Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда на землю 2023 Украина». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Нелегальная обработка земли
Предприниматели, использующие эти участки для выращивания продукции, продают ее за наличные, ими же расплачиваются с работниками и арендодателями. Как итог, заявляла Воробей, бюджеты недополучают минимум 10 млрд грн в год.
С другой стороны, недобросовестные сельхозпроизводители, указал нам гендиректор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Роман Сластён, получают неконкурентное преимущество по отношению к честному бизнесу.
Крупный бизнес разметает городскую землю и сдает ее «фопам» под ларьки по космическим ценам
Зампредседателя ВАР Михаил Соколов, чья организация, по его словам, и предоставила Минфину оценки масштабов нелегального землепользования, подчеркнул, что указанные 10 млрд грн бюджеты получат лишь от одной уплаты МНО теми предприятиями, которые сегодня вообще не платят налогов.
Но Соколов полагает, что на самом деле мера может стать куда более эффективной, так как выгода от неуплаты налога на прибыль и НДФЛ становится не такой значительной по сравнению с риском получить штраф за незаконную торговлю.
«Может, люди решат, что стоит заплатить чуть больше, чем предусмотрено по налоговому обязательству, но зато спать спокойней«, – предположил Соколов.
Налоговая амнистия: декларировать в первую очередь стоит недвижимость, – эксперт
Такого же мнения придерживается и Роман Сластён. Он отмечает, что нарушителям налогового законодательства делать это станет куда сложнее. Например, тем из них, кто пользуется участком без заключенного договора аренды с собственником, выплачивая ему оплату наличными, в итоге придется оплачивать за собственника и минимальное обязательство.
«Для собственников эта ситуация тоже будет некомфортной, так как им по документам придется платить этот налог«, – говорит Сластён.
Гендиректор УКАБ прогнозирует, что установление МНО на 90% закроет все лазейки для нелегального сельхозпроизводства.
Кто, когда и сколько сможет приобрести земельных участков с/х назначения
В период с 01.07.2021 по 31.12.2023 гг. разрешен оборот земель между гражданами Украины
В этот период отчуждение с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.
Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных собственников, о чем пойдет речь далее.
Начиная с 1 января 2024 – запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями
Начиная с 1 января 2024 юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники такого юридического лица.
Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/ или государство, и/ или территориальную общину.
Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц, которые владеют сельхоз землей на праве собственности. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными нуждами.
Что следует учесть, готовясь к сделкам по приобретению с/х земли
Подготовка земельного участка к продаже
Договор купли–продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и т. п.
Поэтому, до момента заключения следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации/ корректировке.
На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных на сегодняшний день вопросов по регистрации земельного участка или права собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состава угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса сделки до исправления таких ошибок.
Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)
Без внимания Закон оставил условия регулирования оборота земельных долей (паев), лишь продлив запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения к статье 130 Земельного кодекса Украины как такие, которые в том числе распространяются и на земельные доли (паи).
Более того, анализ действующего законодательства и изменений, которые вводятся, дают основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли–продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).
Целесообразность прохождения такой процедуры до приобретения актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).
Преимущественное право выкупа
Сейчас преимущественное право выкупа земельных участков имеют их совладельцы и арендаторы, кроме определенных исключений. Однако, фактически такое право можно будет реализовать гражданами Украины и юридическими лицами на равных условиях только с 1 января 2024 года. Дополнительно закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа очень простым способом – путем уведомления собственника.
Окончательные выводы о субъектах, которые будут иметь преимущественное право выкупа, процедуры его применения, можно будет сделать после принятия законопроекта № 2194, рассмотрение которого ожидается в ближайшее время.
Поэтому, в любом случае до приобретения земельного участка следует выполнить условия по обеспечению реализации преимущественного права на его приобретение упомянутыми субъектами. В противном случае новый собственник рискует потерять такой актив в будущем.
Влияет ли смена собственника на действующие договоры аренды или эмфитевзиса
Приобретая земельный участок следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращают действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.
Учитывая указанное, перед приобретением актива следует внимательно проверить действующие договоры на предмет пользования земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.
Дополнительные требования к договорам купли–продажи
К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:
- Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
- Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
- Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести его экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.
Чем регулируется решение аренды земли
В 2019 году украинскими властями был принят законопроект, касающийся некоторых изменений по отношению к противодействию рейдерства. В результате отмечены важные пункты, регулирующие продажу и договоры аренды земельного участка. Представленные нововведения напрямую влияют на возобновление действующих договоров, начиная с 15 июля 2020 года.
Ознакомившись более внимательно со ст.33 Закона Украины «Об аренде земли», важно отметить, что на сегодняшний день в ней числится две главные идеи:
- Перезаключение договора аренды земли в Украине с учетом новых сроков.
- «Автоматическое» возобновление действующего документа: сохраняются ранее указанные сроки и условия сотрудничества между сторонами.
Существует узаконенный алгоритм, благодаря которому удается возобновить договор.
Для этого следует выполнить три основных шага:
- Уведомить арендодателя о том, что Вы желаете оформить аренду территории на новый срок (наличие дополнительного соглашения-приложения к письменной просьбе).
- Обговорить с владельцем территории все нюансы, касающиеся возможных изменений по поводу принятого образца договора аренды земельного участка.
- Заключить дополнительное соглашение, подтверждающее дальнейшую работу с образцом.
Согласно Ч.6 ст. 33 Закону об аренде, чтобы возобновить документ, потребуется учесть два основных нюанса:
- Если даже по завершению данного документа лицо пользуется арендованными территориями.
- Если отсутствует письмо-уведомление от владельца о возражении возобновлять условия на протяжении 30 календарных дней по завершению сроков документа.
Вывод как продать земельный участок в Украине
Продать земельный участок в Украине не так сложно, как кажется. Как правило, для этого нужно составить подробное описание, сделать фотографии и опубликовать рекламу на сайтах объявлений в интернете.
Для продажи очень важна адекватная рынку стоимость участка и наличие всех необходимых для переоформления документов.
Если вы правильно определите стоимость продажи, то найти покупателя не составит особых проблем. Стандартный срок продажи участка – от 1 до 3 месяцев.
Если вы продаёте участок дольше, то у вас либо ошибка с ценой, либо вашу рекламу никто не видит. Просто постепенно снижайте цену и давайте больше рекламы. Покупатель найдётся.
Надеемся что статья была для вас полезна и теперь вы знаете всё на тему как продать участок в Украине. Удачной продажи.
Сайт электронных торгов UBIZ по аренде, продаже земельных участков: особенности и преимущества
Аренда, продажа земли через торги на аукционе UBIZ в Украине позволяет честно, открыто распределять земельный ресурс. К основным преимуществам следует отнести:
- возможность приобрести, взять по договору аренды земельные участки в наиболее привлекательной местности по выгодной цене;
- отсутствие бумажной волокиты — все документы во время аукциона по аренде, покупке земельного участка оформляются в электронном виде, в том числе подписи осуществляются с помощью ЭЦП;
- отсутствие необходимости личного присутствия во время процесса, нет привязки к расположению объекта или месту проведения;
- возможность для зарегистрированных пользователей площадки первыми узнавать об объявленных новых лотах;
- юридическая поддержка на всех этапах.
На площадке UBIZ в свободном доступе предоставлены все данные по выставленным в аренду участкам: можно посетить опцию «Аренда земли», уточнить форму, тип собственности, точную площадь, целевое назначение и конкретный кадастровый номер, по которому на кадастровой карте Украины найти контур надела и всю информацию по нему.
Какой будет процедура покупки земли?
Принятый закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли, но он содержит три существенных нововведения к обычной процедуре купли-продажи земельного участка. Сегодня она включает нотариальное заверение договора о покупке-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр. Со вступлением в силу нового закона:
- Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров. Сейчас он не выписан.
- Покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
- Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.
Подобная процедура предусмотрена, чтобы минимизировать создание различных нелегальных схем на подставных людей с целью скупки земель.
Рынок земли в Украине – отмена моратория на продажу
В условиях интеграции Украины в мировые экономические процессы именно агропромышленный комплекс становится основным направлением экономического развития государства. Отсюда – потребность в четком урегулировании земельных отношений и возможности свободно распоряжаться собственным имуществом.
Первый проект закона о создании рынка земли в Украине разработан Министерством экономики, торговли и сельского хозяйства, основными тезисами также поделился министр Т. Милованов на своей странице в Facebook. Однако после публикации проекта на сайте украинского парламента заметны некоторые отличия в тезисах. Попробуем разобраться в истинной картине и последствиях, которые принесет Украине рынок земли.
По мнению автором правительственного закона, документ четко сформирует понятие законодательного поля для введения оборота земельных участков с/х назначения. Второй важный момент – проект предусматривает возможность собственников свободно распоряжаться своим имуществом, а это, кстати, конституционное право, которое ранее реализовать было невозможно.
Инициаторы земельной реформы с запуском рынка земли в Украине считают, что после нововведения аграрный сектор сможет привлечь большое количество инвестиций, которые позволят активно развиваться и расширяться. Отсюда – рост стоимости украинской земли, обусловленный выходом большинства сделок из тени. По мнению Всемирного банка, снятие моратория позволит Украине ежегодно получать прирост ВВП на 1,6%.
Предсказания экстрасенсов
А вот экстрасенсы в своих предсказаниях о будущем Украины в целом не противоречат мнению аналитиков. Если обобщить все пророчества, всех жителей Украины ожидает непростой год:
- Чётких ответов никто не даёт. Однозначных путей, как изменить будущее Украины в лучшую сторону, экстрасенсы не дают. Однако единственное, что поможет украинцам преодолеть кризис – это здравый образ мысли и отказ от агрессивной риторики в сторону России. Только отказавшись от войны, можно сосредоточиться на внутренних проблемах. Поэтому смена правящей верхушки на более лояльную — жизненно необходима.
- Стабильность. Наиболее приоритетной задачей, кроме военных действий, для правительства Украины является поиск оптимального решения социальных вопросов и стабилизация экономической и политической жизни в стране.
- Внешний долг. МВФ продолжит выдавать кредиты и оружие Украине, что поможет удержаться на плаву и сыграет на руку действующей власти. Однако, с каждым днём беспристрастность действий украинских политиков всё больше будет ставиться под сомнение.
Понижающие коэффициенты
Определен порядок применения понижающих коэффициентов к арендной плате за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. юридическими лицами капитальные строения (здания, сооружения), их части (п. 20 Положения № 160).
Площадь земельного участка (его части), приходящаяся на капитальные строения (здания, сооружения), их части, для применения коэффициентов определяется путем:
– деления общей площади земельного участка на общую площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке,
– умножения полученного значения на общую площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в части площади, приходящейся на земельный участок (его часть), в отношении которого применяется понижающий коэффициент.
Исчисление арендной платы с применением понижающих коэффициентов производится юридическими лицами с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата истечения годичного, двухлетнего, трехлетнего или четырехлетнего периода соответственно с даты приемки в эксплуатацию возведенных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей.
Исключается возможность применения юрлицами понижающих коэффициентов к размеру ежегодной арендной платы за земельные участки (их части), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. капитальные строения (здания, сооружения), их части и принятые в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (п. 6 Указа № 160).
Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.
В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы. В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз — для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое — для вещевых рынков, в 3 раза — для продуктовых рынков, в 8 раз — для поставщиков телефонной связи, в 4 раза — для заведений образования и в 40 раз — для рыбного и лесного хозяйства.
Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.
Аренда земли: земли оздоровительного назначения
К землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей.
В отношении земель оздоровительного назначения п. 3 ст. 48 Земельного Кодекса Украины прямо предусмотрено, что земли оздоровительного назначения запрещено передавать в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только для деятельности, несовместимой с охраной природных лечебных свойств и отдыхом населения. Других ограничений нет, поэтому передавать в такую землю в аренду можно, но с обязательным указанием целевого использования с учетом запрещений, оговоренных указанным пунктом.
К счастью уже не действуют старые нормы о том, что максимальный размер фермерских хозяйств не может превышать 100 гектар и теперь у фермеров есть отличная возможность для приобретения новых участков земель или продажи старых. Но тут возникает вопрос:
«Как быть с запретом на продажу сельскохозяйственной земли, как можно продать хозяйство, если на сегодняшний день действует мораторий?»
.
Важно отметить, что фермерское хозяйство является юридическим лицом (т.е.
предприятием или организацией) и, соответственно, на него распространяются общие правила Гражданского кодекса для юридических лиц. Кроме того, фермерские хозяйства согласно действующему законодательству — это целостный имущественный комплекс, который может свободно отчуждаться, то есть хозяйство можно покупать, продавать, дарить и т.д.
А теперь вернемся к мораторию — земли сельскохозяйственного назначения делятся на четырнадцать видов, каждый из которых имеет свое целевое назначение.
Мораторий распространяется только на три вида, а конкретно на те земельные участки которые отведены для:
- Ведения личного крестьянского хозяйства;
- Ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- Земельные доли (паи) – которые выделены для бывших членов коллективных сельскохозяйственных предприятий.
Вид целевого назначения указывается на Государственных актах или на Свидетельствах о праве собственности. Если фермер использует земельные участки с целевым назначением: «для ведения фермерского хозяйства», то ими можно спокойно распоряжаться. В случае если фермер пользуется земельными участками коммунальной или государственной собственности на условиях аренды, то, в соответствии с Земельным кодексом, предоставленные им земельные участки могут быть переданы фермеру в частную собственность.
При подобной передаче земли, ее целевое назначение определяется как: «для ведения фермерского хозяйства», а это как раз то, что нам нужно, потому что это та земля, которую можно отчуждать.