Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что относится к перепланировке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Стоимость перепланировки
Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.
За что нужно платить:
- Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
- Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
- Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что такое перепланировка
Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.
В переустройство включаются такие процедуры, как:
- Изменение жилищных параметров;
- Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
- Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.
Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::
- Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
- Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
- Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
- Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.
Много планировок — хороших и разных
Задача любого застройщика — сделать так, чтобы квартиры в его доме пользовались спросом, ведь в любом крупном городе России достаточно предложений на любой карман. Именно поэтому перед запуском проекта девелоперы проводят исследования и выясняют, какие квартиры нужны покупателю на сегодняшний день. Планировка — один из определяющих моментов при выборе жилья.
Директор нижегородского АН «Адрес» Сергей Петров рассказал, что сегодня покупателю нужны максимально функциональные квартиры, где каждый квадратный метр можно использовать «для дела».
«Некоторое время назад были популярны квартиры-студии — прежде всего из-за их ценовой доступности, но сейчас пришло понимание, что нормально жить в такой квартире может только один человек. Сейчас застройщики активно предлагают покупателям европланировки: «1+», «2+» и так далее. «1+» или «однушка» с дополнительными возможностями – это однокомнатная квартира с большой кухней, в которой есть зона отдыха и дополнительное спальное место. Например, для молодой семьи это удобно: если родится ребенок, будет возможность уйти на кухню, чтобы выспаться, здесь же можно разместить гостей на ночь».
Также, по словам эксперта, набирают популярность квартиры-трансформеры, когда одно помещение можно использовать как спальню, гостиную, рабочий кабинет. Такой эффект достигается за счет встроенных элементов, перегородок, ниш, многофункциональных деталей.
Впрочем, и классические планировки — изолированные комнаты и кухня, отделенная от жилого пространства, — остаются востребованными: людям там привычно, да и запахи еды в зоне, где ты спишь и отдыхаешь, — не очень приятный момент.
Для тех, кто хочет спланировать пространство самостоятельно, можно приобрести квартиру со свободной планировкой, но такие в основном предлагаются в новостройках бизнес-класса и элит-класса.
«Застройщик, предлагающий доступное жилье (стандарт-класс и комфорт-класс), создает условия, чтобы покупатель мог сразу зайти, поставить диван и жить, постепенно приводя квартиру в порядок. Поэтому такое жилье обычно продается с чистовой или предчистовой отделкой, сантехникой, иногда даже с кухонной мебелью. А покупатель дорогого жилья обычно настроен на то, чтобы сделать квартиру полностью под себя, и имеет все возможности для этого.
В Нижнем Новгороде застройщики жилья бизнес-класса сначала пробовали продавать квартиры с отделкой, но владельцы всё это сразу вывозили на помойку и делали ремонт на свой вкус. Поэтому сейчас — нулевая отделка и свободные планировки», — отмечает Сергей Петров.
Таким образом, покупая доступное жилье, надеяться на наличие свободной планировки не приходится. Если планировка не нравится, её придется менять, проходя все этапы согласования. Впрочем, даже если вы берете квартиру со свободной планировкой, установку перегородок по собственному проекту все равно необходимо согласовывать.
Однако есть хорошие новости: некоторые застройщики готовы облегчить жизнь покупателям. Если квартира куплена на стадии строительства, они могут внести коррективы в планировку по желанию хозяев и отразить это в документах — тогда не нужно будет возиться с узакониванием перепланировки.
Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?
Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.
Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.
Разрешение на перепланировку
При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
- Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
- Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
- Жилищные инспекции.
- Управление архитектуры.
- Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
- Газовые службы.
- Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
- Банк, если жилье взято в ипотеку.
Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.
Разрешение на перепланировку должно включать в себя:
- Дату вынесения решения по перепланировке.
- Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
- Основания принятого решения (мотивировочная часть).
- Требования по внесению изменений в технические документы.
- Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.
Основаниями для отказа в перепланировке являются:
- Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
- Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
- Несоответствие перепланировки проекту.
- Предоставление недостоверных данных.
- Отсутствие полного пакета документов.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Особенности перепланировки до вступления в право собственности на квартиру
Для получения свидетельства о собственности на жилье необходимо как выполнение множества условий, так и свершение ряда взаимосвязанных событий. Поэтому полный путь до вступления де-юре в заветное право растягивается на долгие месяцы. По опыту, ключи от квартир инвесторы получают намного раньше, чем эту важную бумагу. И здесь возникает почти правовая коллизия. Ее формируют два противоречия:
- Будущим владельцам жилплощади невыгодно откладывать ремонт в то время, когда стены и крыша возведены, а необходимые коммуникации проложены;
- Без разрешения уполномоченного органа — как это регламентирует п.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ — приступать к отделочным работам нельзя.
Совсем недавно получить упомянутую во втором тезисе санкцию без наличествующей выписки из ЕГРН либо свидетельства о собственности не представлялось возможным. Это обстоятельство провоцировало дольщиков на самовольное несанкционированное выполнение ремонта. К счастью, сегодня Жилищная инспекция Москвы ослабила указанные требования.
Ремонт в новостройке без отделки
Однако, даже выполнив перегородки в соответствии с планом застройщика, без оформления перепланировки обойтись не получится – потребуется указать расположение сантехники и кухонной плиты, показать, что при устройстве полов были выполнены требования по гидроизоляции и звукоизоляции помещений, а также многое другое.
Квартира со «свободной планировкой» всегда требует внимательного изучения документации, содержащей начальное планировочное решение.
Вентиляционные шахты и сантехнические короба, если они есть на плане, но они отсутствуют фактически, придется построить в соответствии с планом – площади, отведенные под общедомовые коммуникации, не принадлежат квартире.
Какие особенности перепланировки в новостройках?
В первую очередь отметим, что в новых жилых комплексах меньше несущих стен, а значит — больше пространства для маневров с целью создания идеальной планировки. Если изменения не затрагивают полы и несущие конструкции из процесса согласования исключается необходимость заказывать техническое заключение от автора проекта дома.
В любом случае получить разрешение на перепланировку требуется до начала ремонта. Иначе есть вероятность, что выбранный вариант разграничения пространства окажется невозможным к согласованию. Тогда не исключено получение предписания о возврате квартиры в первоначальное состояние и начисление штрафа.
Что такое перепланировка?
Во время капитального ремонта у собственников жилья может возникнуть желание или необходимость изменить планировку помещения, увеличить одну комнату за счет уменьшения другой, объединить санузел, убрать ненужную стену или наоборот возвести межкомнатную перегородку. Все эти изменения, не указанные в первоначальном плане квартиры, являются перепланировкой.
Следующие виды ремонтных работ являются перепланировкой и нуждаются в первоначальном одобрении в соответствующих инстанциях (еще на этапе проектирования, то есть до непосредственного ремонта):
- работа со стенами-перегородками (снос, возведение, перенос, расширение);
- работа с дверными проемами;
- работа со стояками ГВС, ХВС, отопления (перенос, удлинение);
- увеличение жилой площади комнат за счет коридоров и других нежилых помещений;
- изменение площади помещений с мокрой зоной (кухня, санузел).
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Полная свобода – что можно делать, не уведомляя БТИ
Наконец, БТИ абсолютно не интересуют следующие преобразования (их не требуется согласовывать, и о них не нужно уведомлять):
- косметический ремонт и замена окон,
- установка встроенной мебели,
- замена сантехнических приборов аналогами, схожими по принципу работы, техническим характеристикам и устройству,
- перестановка электрических и газовых кухонных плит в рамках помещения кухни,
- установка кондиционеров и наружных антенн,
- устройство раздвижных дверей и витрин, если это не требует увеличения\сокращения наружных габаритов здания,
- отделка лоджий и балконов,
- отделка фасадов.
Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?
Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.
Во время перепланировки запрещено:
-
Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.
-
Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).
-
Размещать кухни над жилыми комнатами.
-
Расширять санузлы за счет жилых комнат.
-
Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.
Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.
Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.