Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Перечень необходимой документации
Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:
- Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
- Отказ остальных дольщиков от покупки;
- Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
- Техпаспорт БТИ;
- Кадастровая документация;
- Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
- Удостоверения личности участников процедуры;
- Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
- Договор о продаже доли.
При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.
Извещение о предстоящей продаже доли
Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем намерении в письменной форме. В Уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия, на которых эта доля продается. Если собственник нарушит преимущественное право покупки других сособственников, то в течение трёх месяцев эти сособственники могут потребовать через суд перевод на себя прав и обязанностей покупателей доли жилого помещения.
Ожидать продавцу ответа от других сособственников жилья нужно в течение месяца с момента направления Уведомления.
Если по истечении 30 дней никто из сособственников не изъявит желание осуществить покупку на предложенных условиях, то собственник жилья (продавец доли) имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
При получении письменного отказа от всех сособственников жилого помещения, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее указанного месячного срока.
Федеральной нотариальной палатой было опубликовано Письмо от 31 марта 2016 года №1033/03-16-3, в котором расписан порядок совершения нотариальных действий при оформлении Уведомления о предстоящей продаже доли через нотариуса.
Такое нотариальное Уведомление не считается обязательным. Однако нотариальное Уведомление считается единственным бесспорным, то есть его оформление через нотариуса гарантирует, что в дальнейшем сособственники не заявят о том, что они не получали надлежащего извещения о предстоящей продаже доли.
Если продавец доли решит составить и направить остальным сособственникам Уведомления в простой письменной форме (то есть без участия нотариуса), то ему придется оформить эти Уведомления в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и судебной практики, указав в нем наименования адресатов и их адреса, сведения о своем намерении по продаже доли в жилом помещении по четко указанному адресу, размер продаваемой доли, цену продаваемой доли, дату направления Уведомления, способ оплаты указанной в нём цены (единовременно или с рассрочкой платежа, наличным или безналичным платежом, лично или через банковскую ячейку и т.д.), а также иные условия, на которых он хотел бы продать свою долю жилого помещения (например, сохранение за продавцом права пожизненного проживания в данном жилом помещении). Также в Уведомлении должно быть четко указано, в какой срок, каким способом и на чьё имя адресатом должен быть направлен ответ. Уведомление должно быть подписано продавцом доли или его представителем по доверенности. Если Уведомление подписано представителем, то к нему должна быть приложена копия доверенности. Уведомление направляется адресатам по месту их проживания (регистрации) заказным письмом с Описью вложения и Извещением о вручении, и считается врученным с момента получения почтовым отделением адресата.
В случае направления Уведомления через нотариуса, отправитель должен будет предоставить нотариусу свой паспорт, правоустанавливающие документы на продаваемую долю, а если Уведомление направляется представителем по доверенности, то предъявлению подлежит также и доверенность от продавца доли. В заверяемом нотариусом Уведомлении расписывается продавец доли или его представитель по доверенности. Перечень условий, прописываемых в нотариальном Уведомлении, аналогичен вышеуказанному перечню для не нотариальных Уведомлений. Один экземпляр Уведомления направляется нотариусом адресату заказным письмом и считается врученным с момента его получения почтовым отделением адресата. Второй экземпляр заверенного нотариусом Уведомления выдается на руки продавцу доли или его представителю по доверенности. По прошествии месяца с даты направления Уведомления, нотариус выдает продавцу доли или его представителю Свидетельство о передаче сособственникам жилого помещения вышеуказанного Уведомления.
С момента исполнения продавцом своей обязанности по извещению сособственников жилого помещения о своем намерении продать принадлежащую ему долю, наступает следующий этап – заключения Договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.
Преимущественное право и зачем нужно уведомление других собственников
Основная трудность при совершении данной сделки заключается в наличии преимущественного права покупки. Согласно российскому законодательству, если из собственников продает свою долю в квартире или доме, он обязательно должен направить уведомление о своем намерении другим собственникам недвижимости в письменном виде. Это извещение должно содержать такие данные, как:
- стоимость доли при продаже,
- условия продажи.
После получения извещения о намерениях одного из сособственников, другие в течение месяца получают право купить долю, подлежащую продаже. Если в течение тридцати дней никто из них этого не сделал, то продавец получает право продать долю третьим лицам.
На первый взгляд, схема очень проста. Однако на практике она доставляет всем немало трудностей, прежде всего тому, кто собирается продавать свою долю. Так, Гражданский кодекс России дает возможности остальным собственникам квартиры по-разному препятствовать продаже ее доли. Есть случаи, когда продавец лишается всех шансов ее успешно продать.
Существующая статься Гражданского кодекса РФ, посвященная данному вопросу, не является совершенной. Так, она никак не регламентирует процесс извещения о намерении продать долю других собственников. Отсутствует точная информация о следующем:
- форме оповещения,
- о месте совершения сделки,
- времени совершения сделки,
- о невозможности найти другого собственника с целью уведомления,
- алгоритма действий продавца доли, согласно которому он мог бы правильно оформить отчуждение.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
Что будет, если не отправить извещение
Первоочередное право на покупку долю в квартире имеют совладельцы жилплощади. Если продавец не отправил уведомление и не получил отказ от сделки, другие собственники вправе подать исковое заявление в суд. Обжаловать договор купли-продажи другие владельцы общей долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента заключения сделки. Если суд удовлетворит требование истца, имущество перейдет в его собственность. Долевой собственник должен будет внести такую же сумму за часть квартиры, которую заплатил первый покупатель.
Совладелец, имеющий первоочередное право на приобретение части имущества, может обратиться в суд в таких случаях:
- В уведомление о продаже доли в квартире указаны сумма выше, чем была предложена третьему лицу;
- Купля-продажа состоялась раньше, чем через месяц после отправки извещения;
- Один из совладельцев изъявил желание купить долю, но продавец продал ее другому покупателю.
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:
- В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
- Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
- Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
- Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Как сделки происходили раньше?
Если недвижимостью владел не один хозяин, а несколько собственников, то продать свою долю можно было исключительно через нотариуса. Таким являлось требование закона: без нотариальной процедуры регистрация была невозможна – Росреестр попросту не принимал бумаги.
Представим, что дети получили от мамы и отца по половине квартиры и захотели ее продать. Для осуществления плана им пришлось бы отправиться в нотариальную контору и заплатить специалисту за сопровождение сделки. И неважно, что брат с сестрой ладят, договорились о продаже заранее и идут на это добровольно.
Порой визит в контору был оправдан, когда только один собственник решал продать свою часть жилплощади. В целях защиты совладельцев предусматривается законная процедура. Сперва следует предложить выкупить долю именно им. Нотариус обязан проследить за законностью сделки, чтобы никто не остался обманутым или не понес ущерб.
Почему изначально процедуру планировали ужесточить?
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.