Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски долгосрочной сдачи квартиры для арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!
Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.
Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.
Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.
Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.
Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.
Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.
Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Минимизировать ущерб позволяет страхование
Сдавая квартиру в аренду, не следует забывать о том, что имеется определенный набор рисков, которые несет именно владелец квартиры, а не арендатор. Например, по вине квартирантов может возникнуть пожар, жильцы могут затопить соседей, причем, взыскать убытки с арендаторов бывает довольно проблематично (хотя бы по той причине, что у них отсутствует какое-либо имущество).
В этом случае, независимо от наличия договора с квартирантами, возмещать убытки соседям (а то и нести более серьезную ответственность), придется владельцу квартиры. Кроме того, арендаторы в этом случае могут просто оперативно съехать, предоставив хозяину разбираться с последствиями самостоятельно. Известны также случаи, когда подобные проблемы возникают в момент выезда квартирантов и причиной этих проблем является сведение счетов в случае возникновения недопонимания в отношениях между сторонами.
Единственным способом избежать неприятностей является оформление страховых полисов, покрывающих перечисленные риски. К сожалению, владельцев квартир, страхующих свое жилье при сдаче в аренду, можно пересчитать по пальцам.
Кому и насколько нужна мебель
В ряде случаев владельцы предпочитают сдавать квартиру без мебели и бытовой техники, например, так поступают при долгосрочной аренде. Казалось бы, отсутствие перечисленного в жилье может негативно отразиться на цене аренды, однако это не совсем так, поскольку цена во многом определяется рынком, а в рассматриваемом случае владелец получает определенные преимущества. Так, квартиранты, имеющие собственную мебель и бытовую технику, менее склонны к частой смене жилья, так как переезд сопряжен с весьма существенными затратами, кроме того, внезапно исчезнуть, не оплатив аренду, для них также несколько проблематично.
Как правило, квартиранты, которые заселяются со своей мебелью, являются более надежными, более лояльно и внимательно относятся к условиям договора, требованиям владельца жилья. Далее, отсутствие мебели и техники исключает амортизационные расходы – не нужно после выезда жильцов ремонтировать технику, восстанавливать мебель. Достаточно выполнить легкий косметический ремонт (отсутствие лишних предметов опять-таки является преимуществом), и можно снова давать объявление о сдаче жилья.
Сдача квартиры: посуточно или долгосрочно?
Разница между посуточной (почасовой) и долгосрочной арендой существенна. В первом случае необходимо постоянно уделять внимание полноценному бизнесу: реклама, поиск клиентов, их встреча, последующая уборка. И так каждый день, ведь если взять выходной, то в этот день вы ничего не заработаете.
Краткосрочная аренда приносит в разы больше денег, но увеличиваются затраты времени и денег (стирка и уборка не могут быть бесплатными), есть риски простоя и недобросовестных клиентов, которые так и норовят утащить что-либо ценное с собой.
Но не будем отговаривать от такого подхода к бизнесу, так как он имеет место быть. Просто надо четко понимать, что этот вид инвестирования, а затем и ведения бизнеса немного другой, чем долгосрочная аренда.
Вполне вероятно, что бизнес с посуточной арендой в будущем будет только набирать обороты, так как гостиницы многим не по карману, а дешевые хостелы не дают того комфорта, который может быть обеспечен в отдельной квартире.
Обратите внимание, что мы рассмотрим и этот вариант ведения бизнеса в ближайших статьях.
Вернемся к долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Она выгодна прежде всего минимальными затратами времени и денег. Раз в месяц необходимо забрать арендную плату, оплатить услуги ЖКХ и, возможно, решить некоторые бытовые проблемы жильцов.
Конечно, никто не застрахован от разного рода недоразумений: сломанная мебель, протекающие трубы, жалобы соседей, но от всего этого можно застраховаться, просто составив правильный договор.
О том, как составить такой договор аренды мы поговорим чуть ниже.
А чтобы окончательно определиться, ознакомьтесь с таблицей преимуществ и недостатков двух вариантов.
| Преимущества краткосрочной аренды | Преимущества долгосрочной аренды |
| В выходные и праздничные дни заработок увеличивается в разы | Стабильный заработок без затрат времени |
| Спрос есть даже на квартиры на окраине, если они рядом с аэропортом или другим транспортным узлом | Есть время более тщательно подобрать клиентов |
| Недостатки краткосрочной аренды | Недостатки долгосрочной аренды |
| Нестабильность заработка, квартира может подолгу простаивать | Срок окупаемости квартиры может составлять 12-18 лет |
| Дополнительные затраты на уборки и стирку | Нет возможности в любое время поднять арендную плату |
Подводные камни, риски
Сдача недвижимости в аренду — это всегда риск, так как вы не можете контролировать других людей 24 часа в сутки. О том, какие риски есть в этом виде заработка узнаете ниже.
Чистоплотность. Этот фактор зависит исключительно от самих людей, а не их экономического или социального статуса. Много примеров, когда обеспеченные люди превращают элитное жилье в помойку за несколько месяцев и, наоборот, ответственные и чистоплотные жильцы сами приводят запущенное жилье в приемлемый вид.
Совет: по опыту можно сказать, что азиаты и кавказцы с большой долей вероятности будут не самыми чистоплотными арендаторами, а вот русские и европейцы, обычно держат недвижимость в порядке. Опять же, национальность не может быть 100-процентной вероятностью правильного выбора.
Как составить договор аренды?
Если платить налог на доходы физических лиц 13% (НДФЛ) не хочется, составляются два варианта договора:
- Безвозмездный наем. Это значит, что недвижимость передается в безвозмездное пользование. Вариант компромиссный, уход от налогов известный всем. Но при этом собственник никак не защищен от неаккуратности жильцов, отказа оплачивать коммунальные услуги. Также арендаторы могут пустить к себе «пожить родственников» или вообще съехать не заплатив – никакого материального вознаграждения в договоре не прописано, поэтому собственник не вправе рассчитывать на поддержку суда. Чаще всего такие договоры заключаются между людьми, которые хорошо друг друга знают.
- Заключить договор сроком на 11 месяцев (краткосрочная аренда). В этом случае также есть вариант ухода от налогов, но стоит помнить – пролонгация договора на следующий срок может вызвать резонные вопросы у недоброжелательных соседей, которые запросто заявят «куда надо». В итоге – штраф, регистрация в Росреестре, уплата налога на неучтенный доход, пеня и др. неприятности.
Правильное составление договора сроком на 11 месяцев может уберечь от необходимости платить налоги. Первый вариант обязательств лучше заключать после консультации с юристом – в этом случае форма договора будет составлена грамотно, а это важный нюанс для арендодателя.
Обязательные пункты договора:
- Вводная часть, в которой прописывается наименование документа, место и время его заключения.
- Предмет договора. Максимально полное описание жилья поможет избежать проблем при окончании срока обязательств. Квартиранты не вывезут пару тумбочек, обязуются оставить все предметы в прежнем виде, поддерживать работоспособность приборов и прочее.
- Размер платы за аренду, сроки внесения, суммы и причины дополнительных выплат.
- Права, обязанности сторон.
- Срок действия договора. Если этого пункта нет, обязательства считаются заключенными на пять лет с даты подписания.
- Реквизиты сторон и подписи. Реквизиты – это данные паспорта, прочих индивидуальных документов.
Особые условия договора аренды квартиры
В разделе особых условий в договоре на аренду жилплощади указываются решения ситуаций, складывающихся в процессе арендных отношений между наймодателем и нанимателем. Эти договорные моменты необходимо рассмотреть сторонам до утверждения договора, указав их решения в «особых условиях».
Стоимость арендной ставки. Более 30% спорных ситуаций с арендуемым жильем происходят из-за условий и сроков пересмотра величины выплат по аренде. Конечно же, арендодатель будет настаивать на неограниченном сроке изменения ставки (вариант «в любой момент»). И это, конечно же, полностью невыгодно арендатору. Требуется обсудить реальные сроки и обозначить в договоре период, во время которого ставка аренды не переменяется (оптимально – раз в год). Также необходимо договориться об условиях повышения стоимость аренды, указав их в тексте договора.
Штрафы при просрочке арендной платы. Краткосрочные договора найма жилья наймодатель вправе расторгнуть через суд при несвоевременной оплате (истечении договорного срока) чаще двух раз, долгосрочные – неоплате шестимесячного срока аренды (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).
Адекватной формулировкой штрафа при несвоевременном внесении платы за съем жилья является пеня 0,3-0,5%, начисляемая по каждому просроченному дню. Конкретный размер пени не устанавливается нормами законодательства. По условиям Гражданского кодекса, размер пени (неустойки) определяется договором сторон, т.е. участниками договора (ст.330, п.1). Заметим, что при отсутствии в договоре условий ответственности арендатора за неисполненные, либо исполненные позже договорного срока обязательства арендодатель не вправе требовать выплаты штрафа (Гражданский кодекс, ст.330, п.2).
Сроки уведомления о прекращении аренды. Как правило, одного уведомительного месяца для каждой стороны договора аренды вполне хватит. Нанимателю удобен месячный срок, позволяющий достаточно легко найти новую квартиру до выезда из съемного жилья. А вот арендодателю одного месяца на поиск очередного нанимателя нередко бывает мало, он может настаивать на указании в договоре 2-3 месячного уведомительного срока.
Периодичность проверки состояния арендованного жилья. Каждый арендодатель заинтересован в сохранности имущества квартиры, предоставляемой в наем. Обычно в договоре указывается допустимость проверки один раз за месяц. Однако некоторые собственники игнорируют договорные условия, считая себя вправе навещать сданное в наем жилье чаще раза в месяц, без предварительного уведомления квартиросъемщика и даже в его отсутствие.
Посещения арендуемой жилплощади третьими лицами. На рынке съемного жилья присутствуют предложения арендаторов, категорически запрещающих посещения знакомыми квартиросъемщика. Данный момент важно обсудить до подписания договора. Обычно удается договориться о посещениях близкими друзьями и родственниками.
Коммунальные платежи. В договоре аренды важно отразить условия выплат по коммунальным услугам, а именно по электроэнергии, природному газу, воде, телефонной линии, интернету и кабельному ТВ. Частично коммуналка входит в арендные платежи, а часть ее, связанная с непосредственным потреблением услуг арендатором, оплачивается им отдельно. Обязательное условие выплат потребленных коммунальных услуг – наличие исправных приборов учета.
Форс-мажорные обстоятельства. В практике аренды жилья юрлицами для своих сотрудников их юристы настаивают на включении в договор условия немедленного прибытия собственника квартиры при определенных бытовых форс-мажорах, как-то текущий радиатор отопления или соседские протечки сверху. Это условие уместно и при аренде жилья физлицом.
Нанимателю следует внимательно изучать текст арендного договора в процессе его согласования и перед подписанием, ни в коем случае не воспринимая документальное оформление аренды жилья, как назойливую формальность. Договор защищает интересы наймодателя и нанимателя в одинаковой степени. Если арендатор замечает пункты договора, противоречащие его интересам – стоит внимательно подумать прежде, чем подписываться на заведомо неудобную аренду.
Советы собственникам, которые решили сдавать квартиру в аренду
Первый этап: рассчитайте величину арендной платы, учитывая первоначальную стоимость квартиры и ее текущее состояние. Вы не должны сдавать жилище себе в убыток, но и неоправданно завышать цену за найм тоже не стоит. Не беда, если с этим этапом возникнут затруднения: вам сможет помочь квалифицированный риелтор. Он оценит преимущества и недостатки жилья, а затем, руководствуясь ситуацией на рынке недвижимости, сможет назвать самую подходящую сумму.
Второй этап: когда у вас уже есть представления о том, какого размера арендную плату вы попросите с квартиросъемщиков за определенный период времени, следует подумать о расходах на обслуживание квартиры. Выплаты жильцов должны покрывать вероятные затраты.
Третий этап: прикиньте, каким будет ваш годовой доход и отнимите от него 10%. При этом должно быть учтено время простоя жилища. Да, простой непременно будет – с этим предстоит смириться. Затем, расходы на ремонтные работы и, возможно, периодическую починку или замену мебели и бытовой техники. Кроме того, помните про налоги. Из годового дохода нужно будет также вычесть подоходный налог и налог на имущество.
Четвертый этап: застрахуйте ваше имущество. Само собой, это тоже расход. Но экономить на нем не стоит – потерять можно намного больше. Например, если наниматель забудет закрутить кран в ванной и зальет несколько этажей, денег на ремонт соседских квартир вам может не хватить. Страхование ответственности перед третьими лицами – то, что вам необходимо.
Если все условия соблюдены, и у вас получается успешно сдавать жилплощадь, то это действительно здорово. Как можно заметить, в этом деле очень много нюансов и ни один из них нельзя не принять во внимание. В будущем незначительный просчет обернется большой потерей.
А теперь представьте, что вам нужно следить не за одной, а сразу несколькими квартирами… Это уже далеко не пассивный, а самый что ни на есть активный доход!
Договор уменьшит риски арендодателя
Существует способ немного обезопасить арендодателя от рисков и возможных проблем — заключить договор аренды. Он должен быть юридически грамотно составлен, содержать в себе все нюансы и важные условия сдачи/найма жилья. Однако даже грамотно составленный договор не является гарантией долгосрочных беспроблемных отношений между сторонами договора. Тем не менее договор об аренде считается правильно составленным, если он содержит информацию о почтовых адресах сторон, характеристики квартиры (размеры, площадь), а также сведения о назначении арендуемого жилья. Последний пункт немаловажен, т.к. были случаи нарушения договоренностей между сторонами: квартиру, предназначенную для проживания, переоборудовали в парикмахерскую.
Нужно описать имущество, которое также передается в пользование арендатору. Желательно сделать это максимально детально и подробно, отразить состояние мебели, отдельных ее частей. Необходимо занести в договор сроки аренды жилья, паспортные данные сторон.
По желанию квартиросъемщика и арендодателя в соглашении можно прописать схему внесения платежей за коммунальные услуги. Распространена такая практика, когда фиксированную часть платежей вносит собственник жилья, а обязанности по уплате части квартплаты, которая формируется из показаний счетчиков, ложатся на плечи квартиросъемщика.
Важным пунктом в договоре являются условия досрочного расторжения соглашения. Здесь необходимо прописать случаи, в которых возможно расторжение договора, размер штрафа при одностороннем расторжении, а главное, в каком случае арендодатель имеет законное право досрочно выселить жильца.
Тем не менее договор не может уберечь арендодателя от всех рисков просто потому, что их невозможно предугадать заранее. Факты нарушения пунктов соглашения должны быть доказаны.
Существует несколько способов уменьшения риска арендодателя и второй стороны:
- Факт передачи денег в счет арендной платы желательно фиксировать на бумаге, другими словами писать расписки в свободной форме;
- Прописать в договоре, как часто может посещать квартиросъемщиков арендодатель (обычно не чаще 1 раза в месяц);
- Воспользоваться страховкой имущества (в случае чрезвычайных ситуаций, например когда затопит соседей);
- Быть крайне внимательными и бдительными при выборе арендаторов.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.