Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделки купли-продажи квартиры у нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
Риски для продавца и покупателя недвижимости
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
Что еще делает нотариус в сделке
У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.
Нотариус:
- извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
- составляет согласия супругов на куплю продажу;
- запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
- составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
- проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
- предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
- проводит электронную регистрацию купли продажи.
Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.
Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте |
100 руб. |
2 500 руб. |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
|
Об удостоверении тождественности фотографии |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
||
|
Об удостоверении времени предъявления документов |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг |
Для физических лиц: Для юридических лиц и ИП: Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии. |
||
|
З а принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке |
1 500 руб. |
1 000 руб. |
|
|
З а принятие в депозит д енежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам |
0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. |
2 000 руб. |
|
|
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ |
нет |
5 600 руб. |
|
|
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях |
0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. |
8 000 руб. + 1 200 руб. |
|
|
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств |
|||
|
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество |
0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб. |
5 000 руб. |
|
|
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере: |
3 000 руб. |
||
|
– д о 3 000 руб. |
300 руб. |
||
|
– от 3 001 до 10 000 руб. |
500 руб. |
||
|
– от 10 001 до 200 000 руб. |
1 000 руб. |
||
|
– свыше 200 001 руб. |
0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб. |
||
|
Обеспечение доказательств |
3 000 руб. |
3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения |
Когда обязательно нужно сопровождение при покупке жилья?
Нужен ли нотариус при покупке жилья, зависит от конкретной ситуации. ГК РФ устанавливает случаи, когда сделка может или должна иметь нотариальную форму:
- Если того требует законодательство.
- Если об этом договорились стороны.
Что касается второго случая, то речь не идет об обязательном обращении к нотариусу. Просто, одна из сторон может захотеть оформить все бумаги у нотариуса для того, чтобы подстраховаться. Это право стороны договора, но не обязанность.
Что касается требований законодательства к форме сделки купли-продажи квартиры, то здесь необходимо обратиться к положениям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором, в частности, сказано, что квартиру нельзя купить и продать без нотариуса, если:
- жилье находится в долевой собственности;
- одним или единственным собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный человек.
Именно в таких случаях без нотариуса – никуда. Законодатель посчитал, что именно в перечисленных ситуациях наиболее часто имеют место нарушения закона и ущемление прав определенных лиц, поэтому и было принято решение, что в таких случаях процесс должен контролировать нотариус.
Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:
- Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
- При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
- В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
- Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
- Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.
Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).
Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.
Тем не менее, без нотариального удостоверения договора купли-продажи не обойтись, если предметом сделки выступает жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве долевой собственности. В этом случае в полномочия нотариуса входит не только проверка документов на предмет соответствия действующему законодательству, но и соблюдение интересов других владельцев долевого объекта недвижимости.
Помимо этого, удостоверить договор купли продажи квартиры у нотариуса стороны могут в любом ином случае, если достигли такой договоренности. Рассмотрим, в чем заключаются преимущества нотариального удостоверения сделок у нотариуса:
- если нотариус проверил договор и поставил удостоверительную надпись, регистрация в учреждении Росреестра может осуществляться по упрощенной форме, в том числе путем направления документов по каналам электронной связи;
- регистрация сделок после нотариального удостоверения происходит не только по упрощенной форме, но и значительно быстрее – в течение одного дня при подаче документов в электронной форме, и три дня – при стандартном варианте обращения в службу Росреестра;
- при удостоверении сделок нотариус гарантирует сторонам соответствие условий договора требованиям законодательства, а при возникновении проблем юридического характера ответственность нотариуса наступает по договору страхования гражданской ответственности;
- стоимость оформления купли-продажи через нотариуса может включать в себя услуги технического характера, что позволяет сторонам избежать необходимости обращаться к юристу.
В общие затраты на услуги нотариуса входят:
- Установленный государством тариф.
- Оплата правовых и технических работ.
По всей территории РФ тарифы на предоставление нотариальной помощи равны. Что касается купли-продажи недвижимости с обязательным нотариальным засвидетельствованием, ее стоимость равна 0,5% от суммы соглашения. При этом есть лимиты по тарифам данного вида.
Минимальная сумма составляет 300 руб, максимальная – 20000 руб. Стоимость пользования услугами нотариуса в необязательном порядке регулируется Основами законодательства о нотариате.
Внимание: стоимость услуг нотариусов стала на порядок ниже, тем самым повысив их конкурентоспособность по сравнению с другими участниками-посредниками рынка недвижимости.
Вторую часть суммы регулирует нотариальная палата. Величина затрат зависит от стоимости соглашения и уровня нотариальной ответственности.
К правовым и техническим услугам можно отнести:
- проведение правовой экспертизы и внесение поправок;
- подготовка проектной документации;
- проверка подлинности документов;
- выяснение и сопоставление представленным заявлениям настоящего волеизъявления сторон;
- получение информации из госреестра и т.д.
Цена на данный вид нотариальных работ изменяется ежегодно по каждому субъекту деятельности. Например, в столице процедура купли-продажи квартиры (с обязательным использованием услуг нотариуса) в 2017 г. стоила 5000 руб. Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты предоставляет полные сведения о стоимости услуг по каждому региону.
От каждой стороны сделки необходим определённый перечень документов. Главные из них:
- Паспорта. Для продавца дополнительно к оригиналу нужны также копии всех страниц паспорта;
- Свидетельство о регистрации или любой другой документ, доказывающий право собственности на квартиру;
- Доказательства законности сделки со стороны продавца – договор купли-продажи или свидетельство о наследстве или иной документ, на основании которого он получил права на данную недвижимость;
- Паспорт о кадастровом учёте из БТИ (для продавца);
- Техпаспорт квартиры;
- Свидетельство о заключении брака;
- Для разведённых – свидетельство о разводе;
- Для вдов и вдовцов – свидетельство о смерти супруга;
- Квитанция об уплате пошлины;
- Документы из налоговой в случае продажи унаследованной или подаренной недвижимости;
- Данные лицевого счёта, заверенные нотариусом. Это нужно для демонстрации отсутствия задолженности по коммуналке у продавца;
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она является имуществом, совместно нажитым в браке.
- Справка из паспортного стола о зарегистрированных жильцах в этой квартире.
На основании всего этого массива документов оформляется договор купли-продажи у нотариуса.
Помимо договора оформляется передаточный акт, также в трёх экземплярах, как и договор продажи.
Стоимость оформления договора
Услуги нотариуса при удостоверении договора купли-продажи квартиры предоставляются не безвозмездно. При этом на ценовую политику влияют следующие факторы:
- потребуется только удостоверить договор либо полностью отследить чистоту сделки;
- необходимо ли будет проверять благонадежность сторон;
- в каком регионе осуществляется сделка: в провинциальном городке услуги более лояльны, в столице цена будет варьироваться от 2000 до 6000 рублей;
- форма договора сторонами будет предоставлена или нотариус пропишет все нюансы самостоятельно;
- нужно ли будет заверять согласие супруга и уведомление сособственников о преимущественной покупке;
- будет ли составлять предварительный договор.
В целом общая стоимость услуг нотариуса с учетом вышеперечисленных статей расходов составит около 15000 рублей. При этом в силу п.5 ч.1 ст.33.24 НК РФ потребуется оплатить еще и государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20000.
Стоимость нотариальных услуг
Нотариальное удостоверение сделки по купле-продаже квартиры требуется только в предусмотренных законом случаях, а также по желанию сторон.
Учтите! Если нет никаких препятствий для составления договора в простой письменной форме, то при отсутствии замечаний со стороны Росреестра по такому документу будет внесены данные на нового собственника.
Если же закон требует нотариальной формы сделки, то без помощи нотариуса не обойтись. Однако такая форма договора потребует дополнительных расходов.
Как свидетельствует практика, до 2016 года в столице при совершении сделки по продаже квартиры через нотариуса стороны платили в пределах 5000 рублей. Из этой суммы на госпошлину уходило 2000 р. Остальная сумма шла нотариусу за его услуги.
Из которых:
- составление проекта, технический набор договора купли-продажи составляли от 1500 до 3000 рублей;
- если документы передаются нотариусом регистратору, то расходы сторон увеличиваются до 10-15 тысяч рублей.
Обращение требует наличие следующих бумаг:
- предварительный ДКП – описание условий сделки;
- подтверждение право владения на квартиру – в список входят все правоустанавливающие документы;
- свидетельство о регистрации – при отсутствии необходимо обратиться в Росреестр;
- согласие одного из супругов – когда продавец женат (замужем);
- наличие несовершеннолетних жильцов и людей с инвалидностью – продажа без согласия попечительского совета невозможна, выдается справка при условии, что перспектива проживания не ухудшается.
Если есть иные претенденты на заявленную жилплощадь, перечисленный выше список нужно дополнить справками:
- подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей;
- о прописанных на рассматриваемой жилплощади третьих лицах.
Этапы осуществления сделки
Процедуру заключения сделки разделяют на пять этапов.
Первый этап
Поиск оптимального объекта недвижимости, просмотр, подбор подходящих предложений.
Завершение этого этапа означает, что покупатель, которому требуется приобрести объект недвижимости, нашел для себя подходящее предложение, которое подходит по всем или большинству запрашиваемых характеристик.
Уже на этом этапе продавец может получить часть денег за продаваемую им квартиру в виде предоплаты. Обычно деньги платят при оформлении предварительного соглашения (продавец обязуется продать недвижимость конкретному покупателю).
Покупатель в свою очередь организовывает проверку юридической чистоты проводимой с недвижимостью сделки, чтобы быть уверенным в ее законности.
Второй этап
Действия подготовительного характера, оформление соглашения. На этом этапе заключается письменное соглашение о КП недвижимости. В дальнейшем по соглашению сторон документ заверяется в нотариальном порядке.
Третий этап
Передача денег за недвижимость. Этот этап наиболее волнительный и требует к себе особого внимания. Лучше использовать наиболее надежный и безопасный способ – провести передачу средств, используя банковскую ячейку.
Заметьте! Деньги продавцу из ячейки выдаются только при предъявлении свидетельства о переходе права собственности на другое лицо.
Четвертый этап
Проведение процедуры гос. регистрации недвижимости через подразделение Федеральной службы гос. регистрации.
Ожидаем регистрационный документ на протяжении двух недель (срок оформления).
Пятый этап
На этом этапе приобретенное жилье освобождается прежним владельцем. Чтобы избежать недоразумений, сторонам лучше заблаговременно обговорить этот момент и установить конкретные сроки.
Процедура освобождения помещения и передачи ключей от жилья фиксируется отдельным актом приемки-передачи объекта. По завершении этого этапа жилье переходит в полное распоряжение покупателя.