.

Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично.

Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах.

Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится.

Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия.

Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам.

Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома.

Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен — где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала).

Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, — серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха.

В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки — порядка 8 см).

Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, — если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

• Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
• ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
• opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
• для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
• тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
• зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
• пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
• пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
• paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
• paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
• пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
• paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
2. Технический паспорт на квартиру;
3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
4. Согласие службы эксплуатации;
5. Разрешение от Роспотребнадзора;
6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
9. Письменное согласие жильцов дома.

Похожие записи:

• Как документально подтвердить доход для получения ВНЖ?
• Может ли работодатель отказать в отпуске за свой счет работнику по семейным
• Земельный налог в Перми в 2023 году