Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость Москвы в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В качестве перспективных районов эксперты рекомендуют рассмотреть локации, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии — «Физтех», «Лианозово» и «Яхромская». Они должны заработать в этом году. «С точки зрения роста цен потенциально может быть интересен Северный район: 253,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 301,3 тыс. в среднем в Москве. В этом же списке — Дмитровский район (277,2 тыс. руб).», — сказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Районы с готовящимися к открытию станциями метро
Согласна с коллегой Надежда Коррка. «Рекомендую покупателям присмотреться к первичному жилью в Дмитровском (304,2 тыс. руб.) и Северном (246,7 тыс. руб.) районах. Перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро», — отметила эксперт. Например, на территории Дмитровского района запланирована реорганизация части промзоны «Коровино». Здесь построят современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро должны открыться зона отдыха «Долгие пруды», новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших в столице социальных центров. «На мой взгляд, цены на новостройки в Дмитровском районе за год вырастут примерно на 15–17%, а в Северном районе — на 12–15%», — допустила управляющий партнер компании «Метриум».
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Существует риск уйти в минус
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», цены на жилье в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. Поэтому к инвестициям в квадратные метры нужно подходить особенно взвешенно. Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займет время — это может продлиться от полугода до двух лет. «Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости», — отметила аналитик.
По оценкам «Финам», сейчас средняя доходность от сдачи квартиры в аренду на длительный срок составляет 4–6% (для первичного рынка — ближе к нижней границе, для вторичного — к верхней), а окупаемость — около 19 лет. «Если говорить о посуточной сдаче, то доходность может быть выше. При перепродаже доходность будет ниже, чем от долгосрочной аренды», — добавила Наталья Пырьева.
Похожий прогноз дала и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, рассчитывать на доходность, как в 2020–2021 годах, сейчас не получится: с мая 2022 года рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы — небольшое снижение. «В ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: ипотечное кредитование стало дороже, речь не только о повышении ставки по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам», — отметила Виктория Кирюхина. «Прогноз на весь год сейчас делать сложно — много внешних факторов, которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке. Но в целом инвестиции в недвижимость сейчас больше воспринимаются как инструмент сохранения капитала, а не приумножения», — добавила эксперт.
Критерии выбора объектов в ТОП-7 новостроек Москвы для инвестиций
Первый критерий — категория жилья. От этого зависят стоимость, ликвидность, требования к району. Самое продаваемое — жильё классов комфорт и эконом. Комплексы, пользующиеся наибольшим спросом, расположены в перспективных районах, имеют внутреннюю инфраструктуру: предусмотренную проектом школу, садики, магазины, паркинги.
К бизнес-классу требования выше. Такие дома должны находиться в приближённых к центру районах, иметь высокую транспортную доступность. Жильё категории премиум — это центр или особые природные зоны в пригороде.
Другие критерии:
- Благополучная экология окружающего района. Мы учли не только текущее состояние, но и будущие изменения. В некоторых районах промышленные зоны будут снесены. На их месте появятся жилые комплексы, торговые и бизнес-центры. Экологическая ситуация улучшится.
- Технология строительства. Монолитные, монолитно-кирпичные дома дают меньшую усадку, более энергоэффективны, чем панельные. Спрос на них выше.
- Качество исполнения. Учли экспертные оценки, отзывы дольщиков.
- Спрос на аренду. В расчёт взяли спрос на аренду квартир в ближайших жилых комплексах.
- Надёжность застройщика. Оценили финансовую отчётность, соблюдение сроков сдачи, отсутствие крупных долгов.
Важным критерием стала прогнозируемая доходность. Чтобы определить примерный процент роста, нашли ближайшие новостройки того же класса, рассчитали среднюю стоимость квадратного метра в них, посмотрели историю цен за предыдущие 1–2 года в самой новостройке. Вы тоже можете посмотреть историю цен — графики размещены на страницах с описаниями жилых комплексов.
Лайфхак. Нижнюю границу цены удобно определять по сделкам на вторичном рынке. Как говорит директор инвестиционной группы «ТРИНФИКО» Артём Цогоев, продать новостройку дешевле вторички вряд ли получится, поэтому реальную стоимость квадратного метра во вторичном жилье можно взять за основу.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Как обстоят дела на рынке недвижимости Санкт-Петербурга?
Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к актуальной статистике:
- Во-первых, в Санкт-Петербурге спрос вырос на 15,4%, благодаря дисконту. Однако новых предложений от девелоперов стало на 33% меньше, чем в первом квартале 2022 года.
- Во-вторых, доля сделок на жилье в комплексах, готовность которых более 80%, выросла до 39%. Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках.
- В-третьих, квартиры на вторичном рынке Северной столицы подешевели на 14,1%. По прогнозам такая ситуация может продолжаться и дальше вплоть до осени 2023 года.
- В-четвертых, цена квадратного метра в петербургских новостройках в первом квартале 2023 года снизилась на 2,8%, поэтому сейчас она составляет около 212 000 рублей.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
В какую недвижимость инвестировать в 2023 году
Застройщики предлагают больше проектов, чем в 2020-21 годах. По оценкам предложений на первичном рынке стало больше на треть. Приходится дольше анализировать предлагаемые проекты. В этом главный риск: как инвестировать в недвижимость, не рискуя потерять деньги. Из всего разнообразия нужно выбрать наиболее ликвидный объект, который можете себе позволить. Важно помнить, что вложение возможно даже с использованием заемных денег.
Чтобы инвестировать деньги разумно, нужно учитывать собственные цели, возможности, а также параметры недвижимости.
-
Класс недвижимости
Инвестировать в квартиры элит-класса и пентхаусы нецелесообразно: такие объекты сложно превратить в инвестпроекты с регулярным доходом. Для них сложнее найти платежеспособных арендаторов, сложно быстро перепродать по рыночной цене. -
Отделка
Жилище без отделки привлекательнее по стоимости, но впоследствии придется дополнительно раскошелиться на ремонт. Отделочные материалы подорожали на фоне санкций. Оптимальный вариант для вложения — готовая чистовая отделка от застройщика. Такой ремонт выйдет дешевле и быстрее. Некоторые строительные компании предлагают 2-3 варианта готовой отделки: от стандарт-класса до премиум. Инвестировать деньги в объект с ремонтом разумно, если вы намерены ее сдавать или перепродать. -
Планировка
Покупатели оценили евроформат планировок: евродвушка привлекательнее, чем однушка с отдельной компактной кухней. Евротрешка предпочтительнее, чем классическая двушка. Прихожая с гардеробной выигрывает у прихожей без гардеробной. Большая лоджия и раздельный санузел — тоже среди востребованных характеристик. В 2023 году вложения денег в евроформат и современные планировочные решения — умный ход. -
Комнатность
В 2023 году по-прежнему безопаснее инвестировать в 1-комнатные и 2-комнатные. Именно такая комнатность пользуется наибольшим спросом у населения. Вложение денег окупится быстрее. -
Территория ЖК
Одинокие дома-свечки меньше привлекают семейную аудиторию — основных покупателей новостроек. Чтобы инвестировать деньги удачно, выбирайте для вложений комплексные проекты. Детский сад, спортивный центр, сквер, торговые точки, школа, паркинг — все это увеличивает ценность жилого комплекса среди покупателей. -
Расположение недвижимости
В 2023 году разумный вариант для вложений — развитый спальный район с хорошим озеленением. Жилье не такое дорогое, как в центре города, при этом есть все необходимое для жизни. В нынешних геополитических условиях важно выбирать не только район города, но и сам город, а также регион. С осторожностью стоит инвестировать в жилье Курской, Белгородской, Воронежской, Ростовской областей.
Недвижимость — разумный продукт для вложений денег в 2023 году
Вложение в квартиру или апартаменты — это консервативный метод уберечь деньги. Россия в условиях санкций: сбережения в иностранной валюте стали слишком рискованны, эффективные операции с ценными бумагами невозможны, как пару лет назад. В 2023 году вложение рублей в квадратные метры снова стало наиболее актуальным и надежным способом обезопасить деньги от инфляции. Жилье — необходимость, а не роскошь, поэтому спрос на него никогда не иссякнет. Недвижимость — физический актив, которым можно пользоваться, даже если не удастся быстро обналичить вложение.
Как инвестировать в недвижимость в 2023 году безопасно? Не делайте вложений с помощью последних денег. Закройте обязательства по более приоритетным вопросам, а свободные деньги инвестируйте в ликвидную недвижимость.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».